Vision Haus No. 3: Immobilien Beleihung für Kredit möglich?

[ceritus80]

Ich sehe das komplett anders, ich werde dir später ausführlich antworten was möglich ist und was nicht.

Wieso sind denn alle so negativ in diesem Forum, seit doch mal optimistischer ;-)

 

[Jesse Custer]

Als Ergebnis kann ich für mich festhalten (bin selber Immobilienfinanzierer), dass die Hausbaunummer nur dann funktioniert, wenn Deine Eltern Ihren Nießbrauch aufgeben. Oder Du in so guter Lage baust, dass auch 25€/qm Miete drin sind.

Das fasst es aus meiner Sicht gut zusammen. Der Nießbrauch macht das Haus für eine Bank als Sicherheit in der aktuellen Lage wertlos...

 

[ceritus80]

Moin moin, sorry ich habe es gestern Abend leider nicht mehr geschafft.

Bei Immobilie 1 müsste zuerst der aktuelle Beleihungswert ermittelt werden. Die Immobilienpreise sind deutlich gestiegen seit 2016 so das es durchaus sein kann, das der Wert deutlich höher liegt. Die pauschale Aussage das eine Bank grundsätzlich nicht in den Nachrang geht ist falsch! Es kommt immer auf die Gesamtkonstelation an und auf die Bank selber. Es gibt sogar Banken die Ihr Geschäftsmodell auf den Nachrang aufgebaut haben.

Bei Immobilie 2 ist es ähnlich, auch hier müsste im Vorfeld eine Beleihungswertermittlung durchgeführt werden. Das Objekt ist ebenfalls beleihbar, jede Bank wird aber auf den Rangrücktritt des Nießbrauchrechts hinter die neu einzutragenen Grundschuld bestehen. Also ja, deine Eltern müssen da mitspielen und mit zum Notar gehen.

• Die Frage, die ich aktuell habe, sind bezüglich Liquidität/Kreditvergabe:
  • Mein Eigenkapital ist mit aktuell 50k Euro relativ niedrig, ich könnte jedoch Immobilie 1 und Immobilie 2 (teilweise) beleihen. Denkt ihr das könnte reichen, um mit einem detaillierten Businessplan (zukünftige Mieteinamen, etc.) einen Kredit in der Höhe von 1,5 Million zu bekommen? Wieviel Eigenkapital bräuchte ich mindestens?
  • Kann ich Immobilie 2 beleihen, ob wohl Nießrecht darauf ist? Müssten meine Eltern mit mir dann zur Bank, um einen Eintrag im Grundbuch zu bestätigen? (das wäre kein Problem, kenne nur den Prozess nicht)
  • Ich weiß das hinterlegte Aktien beispielsweise mit einem Wert von ca. 60% an einen Kredit angerechnet werden können. Wie sieht das bei Immobilien aus. Gibt es hier einen prozentualen Wert, wenn ich eine Immobilie beleihe? Wenn ich beispielsweise eine Immobilie mit 100k Euro beleihe, werden dann nur 50k als Beleihung angerechnet?

Ja, dein Eigenkapital ist niedrig, aber wie oben geschrieben sind entsprechende Sicherheiten vorhanden. Ich bin der Meinung das es möglich ist einen Kredit in der von dir genannten Höhe aufgrund des EKs und der Sicherheiten zu erhalten, wenn die Immobilien den entsprechenden Gegenwert darstellen, was noch zu prüfen wäre.
Mehr Eigenkapital ist immer gut! Der zweite wichtige Punkt ist dein Haushaltsplan, dieser müsste ebenfalls detailiert gepürft werden, dazu fehlen aber wichtige Informationen.

Deine Aktien wirst du zu Geld machen müssen, kaum eine Bank hat Lust Aktiendepots zu beleihen. Immobilien können so hoch beliehen werden, wie die Bank mitspielt. Es gibt keine pauschale Aussage bis zu wieviel % möglich ist, aber ich hatte auch schon Fälle wo über 120% beliehen wurde.

So, ich hoffe ich konnte dir etwas helfen, schönen Abend noch.

 

[KarstenausNRW]

@ceritus20
Die Aussage Nachrang bei Objekt 2 macht keinen Sinn ist bezogen auf die Wertaussagen des TE. Ja, es gibt auch Nachrangfinanzierer. Da kommst Du dann aber auch in Sphären wie bei Mezz mit Grundstück. Also 6% Zinsen sind dort Minimum.

Und damit komme ich auch auf den einzigen Punkt, den Du gar nicht betrachtest. Neben der ggf. möglichen und sehr teuren Nachrangbeleihung sowie der Tatsache, dass den Eltern der Nießbrauch flöten geht in der ZV kommt der wesentliche Punkt. Die Rentabilität des Projektes. Und spätestens die wird dem Projekt das Genick brechen (außer, es ist Harvestehude, Oberkassel o.ä.).

 

[ceritus80]

Die Nachrangfinanzierung würde auch eine SPK oder Volksbank zu „normalen“ Konditionen machen, nicht nur die Spezialbank. Relevant ist hier wo man ausläuft im Beleihungswert. Das Nießbrauchrecht geht nicht flöten, es bleibt ja bestehen, durch den Rangrücktritt ist nur sichergestellt, das die Bank das Objekt bei Kreditausfall verwerten kann. Natürlich ist das ein Risiko für den Extremfall wenn alles in die Brüche geht, aber nur so ist die Finanzierung möglich. Das was du schreibst stimmt einfach nicht, Sorry.

Das stimmt, auf die Rentabilität bin ich nicht eingegangen weil dazu wesentliche Informationen fehlen und es wurde auch nicht danach gefragt sondern nur ob es machbar ist.

 

[Altai]

Die Nachrangfinanzierung würde auch eine SPK oder Volksbank zu „normalen“ Konditionen machen

Falls SPK Sparkasse meint: bei meiner erhielt ich letzthin die Aussage, dass sie das generell nicht machen. Nicht mal zu entsprechenden Konditionen.