愿景之屋3号：是否可以用房地产抵押贷款？

嗨，亲爱的自建房论坛，

我想和大家讨论以下计划。正如我的用户名所暗示的，我正在实施我的愿景（Haus_Number3）。我已经潜水一段时间了，但在网上还没找到太多适合我情况的信息，因此正在寻求关于流动性规划的帮助。


关于我们的基本情况：

[*
年龄：36/36岁
[*]3个孩子（6岁，4岁，1岁）
[*]他：工程师，35小时/她：财务控制（目前带薪育儿假）



收入和资产状况：



[*]他：税前6500欧元/她：税前3500欧元（目前仍在带薪育儿假）
[*]3个孩子的儿童津贴
[*]自有资本约5万欧元（股票+账户）– 可全部变现使用
[*]车辆已付清
[*]房产1：自住独立单户住宅
[LIST]
[*]建造年份：1984年
[*]购买时间：2016年，价格42万欧元
[*]剩余贷款：20万欧元
[*]总余额：当前价值-剩余贷款：45万欧元-20万欧元=25万欧元
[*]每月负担：（有效利率1.88%，固定整个期限）= 每月1600欧元


[*]房产2：四户多家庭住宅，已作为赠与从父母转让，附带用益权。这意味着所有费用和租金收入依然由我的父母负责。我的父母不居住在该房子里。


[*]建造年份：1992年
[*]估价：（估计）至少70万欧元
[*]剩余贷款：8万欧元
[*]总余额：70万欧元-8万欧元=62万欧元

支出状况：
扣除所有支出后，我们每月的储蓄额在500到1000欧元之间，目前以一个收入计算。

问题（流动性）：
我们目前可能有机会从家族手中购买一块地，地上有一栋1950年建成的建筑。
我的愿景是拆除并新建一栋多户住宅。一方面我对建房项目很感兴趣，另一方面我也希望创造住宅空间。我对房屋技术（可再生能源、供暖、太阳能、保温）非常感兴趣，也愿意尽可能亲自参与。同样适用于物业管理工作。另外，借助外部资本杠杆也很吸引我。
我知道目前开展此类项目非常困难。利率和建造成本高，许多建筑项目暂停等。但这些并不是本帖讨论的重点。此外，我会在相关子论坛中开帖，讨论布局/建筑设计等问题。
我们预估未来多户住宅（4户）的建造成本约为150万欧元。

[*
我目前关心的问题是流动性/贷款发放：
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[*]我的自有资金目前约5万欧元，相对较低，但我可以对房产1和房产2（部分）进行抵押。你们认为这是否足够？凭借详细的商业计划（未来租金收入等），能否获得150万欧元贷款？我至少需要多少自有资金？
[*]虽然房产2有用益权，我还能抵押它吗？我的父母是否需要和我一起去银行确认土地登记？（这没问题，只是不清楚流程）
[*]我知道抵押的股票大约60%的价值可以计入贷款额度。房产方面如何？如果我抵押房产，有没有一个百分比的值？比如，如果我抵押一处价值10万欧元的房产，贷款额度是否只按5万欧元计算？

非常感谢大家的帮助和回复！

问候
Haus_Number3

你好，亲爱的房屋建设论坛，

我想和大家讨论以下计划。正如我的用户名所暗示的，我正在实现我的愿景（Haus_Number3）。我已经默默关注这个论坛有一段时间了，但在网上还没找到太多适合我情况的信息，现在寻求关于流动资金规划的帮助。


关于我们的一般情况：

[*
36/36岁
[*]3个孩子（6岁，4岁，1岁）
[*]他：工程师，35小时/她：财务控制（目前育儿假）



收入和资产情况：



[*]他：税前6500欧元/她：税前3500欧元（目前仍在育儿假）
[*]有三个孩子的儿童补助
[*]自有资本约50000欧元（股票+账户）— 可以全部变现并投入使用。
[*]车辆已付清贷款
[*]房地产1：自住独立别墅。
[LIST]
[*]建造年份：1984年
[*]购买时间：2016年，42万欧元
[*]剩余贷款：20万欧元
[*]总计：当前市值-剩余贷款=45万欧元-20万欧元=25万欧元
[*]每月负担：（1.88%实际利率，固定全期限）=每月1600欧元


[*]房地产2：四户多户住宅，已作为赠与由父母转移并附带用益权。这意味着所有费用及租金收入仍由我父母管理。我的父母不居住在该房子里。


[*]建造年份：1992年
[*]估价：（估计）至少70万欧元
[*]剩余贷款：8万欧元
[*]总计：70万欧元-8万欧元=62万欧元

我们目前或许有机会从家族中买断一块地，上面有一栋1950年建的建筑。
我的愿景是拆除旧屋，重建多户住宅。一方面我对建筑项目很感兴趣，另一方面我也想创造居住空间。我对房屋技术（可再生能源，供暖，太阳能，保温）非常感兴趣，也希望尽可能自己动手完成一些工作。房屋管理员的工作我也愿意承担。另外，利用杠杆资金也让我感兴趣。

我马上想到Helmut Schmid的话：“有 愿景 的人 应该 去看医生”

作为一个年轻的三个孩子的父亲，住在一栋看起来没有翻修的自住房里，每月家庭现金流有适度盈余，我会努力建立良好的储备金，以应对未来几年即将到来的维修（或者我个人会直接进行维修）。
如果还有剩余，一定能找到合适的用途（孩子们会长大变得更贵，他们不会永远玩自己收集的栗子，也不会永远穿二手衣服）。

除了全职工作，我宁愿把业余时间花在家人身上，而不是忙于建筑工地或者当出租物业的管家和中介（根据我个人经验，刚开始可能还觉得有趣，但时间长了会烦人。这几年我发现时间投入增加了，而且现在的租客感觉更“无知”，期望房东提供更多服务）。
对于第二处物业，这些工作现在或将来总得有人负责，如果父母不能再管理的话。

把家庭住宅作为99%贷款的出租房抵押，我觉得这是自杀式操作，我绝不会这么做，尤其是你们贷款还没还清，每月1600欧的还款绝不是小数目！
带用益权的赠与物业贷款也没还完，万一紧急情况下能卖掉吗？几年后如果需要维修怎么样？

关于150万欧贷款却只有5万自有资本：我不认为银行会很喜欢这个方案，即使你们能提供一些担保。
另外“买断土地”具体是什么意思？是不是还要额外支付给谁？那是额外费用，还要算上拆除旧屋的成本，这些都得计入预算。
我也建议大致计算一下利息和本金偿还，然后再对比预期租金收入。税收优惠应该不会太多。

遗憾的是，这整个计划中最重要的一点不应该成为讨论的一部分。即当前利率和成本环境下的经济可行性。

如果我是你，我会深入思考并现实地计算每月的租金收入可能有多高。同时不要忘记考虑一定比例的空置率。
然后用这些现实的数值计算一下，在当前利率下，这个项目是否能够带来盈余。
如果贷款150万，年回报率6%，你需要产生7,500欧元的收入！！！
但在4.5%的利率和1%的还款率下，你每月需支付6,875欧元的年金贷款。剩余的盈余还要用于缴税、储备等开支。
因此，最多只能有非常小的现金流。

你真的想为此以你的家庭住宅作为赌注并抵押吗？

我不知道你用了什么，但我也想要那个！:cool:

五万欧元我不认为是一个愿景的基础，也不会称之为“流动资金”。

那是一个家庭（好的）积蓄，仅此而已。

我更愿意先打扫好自己门前的雪，而不是去服务其他的门，换句话说，就是把自己的房子，你孩子的家，按当前价值来评估，而不是拿去冒险。
这同样适用于你父母的养老保障。
有些事情是禁忌的！对某些人来说，光是想到就不行。

幸好有终身使用权，不知道你还会想出什么，把你父母的养老保障用来做什么。你都已经叫它你的第二套房子了…… :confused:

我们假设未来的多户住宅（4户）建造成本约为150万欧元。

所以大约400平方米作为最大值，你还需要储藏室、停车位等等。
为了合理，租金不应低于18-20欧元/平方米 ==> 这也是为什么近期几乎没有新建房屋。这样才能实现上述6%的建造成本税前收益率。
这个租金现实吗？

我目前的问题是关于流动资金/贷款发放：

[*]我的自有资金目前只有5万欧元，相对较低，但我可以用房地产1和房地产2（部分）来抵押。你们认为这样足够通过详细的商业计划（未来租金收入等）来获得150万欧元贷款吗？我最少需要多少自有资金？

现金自有资金实际上几乎不存在。
房地产1对银行的抵押价值约为40万欧元。真正的保障（真实贷款=银行在执行权拍卖中期望的金额）是其中的60%，这已经被你的融资用完了。银行99%不会再提供次级贷款，因为房地产抵押权在形式上被视为无效。
房地产2当然给你提供了真正的空间。但是：要么融资银行获得优先权（优先于用益物权），那么在你经济困难时用益物权会丧失（在执行权拍卖中会被排除），要么银行需要接受次级贷款。而这100%被排除。
所以只有一种选择：你的父母必须未来放弃用益物权。我绝不会这么做！
这也回答了你的第二个问题。父母必须参与，否则没有融资（有优先房地产抵押权）。
第三个问题也回答了。可计入抵押的保障是抵押价值的60%，不是市场价值。正因如此，银行对最高60%的贷款提供良好的条件。超过这一比例，风险更高，也更贵。

总结来说，我作为一名房地产融资人员，可以断言：只有当你的父母放弃用益物权，或者你建造的位置足够好，租金能达到25欧元/平方米时，这个房屋建造计划才可行。

我也认为这不仅仅是大了一个码，而是至少大了三个码。对于物业1，你只能从提供资金的银行那里拿到钱，而且很可能拿不到你估计的价值。对于物业2，你根本拿不到钱，可能连作为额外的担保都不够，如果银行处于第二抵押权的位置。新建房产的租金回报率可能在3%左右，而利率超过4%，也就是说，即使没有还本金，你每个月也要比你的储蓄额多支付。至于从购买、拆除、审批到入住，几乎长达两年的建设期，我甚至还不想多说。