两户住宅新建 - 需要计算哪些费用？

你好，

我刚来这里，已经读了很多帖子，发现很多用户都给出了很好的评论，进行了很有意义的讨论，所以我希望你们也能帮帮我。

现状：

我和我的父母（终身居住权）、妻子及两个月大的儿子住在我们的房子里。这个房子我是2011年（40%）和2013年（60%）分两次从父母那里买的。买房是为了支付我妹妹的份额和偿还父母在房子上的剩余债务。为此他们拥有如前所述的终身居住权，也不支付租金。银行（非常谨慎地）将房子估价为250,000欧元，并贷出80%。有人说在自由市场上应该能卖得更高，我觉得他说得有道理。

包括儿童津贴，我们目前净收入约为3800欧元，因为我妻子正在育儿假。她恢复工作后，我们的净收入约为4100欧元。

我们目前每月为建筑贷款和建房储蓄合计支付约1700欧元。虽然有用于阁楼改造、婚礼等的小额贷款，但非常少，如果需要可以很快还清。建筑贷款约为200,000欧元，如果解约建房储蓄合同，可以有约20,000欧元资金可用。

我的计划是卖掉房子，重新盖一栋。关于独栋住宅，网上有大量清单和价格信息；关于两户住宅则较少。我的父母也要搬进去，根据他们年龄，我应该设计适合老年人居住的房屋（无楼梯，宽门等）。

粗略计算：
卖房收入280,000欧元 + 建房储蓄20,000欧元=300,000欧元。需要扣除现有贷款及提前还款费用，我认为大约能剩下60,000到80,000欧元作为新融资的自有资金。和以前一样，每月可用于房贷还款的资金是1700欧元，必要时可以适当多一些。

基于多个房地产平台，我估计本地约800平方米的已完全开发地块价格为100,000欧元。

两户住宅预算约为400,000欧元，这样我需要大约440,000欧元贷款，用1700欧元每月还款。利率2%，还款2%，应该差不多能负担得起，对吧？

这听起来是否现实？

还有几个问题：

融资方面我希望申请KfW贷款，从而大幅降低成本。大概可以预计多少呢？我能完整计划这20万欧元吗？自2016年4月1日起，每户住宅最高可申请100,000欧元贷款，这现实吗？

一栋“普通”的两户住宅应该预算多少费用？

时间有点紧，后续肯定还有问题，但我觉得这已经为大家提供了一个很好的讨论基础。

此致
Dirk

你们为什么在4年前和2年前买了房子，现在又打算卖掉？你们打算在下一套房子里住多久？

你们有一套价值25万欧元的房子，上面登记了居住权，但还有20万欧元的剩余贷款。我几乎不相信那个居住权的价值低于5万欧元。你们是不是被坑了？

一般来说，你们应该先回答几个关于新房的期望问题。我觉得40万欧元可能不够，但这肯定取决于具体的要求。

- 每套住宅的面积（平方米）
- 是否有地下室
- 是否有（双）车库
- KfW标准
- 供暖方式
- 其他要求

最后说一句：就我个人而言，按照你们的收入，这个月供款太高了。

我们买了我父母的房子……居住权无论值多少钱，都应该在新房子里继续保留——父母会一起来，所以是双拼房。

当时的家庭规划并没有打算有两个孩子。我们甚至没结婚，对我来说，那时的房子已经够好了。但第一个孩子现在已经出生了，对第二个孩子的愿望也随之产生——而且中期来看空间不够。所以才有了新房子，这个决定就这样了。我们的年龄（大约30岁）和当前的利率支持这一计划。

计划建造大约100平方米给我父母（底楼，无楼梯）和150平方米给我们（最好是1.5层楼）左右。地窖不太考虑。2到3个车库。地暖，燃气或其他……目前还没有具体考虑过。我们没有很多额外要求，不需要大花园，没有金色水龙头或桑拿。很多大窗户会很好，还有阳台也不错……

我不明白为什么还款会太高。月供是4100欧元中的1700欧元，剩下2400欧元用于其他所有开销。附加费用应该和以前差不多，其他方面（保险、奢侈品、汽油、食品……）也是如此。即使有第二个孩子，我认为也能应付，因为我们很多东西不必重新购置。

我想表达的是，这种居住权的计算方式是将年租金乘以一个倍数。这个倍数取决于父母的年龄。以你们大约30岁的年龄来看，我估计父母不会比65岁大多少。那个倍数大约是12左右。
大致以80平方米和统计租金6.61欧元计算，这个居住权大约价值7.5万欧元（也许是9万欧元，也可能只有5万欧元）。
如果房子的真实价值是28万欧元（而非银行认定的25万欧元），扣除7.5万欧元的居住权和20万欧元的债务，你们实际上投入了5000欧元的资本。
如果我的假设差不多正确，而你们投入超过5000欧元，那在购房或支付给姐妹的款项中肯定出现了问题。

关于建筑价格， 或许能给出更详细的价格。
大致估算250平方米×1500欧元/平方米用于房子，4万欧元建筑附加费用，1.5万至2万欧元的油漆和地板费用，1万至2万欧元的户外设施，以及2万至3万欧元的车库，总价大约在45万欧元到50万欧元之间，加上地皮费用。

4100欧元收入中1700欧元占比超过40%。（通常建议不超过30%）
另外，与其它单家庭住宅不同，这里需支付的是双家庭住宅的维护费用。这里有不同的计算方法，例如制造成本的1.5%或每平方米2欧元，两者结果相当。对于计划中的房子，维护费大约是500欧元。也就是说月负担已经达到2200欧元。

哦，你是说为什么我投入了20万欧元，但这个房子最终的价值并没有比之前高。

好的，20万欧元中大约有3万给了我妹妹。还有3万用于偿还房子上尚存的债务。再有3万用来买了一辆新车。附加费用（公证费、土地登记费等）大约又花了1万欧元，这样20万欧元的一半几乎就没了。剩下的10万欧元我部分投资在家具（还能继续使用）、厨房、浴室、整层上层公寓的地暖、建造第二个车库等方面。

银行估值为25万欧元，一位通过Sprengnetter的独立评估师评估的价值约为29万欧元。销售价格应该能在这两者之间取得。只有这样，“计划”最终才有意义。

维修费用我现在本来就有两户人家的开支。500欧元有点高，但现实合理。我觉得2200欧元中的4100欧元不算太多。我们其实一直都能买得起我们想要的东西，我们只是比较节俭。

我已经有一栋双户住宅的维修费用了。500欧有点高，但很现实。我觉得2200欧在4100欧里并不算多。我们其实一直都能买得起我们想要的东西，我们只是相当节俭而已

我觉得前5到10年的维修根本没必要。头几年做什么？什么也不做。十年后做什么？可能给外墙刷漆，除此之外没什么（除非你想跟随潮流更换浴室，换地板等等）。二十年后呢——这时候才开始有意思。但如果我每个月存500欧，二十年后就是120,000欧——足够换一套新的供暖系统、一个新屋顶和新的浴室。所以请不要高估新建筑的维修费用——尤其是在头10年。