房屋建造后的财务重组，建房储蓄合同，职业年金计划，里斯特（Riester）

大家好，

我有一些一般性的问题——有点偏离了房屋建筑主题——而是更多关于一般财务方面的。

我和我的女朋友刚刚建好了一所房子，融资正在进行中。我们对合同感到满意，至今还没有还款问题。我们没有孩子，也（还）没有结婚。我投资了股票，同时运行着4个ETF定投计划。
我想利用股票和目前的ETF定投计划，在15年后用当时的金额偿还尾款贷款（如果没有特别还款的话，届时大约还有12万欧元左右）。这里有别的选择吗？因为理论上，我让这两者运行越久，获利应该越高。但我不能延长房贷期限。那么是不是应该先放弃使用贷款，然后选择一个5年期的尾款贷款？

我这样理解对吗？在实际利率为0.81%的情况下进行特别还款没有意义，对吧？我是否更应该把多余的钱投资在像Allianz这样的“安全”股票和类似产品，以便以后一次性还清贷款？

现在说说我们的合同：

住房储蓄合同：

在建房之前，我们有3个住房储蓄合同。其中一个旧的且不错的（利率相对较高），两个不太好，没什么收益。只有那个好的已经到期。为了取出钱，我们拆分了不好的合约，因此现在仍然有2个住房储蓄合同。我其实想摆脱它们。

我的合同：

住房储蓄费率：
LBS-MiniZins MZ 201

住房储蓄金额：
10,000.00 欧元
合同开始时间：
2019年8月14日
评分数：
2.171
利息率：
年利率0.01%
本年度
来自其他合同的奖金相关支出：120.05欧元
年度费用：18欧元

我女朋友的合同：

住房储蓄费率：
LBS-MiniZins MZ 201
住房储蓄金额：
10,000.00 欧元
合同开始时间：
2019年8月23日
评分数：
15.499
本年度
奖金相关支出：205.40欧元
资产相关支付：440.00欧元
利息率：
年利率0.01%
年度费用18欧元

我女朋友目前支付雇主给住房储蓄合同的前期款（40欧元）。
我想你们也同意这些合同应该取消，对吗？取消会产生什么费用？最重要的是：
我女朋友如何继续利用这笔前期款？我们曾向雇主询问过，但那位女士不清楚类似ETF定投计划的东西。有别的选择吗？

Riester 基金养老金：
我的合同
Deka BR 100
2011年签订，一次性支付100欧元。之后月缴费从最初的61欧元增加到现在的70欧元。期间股价从40欧元涨到84欧元。
2019年通知中摘要如下：

累计补贴金额：1579.57欧元
累计养老缴费金额：6112欧元
2019年底养老账户余额：11836.07欧元
当前余额：12,405欧元

费用：
入门及销售费用总计：256.51欧元
合同费用总计：105欧元

我女朋友的合同：
Deka BR 100，2014年8月签订。月缴费从最初的50欧元提高到现在的70欧元。当前价值为6,440欧元。股价从50欧元涨到84欧元。

累计补贴金额：773.70欧元
累计养老缴费金额：3920欧元
2019年底养老账户余额：5689.17欧元
当前余额：6,400欧元

费用：
入门及销售费用总计：156.70欧元
合同费用总计：60欧元

这看起来表现不错，对吧？

企业养老保险（BAV）：

我的合同：
我开设了一份企业养老保险，雇主每月支付26.59欧元。我目前没有自己缴费。开设此保险的原因包括：

- 养老承诺：每个服务年可获得341欧元
- 年度基于利润的雇主支付
- 若进行自愿薪酬转换，雇主支付15%的补贴（我目前未使用）

我女朋友的合同：
她目前没有缴费，也没有前期款，因为这些都用于前述住房储蓄合同。
她每年通过合同获得雇主支付的159.50欧元。
她也可以通过薪酬转换获得雇主15%的补贴，但目前未使用。

你们怎么看这些合同？
我觉得还挺不错，是不是我有什么没注意到的？

我是否应该为养老或未来开设一个ETF定投计划，但绝对不能用它来偿还房贷？不过我觉得，为未来存这么多钱，到最后会很累人的。

早上好，
我会尽快还清房子贷款。
这样你们就可以免费住了（这也是一种养老保障），别人也拿不走了。
用省下的钱，你们还可以继续积累财富。
问候，Olli

提前还款到底是在贷款期限开始时更划算，还是在结束时更划算？
我们有一笔等额本息贷款。
支持提前还款的理由当然是，在15年后高利率下风险较小。
但另一方面，我也觉得把钱投资起来，最好在15年后能明显增值，这也很诱人。

提前还款一开始是否比贷款期末更划算？
我们有一笔等额本息贷款。
支持提前还款的原因当然是15年后利率较高时风险较小。
但另一方面，我也觉得把钱投资起步，15年后在最好情况下会大幅增值，这一点很有吸引力。

提前还款的“效果”可以看作是将这笔钱按照你的贷款利率投资到剩余贷款期限（可以搜索复利计算器计算）。
所以，是的，效果在一开始比在最后更好，因为你可以节省更长时间的利息。

假设你不计利息地把提前还款的钱放着。如果你将（未进行的）提前还款投资起来，可以计算出收益。

相应地，如果你投资的收益率高于贷款利率，提前还款就不划算。当然这也要考虑个人的安全感。

我现在正考虑同样的问题，关于储蓄。让我感兴趣的是这样一个方面：不提前还款的钱，万一需要还可以作为缓冲资金，只要在建房期间或之后自有资金较少。我们正在考虑，先储蓄约66,000欧元自有资金，不提前还款，之后用这笔钱来偿还KfW贷款。原则上这并不合理，因为“普通”贷款更贵，但如果我先把钱存着，万一遇到紧急情况还能应对。提前还款后这笔钱就“没了”。

当然，开头通过复利效应进行的额外还款比之后更划算。当前的利率下，这种差异不再那么显著，但在我2014年近2.9%的利率下，我的额外还款在整个贷款期限内几乎翻倍了。首次年度7500欧元的额外还款最终节省了超过7000欧元的利息。

我现在也在思考同样的问题，关于储蓄。我觉得有趣的是这样一个方面：如果没有进行特别还款，钱在必要时也可以作为缓冲资金使用，尤其是在建造期间或之后自有资本较低的情况下。

我也是类似处理的。我有一笔中等五位数的金额作为缓冲资金。其中一部分放在安全的活期存款中，一部分投资于ETF。这样可以确保我可以用活期存款覆盖所有小额和中等紧急情况，而对于大的紧急情况，还有一部分以ETF账户形式的缓冲资金可用。通过这种分配，基本能够保证平均税后回报率高于贷款利率。其他资金则用于特别还款。这样也保证了通过股市可能产生的损失仍在可控范围内。

为了养老，我妻子有通过雇主的职业养老保险（BAV），我自己还有一个小额的ETF账户，但都不大。大部分养老资金计划在5-6年后贷款还清后才开始投入。我们对子女的储备也是同样的做法，每月只往孩子的账户转入一小部分资金，剩余部分则等贷款结清后再投入。到孩子18岁生日还有几年时间。