连排屋末端地块价格评估

我们对一块位于几乎已完全开发成熟的城区的土地感兴趣。可以说是一个建筑空隙，但这将是一栋排屋的尾端房。相邻的土地上建有一栋较大的多户住宅，包括地下车库。已有建设规划，允许建设两层楼。

这块土地有一些缺点，例如两边是公共停车场和道路，三边有人行道。但位置非常靠近市区，且主要是住宅区。这里的土地总量极少，已经出现了多家预制房屋供应商的相关报价，也有单独挂牌出售，而我们对此感兴趣。

问题在于价格。粗略数据如下：
- 334平方米
- 2023年土地指导价：每平方米830欧元。旁边的街道在680至810欧元之间，因此该价格处于偏高水平。2022年为830欧元，2020年为740欧元。
- 单独挂牌的价格为每平方米1119.40欧元，比2023年土地指导价高出近35%（约290欧元）。
- 我附加了建设规划图片，标示的是北部的那块土地。

市场决定价格，土地指导价常常过时……但这是今年的最新数据，而且从我个人角度看，该土地存在一些通常被视为不利的特点。不过，在市场空缺的情况下，这些因素对价格影响有限。

目前我自己的想法是，基于供应稀少，我会先以土地指导价加30%的溢价计算，然后再考虑扣除部分溢价因为存在一些缺点，可能最终定在指导价上方15%左右……但这些数字毫无理论依据。毕竟我们讨论的是5万欧元的差额。

你们有什么建议该如何操作吗？怎样才能确定一个主观上可接受且现实的价格？或者在当前市场下，我们是否应该放弃低于全价的报价？

非常感谢你们的建议！

如果有人愿意为此支付37.5万欧元，那么价格也会以该价成交。目前的机会并不高，我们这里谈论的是总预算约80万欧元。更可能是更多，因为省略地下室并在带联排别墅的地块上横向扩建并不理想。目前潜在买家的范围已经相当有限。另一方面，在城市里，老房子里的公寓往往可以卖到每平方米5000欧元，因此对于预算够的人来说，新建的联排别墅是更好的选择。换句话说，你们可能面临的竞争较少。但这并不保证一定如此。

我建议你先向卖家探探口风。为什么偏偏现在卖房，市场环境比2-3年前明显更差？已经尝试卖了多久？有没有其他买家？关键在于卖家愿意接受的价格。用地价基准加X这类形式，你们不会更接近答案。

用你的最终价格出价。如果你得到它，那很好，如果没有，那也没关系。我曾经以比标价低30%的价格出价，但还没有拿到。这个物件自2022年11月以来一直在市场上。

用你的最低价出价。如果你能拿到那就好，拿不到也没关系。

有道理，但担心的是我们会因此支付高于市场价。我们可以按报价出价，但是否有必要呢？可能永远不会知道。;)

除了价格之外，我还有一个关于我上面发布的建设规划的问题：实际的建筑窗口有2层完整楼层，深12米，宽11.5米。包括车库，因此车库可能需要整合进房屋里。但在上面的建设规划中，可以看到后面还有一条狭窄的带状区域（蓝色），深4米。根据建设规划，该区域只允许建1层完整楼层。有人知道这部分的用途是什么吗？现有的邻居多户住宅在12米处结束。

如果周围已经有建筑，航空照片或者地理门户网站的摘录会有帮助。

仅仅一张城市规划图不足以做出判断。需要完整的城市规划图及其文本版本。