多户住宅规划 - 优化成本

大家好，

我和我妈妈想作为一个共同项目建一栋多户住宅。

地块已经有了并且付清了款。地势平坦，已通基础设施，位于一个老旧的建房区，紧邻道路。

我妈妈想在一楼建一套约120平方米的无障碍住宅，作为养老住所。最初计划是带地下室建造，备选方案是一楼设有技术间。

一楼和顶楼将建3-4套出租公寓。
一楼2套，面积约为60-65平方米；顶楼1-2套，具体数量取决于屋顶斜度和屋顶窗的空间，这些公寓总面积为85到100平方米。

出租公寓的目的是长期资助这栋楼，并为我妈妈提供额外养老金。也就是说，一楼的两套公寓属于我，用于还贷，顶楼的属于我妈妈，作为养老金。

我的目标是尽可能降低每平方米的价格，以确保贷款能从租金中偿还，并且我们不会负债累累。我想，论坛里的大多数人情况也是如此。

总的来说，我们谈论的是大约325-350平方米的住宅面积（根据屋顶坡度和技术间大小，如果没有地下室的话）。

我们正在与几家按固定价格建造的开发商进行初步洽谈。

我在另一个建房项目中看到一栋独栋住宅的造价是每平方米1700欧元（含自助工时）。我们的粗略报价（不含具体费用明细）含全部附加费用和地下室的情况下，是每平方米2900欧元。其他信息平台上的粗略价格是1300-2000欧元/平方米全包。肯定也有区域差异。

我本以为，若建造不加“花哨”，每平方米价格会在某种程度上显著下降，因为得到相同的占地面积后，屋顶不需要更多，底板也不会因为三层建筑价格涨三倍等等。

从你们角度看，2900欧元/平方米的价格合理吗？

即使我没给出更详细信息，你们有没有什么“节省建议”给我？
自助工时有限。我虽然学过手艺，但工作平均每天12小时，现实中能投入的不多。
地下室可以放弃。

如果将工程单独分包，费用会更低吗？

有人有多户住宅建造的经验，能告诉我成本相关情况吗？

我的目标是，在我退休之前通过租金还清贷款，即28年内。如果是30年也没关系。当然，我们还会投入一大笔自有资金。

我目前没有把折旧、利息扣除以及可能的租金上涨计入还款计划，因为我更保守，毕竟租金有时会停付，维修费用也得付，或者柏林的租金管制可能生效……

这样偿还时间可能不是28年，而是50年……
有折旧、利息和适度租金涨幅的话，大概40年，不含维修费用。

要让这个项目成功，我必须让价格明显降下来。因此，如有建议或批评（如果我哪里想法有大误），我都感激。根据我提供的信息范围内。

感谢阅读。

我们的大致报价（没有详细说明各项费用），包括所有附加费用和地下室，住宅面积每平方米为2900欧元。

这没问题。

如果单独分包各个工种会更便宜吗？

通常是的。但你需要再次聘请有经验的外部人员来负责分包、协调和监督。优点是更灵活和个性化。

有人有建造多户住宅的经验，可以告诉我一些成本方面的信息吗？

你想了解什么？

我的目标是通过租金在退休前偿还贷款。也就是说28年。如果是30年也没关系。当然在整个项目中还会投入一大笔自有资金。

你们的项目预算如何？
谁将成为房屋所有者？按共有产权分割吗？是否有预留资金？租赁预算？外部设施费用——比如必须提供大量停车位。
问题一大堆。

1. 所有权和规划背景（位置，需求等）
2. 完整的项目预算——总投资成本，最好按成本组分类。你们谁支付什么？真的无障碍设计吗？那真的很贵。
3. 出租预算
4. 如果是产权公寓，要计算预留资金
5. 信誉度——这样我们才能用你的边际税率进行计算

我在另一个关于建造独栋住宅的项目中看到，每平方米1700欧元的成本（含自助施工）。

这个帖子有多老？通常独栋住宅的预算是每平方米2000欧元，下萨克森州更便宜，巴伐利亚或靠近大城市边缘的地区更贵。

我本以为，在没有“多余装饰”的建筑中，随着同一占地面积内的平方米数增加，单价会在一定程度上（明显）下降，因为屋顶不需要增加，地基板不会因为三层楼而变得三倍贵，等等。

在独栋住宅方面确实如此，因为120平方米和160平方米的技术设备（包括成本）大致相同。额外的40平方米主要增加了地面铺装等费用，总体上更经济。
而多户住宅则需要更多浴室、防盗门、更厚的隔墙以隔音，还有阳台。
由于不知道2900欧元每平方米里包含了什么，也就是建筑附加费用等，我认为这个数字是现实的。

设计时还必须考虑停车位、晾衣房和自行车地下室。某处有规定多户住宅关于额外房间和储物空间的要求。
简单的平面图，但也要具备对租户目标群体的吸引力。对此我会首先考虑的是：谁可能住进这些房子，而且不会只是过渡。
然后据此规划空间。

你好 nordanney，

非常感谢你的回复。

你的/你们的项目计算情况怎么样？
谁将成为房屋所有者？按WEG分配？预留资金？租金计算？外部设施费用——例如，必须提供大量停车位。
问题多多。

1. 所有权背景和规划（位置、需求等）
2. 完整的项目计算——总投资成本，最好按成本组分类。你们谁支付什么？真的适合残障人士吗？这真的很贵。
3. 租赁计算
4. 如果是共有产权公寓，则计算预留资金
5. 资信情况——以便我们用你的边际税率进行计算

我最好先稍作说明。

我母亲最初想在这块地上为自己建造一栋平房。问题是每平方米的价格变得非常高，她所有的预留资金都会用完，如果将来需要护理或者长寿，她就不得不卖掉这栋平房。我们希望避免她晚年经历这种创伤。
因为我和我妻子计划在未来几年购买1-2套小型产权公寓作为养老投资， 所以我们想到共同投资以减少成本，并尽可能为我母亲通过租金获得养老金。

产权将被分开。 我母亲将获得她的公寓和1-2套出租公寓，我和妻子获得另外两套。也就是按WEG分配。（她随后会把她的公寓过户给我，但保留居住权）
预留资金方面，我母亲将通过她的出租公寓来筹措，我们则通过折旧+利息抵扣，如果必要，头几年补充收入。
我们预估租金为每平方米10欧元，这在我们这里是新建房的合理价格。也就是说，“算我”大约1300欧元毛租金，如果我得到两套各65平方米的公寓。税后是991欧元。因此我计划每月偿还贷款1000欧元。根据开发商，停车位和外部设施费用已包含在成本中。（这部分我可以也愿意自行作业，但我认为不会有很大金额）。规划上每套公寓约配备1.5个停车位。

1. 我们这里的居住位置和需求非常好。
2. 我目前没有更精确的数据。我第一条帖子的数据是我目前所有的信息。我母亲买了这块地。房屋及附带费用我们预计大约各分担50%。（最终费用如何待定）。按计算，她获得约2/3的居住面积，我们获得1/3。这样大致跟地价的分配对应。
3. 租金大约为冷租每平方米10欧元，总面积210-230平方米。贷款相关的是我那部分，每月1300欧元如上所述。
4. 按之前所说计划。
5. 目前税前收入约8万欧元（夫妻联合申报）。我们有一套已付清的产权公寓供我家人和我使用。

非常感谢。

目标群体会是什么？
在这种情况下，有小孩的家庭会很糟糕，因为他们会在你妈妈的头上踩来踩去。

地块有多大？你有位置图或者类似的东西吗？

我和我妈妈想作为一个共同项目建一栋多户住宅。

我妈妈最初想在这块地上为自己建一栋平房。

要么这块地可以建四户住宅，那么建一个小平房就是极大的浪费；要么这块地适合建单户住宅，那么四户住宅很少会被批准。我们这里说的是大约1100平方米（土地容积率为0.4），且屋脊高度为12米，还是说这是个像“如果如果，自行车链条”那样的异想天开？