新建产权公寓 建筑说明等建议

大家早上好，

我们终于找到了一套适合我们的共管公寓，因为我们得出结论，自己建房几乎是不可能的。现在我有几个问题，希望你们能帮忙解答。

1. “合同结构”：
有一位建房业主委托了一位建筑师，在她的地块上建造一栋有6个住宅单元的多户住宅，采用单项工程发包。
该业主还委托了一位“中介”来销售新建的公寓。我们与此人保持联系。他同时也是建筑专家和融资中介。
这种组合结构常见吗？

2. 流程：
我们与中介沟通过，感觉比较靠谱，问了很多问题，他都回答得很好。他说我们需要向他做出购买承诺，然后他会为我们保留公寓并准备合同，之后再去公证处。如果在去公证处之前要退出，因合同资料的准备工作需支付几百欧元的费用。
这样的流程正常吗？

3. 建筑说明：
这一点让我最为不安。因为我们之前打算建房，读过一些成品房的建筑说明，有些非常详细。而本说明比较粗略。
例如写到“建造一栋符合效率屋40+标准的地下室采用混凝土预制件，第一层和上层采用实体结构”，但没有包含如隔音或保温相关数据，也没有提供空气源热泵或分散式通风装置的技术参数。我这里举几个例子（若相关，我也可以完整提供）：

[*]地基板：碎石层，25厘米混凝土板，不锈钢环形接地器，KG2000 DN100排水管道，基板下PE薄膜，外围层隔热
[*]地下室：外墙为带现浇混凝土芯的预制双壁构件，防水层，外围隔热120毫米，带无纺布的凸点板。内墙为12厘米混凝土预制件
[*]楼板（地下室、一层、二层）：钢筋混凝土楼板
[*]楼梯：混凝土楼梯，铺装“rosa beta”（材料名）
[*]电梯
[*]一层/二层：外墙为36.5厘米隔热砌体，室内石灰砂浆涂层，外墙硅酸盐涂层。内墙为24厘米和11.5厘米的奥兰砖，室内白色石灰砂浆涂层
[*]窗户：塑料窗系统，三层玻璃，配符合DIN EN673的暖边条，数量/尺寸见图纸
[*]入户门：铝制入户门
[*]采暖：空气源热泵，地板采暖
[*]通风：分布式
[*]光伏系统：含电储能，容量6.5千瓦峰，储能6.5千瓦时
[*]卫生设施：墙内承重支架用于洗脸盆和厕所，HT管作为排水管，冷热水管为复合塑料材料，卫生间设备见图纸，配克莉维亚（Clivia）系列。
[*]内部装修：人造石窗台，瓷砖及地面材料80欧元/平方米含人工费，室内门为蜂窝板材，公寓入户门为防火门。

关于墙体、窗户等的参数，他说合同里没详细写明，因为符合Kfw 40+标准，会按此标准建造。对于技术设备，他说不会具体指定厂家和型号，因为可能在某个时间点厂家停产或型号停售。

大家怎么看？有什么有用的建议吗？我们应该注意哪些方面？

这种组合是常见的结构吗？

有人建一栋带有公寓的房子，并通过中介销售，这有什么不寻常的吗？不管他们是找总承包商还是建筑师和单独分包，你最终只和卖方联系，这对你来说无所谓。

这种情况正常吗？

是的。大多数情况下，预订费在法律上并不完全合理，因此客户经常能够成功要求退款。
还是说费用只有在你们不去公证处时才产生？如果你们委托公证人（或者委托中介代表你们联系公证人）准备合同文件，之后又取消了预约，那么你们当然必须承担产生的公证费。这在公证处是正常的，公证人凭工作收取报酬。

3. 施工说明：
这一点让我最不安。因为我们之前想建房子，我看过一些成品房的施工说明，有些非常详细。这个施工说明则相当粗略。

他说关于墙体、窗户等的数值没有写明，是因为符合Kfw 40+标准，并且按标准建造。关于技术设备，我想知道厂家和型号，他说也没具体说明，因为到时候厂家可能不存在了，或者型号不再生产。
你们怎么看？有什么有用的建议吗？我们应该注意什么？

他确实有道理。这种小型/非专业项目很常见。但即使是较大的项目也不会好很多，通常也会写成“符合能效要求的窗户，Veka、Kömmerling或类似品牌”，“含地暖的暖气系统，根据相应计算，暖气型号Vaillant xy，Daikin或类似”，“卫生设备Renova第1号或同类产品”。常用的是现有并且预算允许的材料，否则整个项目必须预算更多资金并延长工期，但客户又会抱怨。
你觉得知道暖气或窗户的厂家名称对你来说重要吗？

你好，

非常感谢你的详尽回复。这对我帮助很大，因为我缺乏经验值，只有网上看到的信息。当然，这些信息也不总能适用于别人的具体情况，所以非常感谢你的分享。

关于退订费用：不，这不是预订费，实际上只是文件制作和公证的费用，也就是已经产生的支出，如果我们违背口头承诺退订，无论出于什么原因，他都得承担这些费用。

关于建筑说明：不，当然这对我来说不是特别重要，只要符合Kfw要求的标准。无论是暖气X还是Y，都无所谓，只要不是劣质品，能正常供暖就行。

我应该不会有问题，只要达到标准。
中介会向你们收取佣金吗？

你好 ypg，

不需要支付任何中介费或佣金。只需支付公寓和车位的纯购价，加上税费/公证费/土地登记费。
他还说，由于这是购房合同而不是施工合同，我们可以免受施工费用上涨的影响，这部分费用应该由开发商承担。

那对你们来说也是一个开发商。对我来说看起来不错，毛坯房描述比我的共有产权房的毛坯房描述明显更详细。对我来说看起来挺好。对于共有产权房来说，更有趣的是关于特殊和共有财产的问题，分割声明，第一份房屋管理规章，是否已经指定了物业管理等。另外，你们也应该尽早聘请自己的建筑专家陪同。