HilfeHilfe
2016-06-01 09:52:40
- #1
[QUOTE="Hackwar, post: 135819, member: 29450"]这栋房子将有6个住宅单元，但我只能建2.5层，因此400平方米分成4个单元，每个单元100平方米，然后2个公寓总共120平方米。（关于两个顶层公寓，我们还没完全确定，是做成同样大小还是其中一个小一点，让我弟弟住那里……）所以我算下来是520平方米 * 2000欧元 = 104万欧元。建筑师按立方米3计算，体积（这样写对吗？：））是2600立方米，按每立方米300欧元，我们这里是780,000欧元净价 + 增值税、附加建筑费用和建筑师费用 = 111.2万欧元。
建筑储蓄合同的佣金我也注意到了。但我更介意的是，我有一个15年期的贷款，期间不还本金，利息总额也不变。是的，我通过这个结构获得了30年整个期间该贷款金额的利率保障，并且可以随时进行任意金额的额外还款。但这只有在房子现在的收益比偿还贷款所需的资金更多时（按30年计算），或者我还能投入自有资金时才有意义。但这两个情况都不大可能。也就是说，我还需要这笔钱来买自住房，手头不会轻易剩出两万欧元来投入这套房子，租金收入税后扣除一小部分安全边际后，基本上只能刚好覆盖贷款。
起初我以为所有贷款只需支付利息和1%的本金还款，资金暂时放着，然后通过每年额外还款进行真正的本金偿还。这样，我就能先还掉昂贵的银行贷款，再还KfW贷款，而且如果发生意外情况，我自己还能手头留点现金。这个想法很不错，但无法实现，因为我不懂的是KfW贷款的还款期限是固定的，不能自由调整。现在对我来说，看起来用建筑储蓄合同的方式也是不行，因为它只有存够钱后才会“可分配”。如果我现在宁愿先把钱投入KfW贷款（这样可以还掉它，有更多流动资金），那么分配时间就会延后，我还得继续支付50万的利息。是的，我知道最终是零和游戏。但我更希望有更大的误差空间，宁愿偶尔少付或不付额外还款，也不愿一步步陷入个人破产。
再说两个数字：租金是8欧元/平方米，总共是4280欧元（含车位租金）。贷款月供共3945欧元。如果我估计没错，税后每个月大约剩50欧元……这有点紧张，如果某个公寓突然空置几周或几个月。[ /QUOTE ]
租金空缺准备金和装修等问题是每个投资者都会遇到的。前几年可能没什么问题，到了第十年开始要准备装修费用。你们应该能够承担这些费用。对于120万项目，你们应该提前考虑过融资和后续成本的匹配吧？说这是养老规划听起来不错，但这里风险非常大。
你们从事什么职业？这里有净盈余吗？夫妻双方要一起纳税申报。
建筑储蓄合同的佣金我也注意到了。但我更介意的是，我有一个15年期的贷款，期间不还本金，利息总额也不变。是的，我通过这个结构获得了30年整个期间该贷款金额的利率保障，并且可以随时进行任意金额的额外还款。但这只有在房子现在的收益比偿还贷款所需的资金更多时（按30年计算），或者我还能投入自有资金时才有意义。但这两个情况都不大可能。也就是说，我还需要这笔钱来买自住房，手头不会轻易剩出两万欧元来投入这套房子，租金收入税后扣除一小部分安全边际后，基本上只能刚好覆盖贷款。
起初我以为所有贷款只需支付利息和1%的本金还款，资金暂时放着，然后通过每年额外还款进行真正的本金偿还。这样，我就能先还掉昂贵的银行贷款，再还KfW贷款，而且如果发生意外情况，我自己还能手头留点现金。这个想法很不错，但无法实现，因为我不懂的是KfW贷款的还款期限是固定的，不能自由调整。现在对我来说，看起来用建筑储蓄合同的方式也是不行，因为它只有存够钱后才会“可分配”。如果我现在宁愿先把钱投入KfW贷款（这样可以还掉它，有更多流动资金），那么分配时间就会延后，我还得继续支付50万的利息。是的，我知道最终是零和游戏。但我更希望有更大的误差空间，宁愿偶尔少付或不付额外还款，也不愿一步步陷入个人破产。
再说两个数字：租金是8欧元/平方米，总共是4280欧元（含车位租金）。贷款月供共3945欧元。如果我估计没错，税后每个月大约剩50欧元……这有点紧张，如果某个公寓突然空置几周或几个月。[ /QUOTE ]
租金空缺准备金和装修等问题是每个投资者都会遇到的。前几年可能没什么问题，到了第十年开始要准备装修费用。你们应该能够承担这些费用。对于120万项目，你们应该提前考虑过融资和后续成本的匹配吧？说这是养老规划听起来不错，但这里风险非常大。
你们从事什么职业？这里有净盈余吗？夫妻双方要一起纳税申报。