कम जमीन मूल्य: संपत्ति मूल्यांकन में संभावित समस्या?

तो, अब मेरे पास बैंक की मूल्यांकन रिपोर्ट भी है। इसके अनुसार मूल्य "ऊपरी सीमा" पर है लेकिन बिल्कुल अवास्तविक नहीं है। लेकिन अब बड़ा नुक़सान आता है। ज़मीन 900qm से बड़ी है और बैंक के अनुसार अधिकतम 700qm को ही निर्माण क्षेत्र के रूप में मान्यता दी जाएगी, बाकी को "बाग़ीचा भूमि" माना जाएगा। वे निर्माण क्षेत्र को खरीद कीमत के लगभग 75% के हिसाब से आंकते हैं और बाकी को, जो कि मुझे सच में हैरान कर गया, 15% (!!) पर, जो कि ज़मीन के स्पष्ट रूप से अवास्तविक मूल्य से भी कम है। हमारी फाइनेंसिंग में इसे लागू करने पर इसका मतलब होगा कि हम जो राशि ज़मीन के लिए खर्च करेंगे, केवल लगभग 60% ही वास्तव में फाइनेंसिंग में खुद के पूंजी के रूप में माना जाएगा। क्या यह एक सामान्य मान है?

प्रश्न: तो ज़मीन का मूल्यांकन किस क्षेत्र के लिए किया जाता है? हमारे नगर पालिका में यह उदाहरण के लिए 35 मीटर ज़मीन की गहराई है। इससे अधिक की गहराई को मूल्यांकनकर्ता पीछे की ज़मीन मानता है। 15-25% मूल्यांकन के लिए पूरी तरह से स्वीकार्य है। मेरी बैंकिंग अनुभव के आधार पर मैं इस प्रक्रिया को पूरी तरह उचित मानता हूँ। इसके लिए माफ़ करें।

मेरे अपने बैंककर्मी के अनुभव से मैं इस Vorgehensweise को पूरी तरह ठीक मानता हूँ। इसके लिए क्षमा करें

कई बैंक यहाँ काम को काफी आसान समझते हैं। एक सामान्य रूप से प्रयुक्त कथन से पता चलता है कि भुगतान अयोग्यता की स्थिति में जबरन नीलामी (या "आपातकालीन बिक्री") करनी पड़ती है और इस दौरान होने वाली आमदनी नियमित बिक्री की तुलना में कम होती है।

§ 3 BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung) वास्तव में गणना के सिद्धांत तय करता है:

(1) वह मूल्य जो गिरवी में लिया जाता है (Beleihungswert), वह संपत्ति का मूल्य है, जो अनुभवजन्य रूप से अस्थायी, जैसे आर्थिक मंदी से जुड़ी मूल्य उतार-चढ़ावों से स्वतंत्र होता है, मुख्य संपत्ति बाजार में और अटकलों वाले तत्वों को बाहर रखते हुए पूरी गिरवी अवधि के दौरान बेचने पर संभवतः प्राप्त किया जा सकता है।
(2) गिरवी मूल्य निर्धारित करने के लिए संपत्ति की भविष्य की बिकाऊता को ध्यान में रखते हुए, वस्तु के दीर्घकालिक, स्थायी गुण, सामान्य क्षेत्रीय बाजार स्थितियाँ और वर्तमान तथा संभावित अन्य उपयोगों को सावधानीपूर्वक मूल्यांकन के तहत आधार बनाना होता है।

यह लिखित नियमावली (जैसे संगठनात्मक निर्देश आदि) में अक्सर बहुत सख्ती से "लागू" किया जाता है (यह मुख्य रूप से Pfandbrief बैंकों के लिए होता है)। यहाँ पर (दावे के अनुसार सुरक्षा कारणों से) बहुत बड़े कटौती किए जाते हैं। मूल्यह्रास के लिए अन्य Faktoren को भी खुशी-खुशी इस्तेमाल किया जाता है, जैसे कि बड़ी भाग ज़मीन का निर्माण योग्य न होना।

वास्तव में, प्रत्येक मामले की परिस्थिति पर ध्यान देना चाहिए और संपत्ति को उसकी भविष्य की बिकाऊता के संदर्भ में मूल्यांकित करना चाहिए। यदि यह लोकप्रिय स्थान और ज़मीन का आकार है और संभावित भविष्य के उपयोग की पूर्वानुमान सकारात्मक है, तो यह उचित मूल्यांकन की ओर ले जाना चाहिए। यदि स्थिति कुछ कमजोर है, तो कुल खरीद मूल्य भी पहले से अधिक हो सकता है। यदि उपयोग की पूर्वानुमान नकारात्मक है, तो यह प्रायः काफी कम गिरवी मूल्य का कारण बनेगा।

बैंकों का एक उचित सुरक्षा हित होता है, लेकिन वे मूल्यांकन रिपोर्ट में अक्सर (अनुचित रूप से) उच्च कटौती करते हैं।

निष्कर्ष: मूल्य निर्धारण के मूल सिद्धांतों के साथ तर्कपूर्ण विवाद और प्रतिस्पर्धी प्रस्तावों को लेना हमेशा निराशावादी दृष्टिकोण को बढ़ावा देता है। अब संभवतः उपस्थित बैंककर्मी साथी मुझ पर टूट पड़ेंगे (मैं तो गंदगी करने वाला हूँ)।

वास्तव में, प्रत्येक मामले की परिस्थितियों का ध्यान रखा जाना चाहिए और वस्तु का इसके भविष्य की बिक्री योग्यता के संदर्भ में मूल्यांकन किया जाना चाहिए। यदि यह लोकप्रिय स्थानों और भूखंड के आकारों से संबंधित है और भविष्य में संभावित उपयोग की भविष्यवाणी सकारात्मक है, तो इसे सही मूल्यांकन की ओर ले जाया जा सकता है और होना चाहिए। यदि स्थिति सामान्य है, तो खरीद मूल्य कुल मिलाकर पहले ही उच्च हो सकता है। यदि उपयोग की भविष्यवाणी नकारात्मक है, तो यह आमतौर पर एक काफी कम ऋण मूल्यांकन मूल्य (beleihungswert) की ओर ले जाएगा (होना चाहिए)।

मैंने भी इसी को अपनी भूमि निर्देशांक मूल्य की नींव के विषय में पूछा था। वहां दिए गए क्षेत्र मानक मूल्य हैं, जो आसपास की निर्माण व्यवस्था से भी प्रभावित होते हैं। बैंक, छोटे ऋण क्षेत्र में = निजी मकान निर्माता, इतना अधिक BelWertV पर ध्यान नहीं देते। यहां ऋण मूल्य "थोड़ा सरल तरीके से" निर्धारित किया जाता है। बाजार मूल्य में, जिसके आधार पर कई बैंक आत्मनिर्भर करते हैं, स्थिति पूरी तरह अलग होती है। यहां हाइप, जैसा कि हम वर्तमान में आवासीय संपत्तियों में देख रहे हैं (और जो कुछ क्षेत्रों में पहले ही अस्वास्थ्यकर हो चुका है), उसको भी स्वीकार किया जाता है। अच्छी बात है कि सावधान बैंकर्स हैं - भले ही उन पर शिकायत की जाती है। वास्तव में हमेशा "बैंकरों" पर शिकायत होती है, चाहे वे कम फाइनेंस करें या ज्यादा।

अच्छा है कि सतर्क बैंकर होते हैं - भले ही उन पर शिकायत की जाती हो। वास्तव में हमेशा "बैंकरों" पर ही शिकायत होती है, चाहे वे कम वित्तपोषण करें या अधिक।

यह कि "सतर्क" बैंकर होते हैं, यह भी ठीक है। हालांकि, इस सतर्कता का तार्किक निष्कर्ष अधिकतर "कड़ा" वित्तपोषण अस्वीकार करना होगा। सम्पत्ति मूल्यांकन की सख्त गणना शुरू में (औपचारिक) सुरक्षा कवरेज में कमी लाती है, जिससे एक ब्लैंको जोखिम उत्पन्न होता है। यह स्थिति अक्सर जोखिम मार्जिन, यानी ब्याज दर, जिसे ग्राहक को देना होता है, में वृद्धि करती है। समग्र बैंक प्रबंधन में यह (ऊंचा) जोखिम मार्जिन यह सुनिश्चित करता है कि ऋण भुगतान में हुए नुकसान को पूरा किया जा सके। मूल रूप से, इन नुकसान की भरपाई के लिए खर्च संबंधित ग्राहक पर बोझ डाला जाता है।

उपरोक्त विचार ग्राहक की क्रेडिट योग्यता (PD / RK) पर आधारित होना चाहिए, न कि सुरक्षा को ध्यान में रखते हुए नुकसान (EL) के विचार पर।

अब से यह अधिकांश प्रतिभागियों के लिए शायद बहुत ही नीरस हो जाएगा, इसलिए मैं इस तकनीकी भाग को तुरंत छोड़ रहा हूँ।

जब तक भवन वित्तपोषण क्षेत्र में व्यक्तिगत ग्राहकों पर केवल सुरक्षा मूल्यांकन के आधार पर जोखिम अधिभार लागू होते रहेंगे, तब तक ऐसा नहीं होगा।

फिर यहां RAP को स्कोरिंग बेसिस पर लागू करना होगा, जो ग्राहकों के साथ और अधिक चर्चाओं को जन्म देगा, क्योंकि यह क्षेत्र जोखिम की दृष्टि से सामान्यतः अच्छी सुरक्षा के कारण कम से कम प्रभावी होता है। मुख्य रूप से सुरक्षा की VWQ निर्णायक होती है। PD/EQ केवल सुरक्षा के उपयोग के बाद शुद्ध हिस्से को प्रभावित करता है।

तो > 80% वित्तपोषण पर थोड़ा सा समायोजन करने के लिए बहुत मेहनत। इसलिए कम प्रयास और सिद्धांततः सहकारी रूप से समान वितरण बेहतर है।

लेकिन अच्छा है कि यहां कोई जानता है कि वह क्या कह रहा है।

इसे किसी भी तरह मोड़ो या उलटो: निश्चित रूप से किसी बैंक को ज़मीन की मूल्यांकन बदलने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता। लेकिन और भी कई बैंक हैं।

इसके अलावा, मैं यह भी बताना चाहता हूँ कि ऐसा ज़मीन का मूल्य समय के साथ बदलता रहता है - खासकर तब जब उस क्षेत्र में ज़मीन का व्यापार अधिक होता है (यही तो इसका आधार है)। अगर निर्माण एक साल बाद होना है, तो परिस्थिति संभवतः फिर से बदल सकती है। इस तथ्य के आधार पर, मुझे नाममात्र 25% मूल्य वृद्धि हुई है क्योंकि पिछले मूल्य वर्तमान नहीं रहा। लेकिन वह ज़मीन मेरे लिए हर एक पैसा वसूल है।

शुभकामनाएँ

K1300S