内陆开发（第二排）

大家好，亲爱的社区成员，

我有一个关于第二排地块是否可建房以及相关必要步骤的问题。

背景情况：
- 业主将拥有老旧建筑的大型地块实际分割成两个同样大小的地块（每块约545平方米）
- 前面的地块由业主管理，后面的地块我们想购买
- 后面地块只能通过前面地块进入（不是细长地块）
- 前面地块的业主计划尽快拆除旧房屋和车库，并在未来重新建造（具体时间未定）
- 地块位置：汉堡
- 容积率-1 = 0.2
- 容积率-2 = 0.3

我的理解：
- 需要在土地登记簿中登记建筑负担和地役权，以便我能够顺利建设并进入后面地块
- 道路面积会从前后地块各自的容积率-2中扣除

问题：
- 关于购买地块、登记建筑负担和地役权的正确流程是怎样的？作为买方，我如何最好地保障自身权益，确保没有问题？
- 从长远来看，前面地块在容积率-1和-2方面是否会出现较大问题？（虽然不是我的问题，但我依然想了解）根据建设阶段计划，街道前方的一片区域必须保持空地，不能建设，因此这部分面积也必须从地块面积中扣除来计算容积率。

非常期待大家的专业建议！

你需要步行权、通行权和管线权，以便你的 Grundstück 可以被到达并且完全开发。关于如何根据时间顺序正确地将这些权利纳入合同，公证人会为你提供建议。还有关于这些权利具体应该写在哪里——这在不来梅可能与巴符州或北莱茵-威斯特法伦有所不同。所需面积中，只有被硬化的部分才计入建筑基底系数（Grundflächenzahl），（对于透水性硬化如草格石材等，有时可以享受部分折扣）。

你需要步行权、通行权和管道权，以确保你的土地可以到达并且可以完全开发。关于如何在时间顺序上正确地将其纳入合同，公证人会为你提供建议。关于具体应写在哪里——这在不来梅可能与巴登-符腾堡或北莱茵-威斯特法伦有所不同。只有被硬化的面积才会计入地面覆盖率（在这方面，对于透水性硬化，例如草坪格栅砖，有时会有折扣）。

非常感谢您的快速回复！您能告诉我，设立建筑负担权是否需要“许可”吗？我今天去建筑管理局进行建筑咨询，那位女士提出的问题似乎比回答的更多。她至少告诉我，没有登记建筑负担权不能提交建筑申请，而且她也无法确定建筑负担权是否会被“认可”。我现在想知道，这个建筑负担权是形式上的事情，还是必须在购买土地之前登记，以免我对土地承担风险。没有建筑负担权，恐怕也无法进行背后的土地开发。

只需按照我的专业人士的指示操作。在这两个地方你也能找到我（使用和这里相同的名字）。没有[GFL-Recht]，你就没有开发权限，因此也没有获得建筑许可的希望。如前所述，登记方式根据各联邦州不同：有些州只需要一份不可撤销的合同，有些州维护一个单独的建筑负担目录，大多数则将其录入土地登记册，在土地登记册页面上会标明一个走廊，这个权利在空间上延伸至此走廊。但如前所述，Dimeto和Escroda对这点了解得一样清楚 ;-)

通行面积会从前方和后方地块的建筑容积率2中扣除。

因为你只购买后方地块，也就是说没有购买“烟斗柄”地块，所以你这边不应该被扣除。建筑容积率是针对你的地块而言的，而不是针对其他地块的建筑负担。

作为买家，我如何最好地保障自己，确保没有问题？

这份保障应该由公证人提供给你。

至少在我们北莱茵-威斯特法伦州，道路面积没有被扣除……