购房融资 - 我们无法做出决定

大家好，


我现在也处于这样的情况：我们计划购买一栋独栋住宅。房子已经预订好了，现在我们需要决定贷款的问题。


简单介绍一下我们：


他，28岁，IT主管，月薪4170欧元毛收入 + 中档公司车 + 奖金 + 每年自愿调薪（应该没问题）。我还在兼职学习信息学。她，27岁，月薪2900欧元毛收入 + 第13个月工资 + 奖金。


我们两人都是全职无固定期限合同员工。已婚，目前没有孩子，最早两年后计划要孩子。有第二辆车，但很少使用，状态良好。总体来说我们理财很靠谱。计划月还款约1400欧元，应该没问题。


计划：


购买独栋住宅365,000欧元 + 44,000欧元附加费用 = 总投资409,000欧元。


63,000欧元自有资金，投入56,000欧元，剩余为备用资金。所需贷款（409,000-56,000=）353,000欧元。新房，配置高级，立即可入住，包括厨房。银行已经实地考察过房子并给予高度评价。


方案一（固定利率），月供1350欧元


- KfW贷款5万欧元，10年，月供203欧元，剩余债务3.3万欧元


- 等额本息贷款8.4万欧元，15年固定，年利率2.20%（有效利率），剩余债务5.3万欧元，月供300欧元，允许5%提前还款


- 住房储蓄贷款22万欧元，利率全期限固定，2.69%有效利率，无剩余债务，月供400欧元 + 450欧元，保证配额，允许无限额提前还款（第二阶段），第一阶段暂不确定


-> 总成本（利息+费用）约14万欧元，15年后剩余债务5.3万欧元，其余由住房储蓄贷款覆盖（总成本计算正确）


方案二（经中介，银行将进一步核实报价），月供1345欧元


- KfW贷款5万欧元，10年，月供203欧元，剩余债务3.3万欧元


- 等额本息贷款30.3万欧元，20年固定，年利率2.24%有效，剩余债务12.8万欧元，月供1140欧元，允许5%提前还款


-> 总成本（仅利息）约9.9万欧元，20年后剩余债务12.8万欧元（总成本仅含利息）


KfW贷款未纳入考虑，因为两者相同。


为了便于比较这些方案，我假设不进行提前还款。如果不提前还款，方案二因剩余债务较高面临更大利率变动风险。方案一总成本更高，但安全性更好，期限稍长，剩余债务较低。均允许提前还款，住房储蓄贷款阶段最后甚至可以无限额。


大家怎么看我们的情况？


期待大家的反馈。


先行感谢。


此致


卡斯滕

关于利率的评估：[Bruttogehalt]的说明在这里帮助有限，因为可能包含免税部分，而且用[Netto]更容易计算。因此：你们的[Netto]收入是多少？

关于报价：对于报价1，我觉得[bausparvertrag]的比例明显太大。是的，这部分没有利率变动风险，但利率和总成本更高。报价2整体来看不错。

建议：因为你们还没有孩子阶段，可以在你的购房贷款中加入还款率调整权。通常只有等额本息贷款才有这个选项。这样在贷款利率固定期内（见过两次到每年多次）你们可以多次在A和B之间调整还款率（通常为初始金额的1%到5%）。这样你们在产假、育儿假、可能昂贵的幼儿园时间等方面有灵活性。还款率调整权的利率附加费通常很低（例如我知道一家大银行是0.05%的附加费）。

正常情况下，我会选择建筑贷款储蓄方案；因为在大多数情况下，这样能获得明显更高的利率保障。

但你们在方案1中总共仍然面临近88k的风险。方案2则是166k欧元。

多花40k€保障，只换来80k€的利率安全？

这说明第一个报价已经相当高了。

所以更倾向于银行2；也可以问问 提到的有关还款变更选项的建议。

我至少会尝试为KfW模块同时开设一个建筑贷款储蓄账户。不管是每月存入，还是用你们计划的特别还款。

10年后可以决定接下来的方向。也就是说，是动用建筑贷款储蓄账户，还是“正常”继续融资KfW贷款，还是完全重新贷款，因为利率依然处于低谷（贷款期限超过10年后，有特别解约权）。

只有在KfW贷款得到保障后，我才会考虑20岁左右时的特别还款。

谢谢你们的回复。关于问题：他，税级4，净收入2500，扣除2230。公司车（包括所有费用，油费等，我们的主要车辆）。她，税级4，1870。

如果我减少建筑储蓄账户的金额，增加贷款，那风险会增加（利率锁定更高），但总成本只会略微减少（建筑储蓄账户的开户费固定为3500）。其实这就是一个问题，究竟是更看重安全还是风险。因此也就是我最初的问题，能不能把这些报价放在一起比较。

我会让最终报价中包含还款比例调整选项，然后再决定。不过我觉得目前这样也可以。

利率怎么样？对于我们的情况合适吗？

报价1：33万 + 53万 = 86万 利率锁定，费用 = 140万
报价2：33万 + 128万 = 161万 利率锁定，费用 = 99万
-> 利率锁定差额：161万 - 86万 = 75万。
-> 费用差额：140万 - 99万 = 41万。

也就是说，为了多75万的利率锁定安全性付41万欧元？我算得对吗？听起来确实有点冷静。不过：
- 对于报价1，我得在15年后想办法还清53万（没有额外还款等）。
- 对于报价2，我得在20年后想办法还清128万。
-> 这确实是一个很大的区别。

中介跟我们说，KfW贷款的利率锁定不用担心。还款额很可能不比现在高。因此我们应该先还贷款。

中介告诉我们，在KfW的RS上我们不需要担心。届时的利率很可能不会高于今天

他大概是有水晶球。后续报价将基于当前的再融资条件。因此，如果利率比如说是3.5%，相同的还款额只有通过延长贷款期限才能实现。

在方案1中，我必须在15年后想办法偿还53,000欧元（没有特殊还款等）。

不，在方案中你必须先在第10年还清33,000欧元，然后在再过5年还53,000欧元。

如果你现在考虑一下，方案中前10年需要还33,000欧元，再过5年还53,000欧元。

现在方案是10年还33,000欧元，然后10年还128,000欧元。

冷静来看，压力几乎一样（每年千欧元），但至少已经节省了40,000欧元的费用。

远离利率，转向我认为更重要的事情：

你们两个人合计净收入大约是4400欧元或4100欧元（已经扣除了公司车的费用）。

说实话，我觉得你们的期望还款额相当高。如果还款额是1350欧元，那将占你们净收入的31%或33%（公司车净收入）。作为银行家，我认为这太多了。我们建议客户——除非净收入异常高——用于还清房贷的净收入比例不超过30%，这已经是最大值了。而且正如你所说，你们还计划要孩子。即使负责照顾孩子的一方采用税务申报等级5，另一方采用等级3，这个还款额依然会明显过高。

我并不是质疑你们目前认为自己能够负担这笔还款——否则你们也不会积累到首付——但请不要低估未来孩子的费用。而且买房时的额外费用也不容忽视。这里你们可以按每平方米3欧元计算，以确保安全。