Financement de l'achat d'une maison - Expériences, Retours

Je dois quand même demander : pourquoi une banque ne considère-t-elle pas un capital investi comme une garantie ? Même pas en partie ?

Le capital investi peut disparaître plus vite qu'on ne le pense (perte, don, vol, émission). La banque n'a aucun contrôle dessus – seulement sur les fonds propres engagés.

Je ne veux pas maintenant examiner chaque centime, mais il y en a ici avec moins de salaire/fonds propres, qui ont dû investir dans/aux alentours de M plus dans un bien immobilier moyen que ce que vous prévoyez d'investir.

Le problème sera que vous trouverez peu voire aucune propriété proche de la ville, ayant 1000m² et dont le prix, incluant les rénovations et les frais annexes d’achat, ne dépasse pas 700k€...

Ça dépend de la ville proche. Pas du tout près de Munich. Plutôt oui dans la région tripartite Saxe/Bavière/Tchéquie (le TE cherche en BY), c’est largement possible en Uckermark.

Je dois quand même demander : pourquoi une banque ne considère-t-elle pas le capital investi comme une garantie ? Même pas partiellement ?

Une garantie doit être ferme, sûre et prévisible. Comme un bien immobilier avec l’hypothèque. Donc tu dois vraiment nantir ton patrimoine en cash pour que la banque y ait accès. Si ce n’est pas du cash, mais des valeurs mobilières, des décotes très importantes (en raison des fluctuations possibles des cours) sont appliquées. Cela peut aller jusqu’à 60 % de décote ou même 100 % pour des titres risqués (comme des warrants par exemple). Tu ne peux alors plus disposer de cet actif, même pas pour des réallocations (sauf négociation). C’est comme pour l’immobilier. Il y a la valeur vénale (en règle générale le prix d’achat), la valeur de nantissement (prix durablement et à long terme réalisable), qui est toujours inférieure, puis la limite du prêt immobilier, qui correspond à 60 % de la valeur de nantissement. Et seuls ces 60 % représentent la garantie de la banque (et ce sont uniquement ces 60 % qui peuvent être refinancés par une obligation foncière). Prix d’achat 1 million. Valeur de nantissement 900 k€. Valeur de garantie 540 k€. Les valeurs fondent ainsi très vite.

L’aspect le plus important pour moi cependant : prioritairement, le rendement l’emporte sur le taux d’intérêt selon mon calcul. Que dit le banquier ?

Si c’est ton estimation personnelle du rendement, alors le banquier est d’accord.

Quand nous aurons avancé ici, je partagerai volontiers des objets qui reflètent cela.

Pouce levé !

À 40 ans, je mettrais le paquet pour avoir un enfant et ne planifierais pas.
qu’il n’y ait aucun doute que vous soyez financièrement à l’aise …

Bonjour,

je serais intéressé de savoir où vous placez votre argent pour obtenir un rendement moyen de 9 % ? Je trouve que c’est une très bonne valeur. Au vu de vos questions, on voit au moins que vous n’avez pas beaucoup d’expérience avec l’immobilier. Tout est-il basé sur les actions/ETF/obligations ou aussi d’autres investissements ?

Comme vous avez des revenus aussi élevés, vous devez être très pris par votre travail, c’est du moins ce que je suppose. Pour cette raison, je ne vous recommanderais pas un bien à rénover. À mon avis, on ne peut tirer quelque chose de rentable d’un bien à rénover qu’avec beaucoup de travail personnel et d’expérience.

Compte tenu de votre capital et de vos revenus, vous obtiendrez probablement de toute façon les meilleures conditions auprès de la banque. Je ne suis plus tout à fait à jour, mais des taux entre 3 et 3,5 % sont réalistes. Théoriquement, 200 000 € de fonds propres pourraient suffire. Je ne suis pas un expert financier, mais l’inflation est le plus grand risque et les trois dernières années n’ont pas été très bonnes. (3,5 % d’intérêts + 4 % d’inflation = 7,5 % vs 9 % de rendement) D’un autre côté, je pense que si vous pouvez maintenir un rendement de 9 % pendant les 10 prochaines années, alors votre réflexion est bonne.

En principe, je ne suis pas non plus fan des conseillers financiers car ils embellissent toujours un peu tout dans leurs calculs et dans la réalité ils n’y arrivent pas. Mais pour obtenir un crédit, on ne peut pas y échapper. Je ne sais pas non plus si cela est bloqué, mais je suis également allé chez Interhyp, Sparkasse et Raiffeisen. Celui qui avait la meilleure offre a gagné. J’ai déjà eu plusieurs consultations de crédit pour quelques biens. J’ai toujours eu l’impression que les conseillers de plus de 50 ans, en poste depuis de nombreuses années, proposaient les meilleures conditions. Les plus jeunes, moins de 30 ans, généralement pire.

Je ne suis plus tout à fait à jour, mais des taux d'intérêt entre 3 et 3,5 % sont réalistes.

Non, (nettement) en dessous de 3,5 % n'est actuellement pas possible pour 10 ans.
Le taux de refinancement normal des banques se situe actuellement autour de 2,8-2,85 %. Sans marge, sans coûts de risque, sans coûts unitaires, sans coûts de liquidité.
3,5 % est déjà un excellent taux sur lequel il faut compter.

Offtopic :

Tout d’abord un grand merci à tous et en particulier à pour les réponses rapides et riches de contenu.
Un forum génial, qui vit justement grâce à ce genre de participants.
La courbe d’apprentissage est incroyablement raide, comme je le connais des échanges pratiques.
Je tiens à le souligner car dans divers forums d’investissement, je fais d’autres expériences depuis des années.
Bravo !

Ontopic :

S’il ne s’agit pas de cash mais de titres, des décotes très importantes (en raison des fluctuations possibles des cours) sont parfois appliquées. Cela peut être jusqu’à 60 % de décote, voire 100 % pour les titres à risque (les bons de souscription en sont un exemple).

Dommage, mais je comprends — au moins, quelque chose est pris en compte.

À 40 ans, je mettrais le paquet sur l’enfant et ne ferais pas de planification.

Cela nous est bien clair, mais malheureusement la biologie ne fait pas toujours ce que l’on voudrait. Ça ne s’améliorera sûrement pas avec les années.

Je serais curieux de savoir où vous placez votre argent pour obtenir un rendement moyen de 9 % ? Tout passe par actions/ETF/obligations ou aussi autrement ?

L’argent est investi exclusivement en actions, réparties sur plusieurs comptes avec une combinaison de buy & hold et de swing trading (long). Je m’oriente vers les tendances économiques et les cycles, ainsi que le bon sens.
Je n’investis ni dans les ETF/obligations, ni dans des titres à risque comme les bons de souscription ou les certificats.
Du point de vue des classes d’actifs, on pourrait dire que je ne diversifie pas, mais la diversification est reflétée à travers les secteurs et les pays. Le nouvel immobilier fait le reste.
J’investis une part notable de mon temps là-dedans, mais cela me plaît aussi.

Au vu de vos questions, on voit au moins que vous n’avez pas beaucoup d’expérience avec l’immobilier.

C’est exact, nous sommes complètement novices dans ce domaine et nous nous y intéressons depuis environ un mois. C’est pourquoi je suis ici.

Puisque vous avez un revenu aussi élevé, vous devez être très occupés professionnellement.

Oui, mais nous pouvons beaucoup travailler en télétravail. Cela économise beaucoup de temps et permet des libertés.

(3,5 % d’intérêts + 4 % d’inflation = 7,5 % vs 9 % de rendement)

Mais il faut prendre en compte que l’inflation déprécie également le crédit. C’est pourquoi j’estime que le résultat corrigé est meilleur.

Nous allons donc nous pencher sur les fournisseurs en ligne. J’avais encore en tête à l’ancienne que ce genre de sujet majeur se traitait sur la table à la banque. Les temps changent aussi ici.

Bien à vous !