附属公寓 / 双拼房屋优势

大家好，亲爱的社区成员，

我们计划明年在明斯特建造自己的住宅。由于地块面积和预算允许，我们考虑直接建造一栋双拼别墅并出租一部分。我们的建筑师建议我们将其规划为带附属公寓的单户住宅，因为这样可以利用一些关于暖气费用条例和特别解约权的优势。也许有人有经验，可以分享需要注意的事项？

来自明斯特的问候

也许有人有经验，可以说说要注意什么？

关于 Heizkostenverordnung 的优点

哪一些？每栋房子都有自己的供暖系统，费用完全根据使用量支付。

关于... Sonderkündigungsrechts 的优点

那就不能是双拼房了。因为为了简化解除合同的程序，你必须和租户住在同一栋建筑内（双家庭住宅）。联邦最高法院已经有相应判例。所以先有一个共同的房屋入口，然后各自向左和右分开进入各自的“公寓”是第一步。但这必须由建筑师根据你们的要求来设计。
问题当然是出租单位的变现能力。如果你们将来想卖掉那个“公寓”，价值会比分割出去的独立住宅低。

我只会为了简化解约——这是唯一的优点——而做这些折腾。拿下地皮，分割它或者建立产权住房，然后享受房子。顺便说一句，期限和解约理由可以在建筑法中查阅。

哪些？每栋房子都有自己的供暖系统，费用完全按消耗计算。

那么就不能建成双拼房了。因为为了简化解约流程，你必须和租户住在同一栋楼里（双户住宅）。联邦最高法院已经作出了相应判决。所以共同的房屋入口，然后左右分开进入各自的“住宅”是第一步。但建筑师必须根据你们的需求来设计。问题当然是出租单元的可变现性。如果你们将来想卖掉“住宅”，它的价值会比独立的单户住宅低。

我只为了简化解约流程——这也是唯一的好处——不会这样折腾。拿下地皮，分割土地或创设产权住宅，享受自己的房子吧。有关期限和解约理由你可以在建筑法典中查阅。

非常感谢你的详细说明。如果房子必须有一个共同入口才能被认定为双户住宅，我们可能还是会放弃这个想法。拥有自己的住房的乐趣可能会大打折扣……

如果房子必须有一个共用入口才能被视为双户住宅，我们可能会因此而放弃。拥有自有住房的喜悦会明显减少……

至于是否“必须”，我不能告诉你。它只需要被认为是“一座建筑”。但是无论如何，它将不会是联排别墅。因此，你对自有住房的喜悦肯定会受到影响。

自有住房的快乐会明显减少……

请记住，这也适用于当租户的露台在你们旁边3米处，或者当花园被缩小到只够放毛巾的时候。
以当前的建筑成本和利率，新建出租房几乎不可能带来足够的收益来覆盖利息和维护费用，更别说为你们赚钱了。我会认真计算这一点。

根据当前的建筑成本和利息，新建出租房几乎无法产生足够的收益来覆盖利息和维护费用，更不用说赚取利润了。我会谨慎计算。

别唱衰。毕竟第二个双拼住宅不需要单独的土地。如果能够接受租户作为邻居（我宁愿租户做邻居，而不是房主），这应该能带来合理的收益。

140平方米的房子按每平方米2750欧元计算（不一定要按自住标准建造），总价约为38.5万欧元。加上一些附加费用和花园/停车位，房子的总成本可能在45万欧元左右。月租金1500欧元加其他费用——在任何相对正常的地区这应该是最低水平，即年收入约1.8万欧元。
剩余的毛收益率为4%。这是完全可以接受的。没有管理费用。