Hyponex
2019-07-31 09:34:22
- #1
我去银行咨询了关于房屋贷款的事情，银行给我设计了以下方案：
1）KfW贷款，最大利率锁定期为10年，10年后需还清。剩余债务转入
2）利率锁定期为15年的等额本息贷款（银行不提供更长时间的），该贷款同时进行。
3）期间购买带Riester补贴的住房储蓄合同，到利率锁定期结束时，用该储蓄合同偿还等额本息贷款。剩余债务转入住房储蓄贷款。
其背景是根据银行销售员的说法，这样可以最大限度地获得包括儿童补贴在内的政府补贴，并且期限结束前可以获得固定利率。即使加上住房储蓄合同的费用，也仍然是盈利的。
我也可能会考虑提前还款，但这还未计入这个方案。
大家怎么看这样的方案，除了银行可以获得三重佣金之外？
那么必须明确知道是融资了60%的费用还是80%甚至更多。
如果低于或等于80%，更合理的是通过保险公司（例如Allianz、AXA等）以长期利率锁定的房贷来操作。
他们目前的条件非常好。
利率锁定期为20-40年，固定还款额，规划十分方便！KfW贷款通常还有折扣，也就是说利率比一般贷款更低。
关于Wohnriester？
我不理解那些把养老保险和房屋贷款混合的人……这对保险公司/销售员来说是个“好产品”，他们靠这个赚钱，那么客户得到什么：
1）回报率低！
2）贷款如果使用，在“退休年龄”要缴纳税款（递延纳税）=没人确切知道那时的税率是多少！所以即使现在利率便宜0.10%或0.20%，最终还是要为此付出代价！！！
但这些顾问没人告诉你……他们只想跟你赚钱。
如果真的想用“Riester”来享受补贴，那么只有在以下条件下才划算：
1）投资于基金，回报率高于通货膨胀
2）选择“净费率”产品，没有高额的签约和销售费用（普通Riester合同中细则中有时这些费用高达8%，这会大大侵蚀回报！）
3）应自己选择基金投资标的，这样可以选择有合理回报且费用低的基金！
这样算下来，20-30年后养老资产会比交给银行顾问管理多出20-30%（假设同样的收益率）。
所以朋友们，这是大钱，最好花一两天时间认真研究，最终多出2万到3万欧元！
附言。若融资超过80%（有时70%也算），确实可以考虑银行的10-15年利率锁定贷款，剩余部分用住房储蓄合同来处理，这样可以完全规避利率风险。但必须精确计算。
而且请注意，普通的住房储蓄合同的目的就是为了以后能够获得低利率，仅此而已！！！