具有“特殊”初始情况的建筑项目

大家好，

我需要帮助/咨询，并希望在这里得到一些关于下一步行动的建议。

我们在2010年以非常优惠的价格（破产资产）购买了一栋位于柏林北部非常抢手地段的排屋（120平方米居住面积，250平方米花园，三层，有停车位，优质基础设施）。

由于私人情况发生了变化，而且房子不再满足许多新的需求，这栋房子现在计划出售，用于一个新的建筑项目。

我该如何最好地处理这个问题？

如何协调自家的房子卖出与新项目的进行？

如何在财务上以尽可能“聪明”的方式解决？

存在哪些风险？

在这种情况下，例如“[Objekttausch]”是什么意思？

我们的现房还有大约98,000欧元的剩余贷款。

根据我们的调查，市场价值大约在200,000欧元左右。

销售收入200,000欧元减去剩余贷款98,000欧元再减去提前还款罚金，这是否等于我的净利润？

这栋房子一直由我们自住（不会有投机税吗？）。

关于建筑项目

我们对新房子有明确的设想，并为所有费用设定了最高35万欧元的预算。

我们的月净收入为4,700欧元，我认为这已经是较高水平。在这些假设下，我的预期现实吗？

如果能得到一些建议或者启发，那就太好了。

你好，

我在这里该如何着手？

首先，你应该委托一位评估师对房产进行评估；随后你就会知道房产价值以及可能的装修/维修费用。此外，你有义务向潜在买家出示能效证书。

如何协调自己房屋的出售和新项目？

通过与买家的聪明且有远见的谈判，这应当通过公证方式固定下来。

如何在经济上尽可能“聪明”地处理？
存在哪些风险？

你应该与自己信任的银行或独立的融资经纪人以及税务顾问讨论此事。

在这种情况下，“物件交换”意味着什么？

我不知道你可能指的是什么。

该房产一直由我们自己居住（没有投机税？）。

根据纳税人协会， exclusively私人居住的房产出售是免税的。

莱茵河区问候

关于“对象交换”：您可以将现有的融资可能转移到新的对象上（即抵押物被交换）。但在新建房屋时会稍微困难一些，因为只有有限的“价值”（可能是土地）存在。

你好，

首先，你应该委托一位鉴定师对房产进行评估；之后你就会了解房产的价值以及可能的维修/修缮费用。此外，你有义务向潜在买家出示能源认证。

通过与买家进行明智且有远见的谈判，这些谈判也应当以公证形式固定下来。

你应该与信任的银行或独立的融资经纪人以及你的税务顾问讨论此事。

不知道你可能是什么意思。

根据纳税人协会，出售仅供私人居住的房产是免税的。

莱茵地区的问候

你具体指的与买家进行明智且有远见的谈判是什么意思？

包括能源证书在内，一份完整的鉴定报告多少钱？

你说的与买方进行聪明且有远见的谈判具体指什么？

包括能效证书的完整评估报告费用是多少？

聪明，不要低估价值。如果你要处理销售，我建议找个中介。佣金反正是买方支付的。

“安全置换”或“物件置换”可能对你们有利，可以避免支付提前还款罚金。但必须得到你们的房贷银行同意，并且要经济划算。（预期收益要比新贷款利率好）

你们确实有个障碍，建筑时间和销售时间冲突。你们需要考虑哪个时间段更合适。毕竟你们不想住酒店。对于净销售收益，你们可以向银行申请过渡性贷款。

你好，

你具体指的是什么是与买家进行聪明且有远见的谈判？

好好想想……

你必须卖掉房子，但之后就没有住处了；半独立式住宅也不太适合临时转租。因此，你需要一个过渡的住所，或者你与买家协商，等房屋竣工后再交付房产。除非买家将其视为投资性质，否则他们通常不会轻易接受后者；通常买家想“昨天”就能搬进去。另一种解决方案是你支付租金……诸如此类。关键是找到一个双方都能接受的妥协，并在公证合同中最终确定。同时，你还需要像这样与贷款银行谈判，特别是在准备金利息方面。

完整的鉴定包括能源证书要多少钱？

我不知道在柏林这费用是多少；你可以问问你信任的能源顾问/鉴定师。你可以通过自由鉴定师协会的网站找到他们。在北莱茵-威斯特法伦州，这两项服务最高大约收费在1,000到1,500欧元之间。

莱茵地区的问候