建筑融资 - 利率锁定期

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这更像是我发起的一场客观的宣传活动 :)
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这正是我宣传尝试的正确理解方式。

别争论……算算吧 ;)

举个例子：

500k 贷款，月供1600欧元。

10年后情况如何？

利率锁定期限/利率/已付利息/10年后剩余债务
10 / 0.96% / 40,924欧元 / 348,924欧元
15 / 1.43% / 62,541欧元 / 370,541欧元

第一点：多锁定5年利率，利息多付了21,617欧元。

15年后剩余债务怎样？
298,534欧元
也就是说，15年还多还了50,000欧元比10年后还得多，但多还了5年（月供1600欧元）。
换句话说，为了少50,000欧元的剩余债务，得多付96,000欧元！！！

10年后利率要是多少，才能让10年利率锁定有价值？
简单计算：
续贷时本金348,924欧元，月供1600欧元（保证比较一致！），15年后剩余债务是298,543欧元。

我算出利率是2.809%。

所以第11到15年的利率是2.809%。
如果10年后能更便宜融资，那为什么不呢？
如果10年后利率超过2.80%，15年利率锁定就值了。

但我为什么仍然选择10年利率锁定：
目前贷款几乎要100%房价=利率高。
第一点：
10年后已还部分本金（15万欧元！）
第二点：
房价可能几年后上涨，我们也可以保守估计：55万到60万欧元甚至更高！

续贷时贷款价值比大概64%（价值55万欧元），甚至可能低于60%（价值58.5万欧元），
这样在银行能获得更优利率。

附注：目前的最佳利率约0.50%；假如10年后利率涨幅约2%，那时利率约2.50%，仍比现在锁15年利率便宜（临界值是2.80%）。

另一个优势：
你可以在续贷前5年就启动，也就是5年后。
如果发现利率慢慢上涨，就续贷。
当前利率：0.50% + 远期加点0.81%（每月0.015%，前6个月免收，目前许多银行这么算）=1.31%。
如果未来5年利率涨1%，依旧更便宜！

另外，续贷后还能直接再锁10年。这样就是10年 + 10年。

我一直这样算。如果10年利率是0.96%，15年利率是1.15%，那15年锁定值得考虑。
我个人喜欢10年（经济上最合理，因为几乎所有银行都提供这个期限，便于比较），
或者直接锁20年（有特别还款功能，能在20年内多还，从而有可能完全还清贷款）。

15年锁定感觉不太合适……如果还要用KFW贷款（只有10年利率锁定），那15年就更没吸引力了（尤其你10年后想换银行）。

我们才不吵架呢…… ;)

更正：

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这更像是我这边一次客观的宣传活动 :)

我的解释尝试也是完全这样理解的。

别争论了……算一算 ;)

那就举个例子：

50万融资，1600欧元月供。

10年后情况如何？

利率锁定/利率/已支付利息/10年后剩余债务
10 / 0.96% / 40,924欧元 / 348,924欧元
15 / 1.43% / 62,541欧元 / 370,541欧元

第一个点：多锁定5年利率，多付了21,617欧元利息。

15年后剩余债务是多少？
298,534欧元
也就是说15年里多还了5万欧元，比10年后多还了那么多，但多还了5年（每月1600欧元）贷款。也就是说，为了少还5万欧元债务，实际上多付了9.6万欧元!!!

10年后利率是多少，利率锁定10年才划算呢？
简单计算：
续贷金额348,924欧元，月供1600欧元（为了比较公平！），15年后剩余债务要降至298,543欧元。

我算出来是2.809%

所以第11到15年这段时间的利率为2.809%。
如果10年后能以更低利率融资？那为什么不呢。
如果10年后利息超过2.80%，那15年锁定就值得。

但是为何我还是会选择10年利率锁定：
目前想融资几乎是购房价的100% = 高利率
第一个点：
10年里还掉了一部分（15万欧元！）
第二个点：
几年后房产价值应该会更高，我们保守估计，价值在55万-60万欧元（甚至更多！）

续贷额度就是价值的64%（价值55万欧元），甚至可能低于60%（价值超过58.5万欧元）
这样银行会给出最优利率。

附注。目前最佳利率大约是0.50%；如果假设10年后利率涨约2%，那么利率就是2.50%，仍然比现在锁定15年（2.80%）便宜（盈亏平衡点在2.80%）。

另一个优点：
你也可以提前5年启动续贷，比如5年后。
如果发现利率开始上涨，就可以续贷。
当前利率：0.50% + 远期利率附加费0.81%（每月0.015%，免除6个月，这在很多银行很常见）= 1.31%
如果未来5年利率涨1%，依然更划算！

而且还可以直接再锁定10年，这样就是10年+10年。

我总是这么算的。当然，如果10年期是0.96%，15年期是1.15%，那15年就值得考虑。
我个人偏好10年（经济上最合理，因为几乎所有银行都提供这个期限，方便比较）
或者直接锁定20年利率（通过特别还款计划20年内还清贷款也是可能的）。

15年期感觉有点尴尬……如果还用KfW（只有10年利率锁定），15年对我来说更不吸引（假如10年后想换银行）。

谢谢你的详细讲解。我只算到了你展示内容的一半。也就是利息节省和10年、15年剩余债务的比较。我们希望10年后剩余债务约30万欧元。土地和房屋价值肯定会超过50万欧元，可能更高。因此新的融资不应贵太多。当然有风险，但属可控风险。

你忘了，即使是15年利率锁定的客户，在10.5年后也可以转向新的贷款，前提是利率水平保持低位。
但还是谢谢你的计算。

从10年到15年的加价目前相对较高。我会直接选择20年或保持10年不变。

别忘了，购买时是10年加6个月的期限，从完全支付之日起计算，所以还可以，但那样的话利率大概是2.9%，因为可能会超过10年（多几个月按1.43%计算）

如果你本来就想考虑换成更低利率，我就不会选择15年的利率锁定期……

更糟的是新建房屋时，大家通常做法是：
- 一部分做10年，因为是KfW贷款
- 剩下部分做15年……

这真的是最差的情况，因为通常10年后需要KfW的后续融资，但是“完全支付”在新建房屋上可能需要1年或更长时间，这样要等11.5年或更久才能从另一个合同中退出。

很多银行提供带有两个部分的远期贷款，如果两个部分的时间间隔最多12个月，这样会大大限制你选择的银行，最坏情况下你就没法选择最便宜的银行了。

但回到主题，如果他们选择10年期限，加上些许特别还款，10年后剩余贷款大约是30万，这样就可以轻松地再融资，90%的可能性这将是最划算的选择。