no discutir... calcular ;)
así que aquí un ejemplo:
500k financiamiento, cuota de 1600€.
¿cómo queda después de 10 años?
Plazo fijo / Tasa de interés / Intereses pagados / Deuda restante después de 10 años
10 / 0,96% / 40.924€ / 348.924€
15 / 1,43% / 62.541€ / 370.541€
entonces, primer punto: por 5 años más de plazo fijo se pagan aquí 21.617€ más en intereses.
¿cómo queda la deuda restante después de 15 años?
298.534€
entonces se ha pagado en 15 años 50.000€ más que después de 10 años, pero se han pagado 5 años (con cuota mensual de 1600€). Es decir, para tener una deuda restante 50.000€ menor, ¡se tuvo que pagar 96.000€ más!
¿cómo puede ser la tasa de interés después de 10 años para que valga la pena el plazo fijo de 10 años?
cálculo simple:
financiamiento de continuidad con 348.924€, cuota mensual de 1600€ (para que la comparación sea igual) y después de 15 años se debe tener una deuda restante de 298.543€.
llego a 2,809%
por lo tanto, el costo para los años 11-15 es una tasa de interés de 2,809%.
entonces, si después de 10 años se puede financiar más barato, ¿por qué no?
Si la tasa después de 10 años está por encima del 2,80%, entonces valdrían la pena los 15 años.
PERO ahora por qué igual elegiría los 10 años:
actualmente se quiere financiar casi el 100% del precio de compra = intereses caros
1. punto:
en 10 años se ha pagado una parte (150 mil euros)
2. punto:
el valor probablemente esté más alto en algunos años, también podemos calcular conservadoramente y decir: valor de 550-600k (¡si no más!)
el financiamiento de continuidad tendría entonces un porcentaje de deuda sobre valor del 64% (valor 550 mil), quizás incluso menos del 60% (valor sobre 585 mil)
por lo tanto, las mejores condiciones en los bancos.
PD: actualmente las mejores condiciones estarían alrededor de 0,50%; si se supone que en 10 años las tasas aumentan unos 2%, entonces estarían en 2,50%, lo que sigue siendo más barato que tomar 15 años ahora (punto de equilibrio en 2,80%)
Otra ventaja:
se puede iniciar el financiamiento de continuidad 5 años antes, es decir, en 5 años.
si se nota que las tasas suben lentamente, se hace el financiamiento de continuidad.
tasas actuales: 0,50% + suplemento por plazo a futuro 0,81% (0,015% por mes, 6 meses libres, habitual en muchos bancos ahora) = 1,31%
si las tasas suben 1% en los próximos 5 años, ¡aún sería más barato!
además, se puede hacer justo para 10 años otra vez. Así 10 años + 10 años.
así es como siempre cálculo. Si claro, los 10 años están en 0,96%, los 15 años en 1,15%, entonces los 15 años serían recomendables.
personalmente prefiero los 10 años (económicamente más sensato, porque todos los bancos ofrecen ese plazo fijo, mejor comparación)
o directamente ir a un plazo fijo de 20 años (donde con amortizaciones especiales se puede pagar mucho en 20 años, y así lograr pagar el crédito completo en 20 años)
los 15 años no son muy claros... y si además se hace KFW (donde sólo hay plazo fijo de 10 años) los 15 años son para mí menos atractivos (si después de 10 años se quiere cambiar de banco).
