Financement de la construction - Durée de fixation du taux d'intérêt

…
C’était plutôt une campagne d’information objective de ma part :)
[/QUOTE]
C’est exactement ainsi qu’il faut comprendre ma tentative de clarification.

ne pas se disputer... calculer ;)

alors voici simplement l'exemple :

financement de 500k, mensualité de 1600€.

à quoi cela ressemble-t-il après 10 ans ?

Durée du taux / Taux d'intérêt / Intérêts payés / Capital restant dû après 10 ans
10 / 0,96% / 40.924€ / 348.924€
15 / 1,43% / 62.541€ / 370.541€

donc premier point : pour 5 ans de durée du taux en plus, on paie ici 21.617€ d'intérêts en plus.

à quoi ressemble le capital restant dû après 15 ans ?
298.534€
donc on a remboursé 50.000€ de plus en 15 ans qu'après 10 ans, mais on a payé 5 ans (avec une mensualité de 1600€) de plus. C’est-à-dire que pour avoir un capital restant dû inférieur de 50.000€, il a fallu payer 96.000€ de plus !!!

quel peut être le taux d'intérêt après 10 ans pour que la durée du taux de 10 ans soit intéressante ?
calcul simple :
rachat après 10 ans avec 348.924€, mensualité de 1600€ (pour que la comparaison soit équivalente !) et au bout de 15 ans, on doit arriver à un capital restant dû de 298.543€.

je trouve alors 2,809%

donc le taux d'intérêt pour la période de 11 à 15 ans est de 2,809%.
si on peut financer moins cher après 10 ans, pourquoi pas.
si le taux après 10 ans est supérieur à 2,80%, alors les 15 ans en valent la peine.

MAIS voici pourquoi je prendrais quand même les 10 ans :
actuellement, on veut financer ici presque 100% du prix d'achat = des intérêts élevés
1er point :
en 10 ans on a remboursé une partie (150.000€ !)
2ème point :
la valeur devrait encore augmenter dans quelques années, on peut aussi calculer de manière prudente et dire : une valeur entre 550 et 600k (voire plus !)

le rachat aura donc un taux d’endettement de 64% (valeur 550k€), peut-être même moins de 60% (valeur de plus de 585k€),
donc les meilleures conditions auprès des banques.

PS. actuellement, les meilleures conditions sont autour de 0,50% ; si l'on suppose que les taux augmentent d'environ 2% dans 10 ans, ils seraient alors à 2,50%, donc toujours moins chers que de prendre les 15 ans maintenant (seuil de rentabilité à 2,80%).

autre avantage :
on peut aussi lancer le rachat jusqu'à 5 ans avant, donc dans 5 ans.
si on remarque que les taux commencent à monter, alors on fait le rachat.
taux actuels : 0,50% + majoration de forward 0,81% (0,015% par mois, 6 mois gratuits, ce qui est courant chez beaucoup de banques actuellement) = 1,31%
donc si les taux augmentent de 1% dans les 5 prochaines années, c’est encore plus avantageux !

en plus, on peut ensuite refaire un prêt pour 10 ans. Donc 10 ans + 10 ans.

c’est comme ça que je calcule toujours. Si bien sûr les 10 ans sont à 0,96% et les 15 ans à 1,15%, alors les 15 ans sont à considérer.
Personnellement, je préfère les 10 ans (le plus judicieux économiquement, car toutes les banques proposent cette durée de taux, donc meilleure comparaison)
ou directement 20 ans de taux fixe (où, avec des remboursements anticipés, on peut rembourser beaucoup en 20 ans, donc réussir à rembourser tout le crédit en 20 ans).

les 15 ans ne sont en quelque sorte ni l'un ni l'autre... et si on ajoute la KFW (où on n’a que 10 ans de durée du taux), alors les 15 ans sont encore moins attrayants pour moi (surtout si on veut changer de banque après 10 ans).

Nous ne nous disputons pas … ;)

Correction :

…
C'était plutôt une campagne d'information objective de ma part :)

C'est exactement ainsi qu'il faut comprendre ma tentative d'information.

ne pas se disputer... calculer ;)

alors voici simplement l'exemple :

financement de 500k, mensualité de 1600€.

à quoi cela ressemble-t-il après 10 ans ?

Durée du taux / Taux d'intérêt / Intérêts payés / Capital restant dû après 10 ans
10 / 0,96% / 40.924€ / 348.924€
15 / 1,43% / 62.541€ / 370.541€

premier point : pour 5 ans de plus de durée du taux, on paie ici 21.617€ de plus en intérêts.

à quoi ressemble le capital restant dû après 15 ans ?
298.534€
on a donc remboursé 50.000€ de plus en 15 ans qu'en 10 ans, mais on a payé pendant 5 ans (avec une mensualité de 1600€). C’est-à-dire, pour avoir un capital restant dû plus faible de 50.000€, il a fallu payer 96.000€ de plus !!!

quel peut être le taux après 10 ans pour que la durée du taux de 10 ans vaille la peine ?
calcul simple :
re-financement avec 348.924€, mensualité de 1600€ (pour que la comparaison soit équivalente !) et après 15 ans on doit arriver à un capital restant dû de 298.543€.

j’arrive alors à 2,809%

ainsi, la durée de 11 à 15 ans coûte 2,809% de taux d’intérêt.
si on peut donc financer moins cher après 10 ans ? alors pourquoi pas.
si le taux après 10 ans est au-dessus de 2,80%, alors les 15 ans auraient valu la peine.

MAIS voici pourquoi je prendrais quand même les 10 ans :
actuellement, on veut presque financer 100% du prix d’achat = intérêts chers
1er point :
en 10 ans on a remboursé une partie (150 000€ !)
2e point :
la valeur devrait être encore plus élevée dans quelques années, on peut aussi calculer de manière conservatrice, et dire : valeur entre 550k et 600k (voire plus !)

le re-financement aura donc un taux d’endettement de 64% (valeur 550k€), peut-être même sous 60% (valeur plus de 585k€)
donc meilleures conditions auprès des banques.

PS : actuellement, les meilleures conditions seraient autour de 0,50% ; si on suppose que les taux augmentent d’environ 2% dans 10 ans, ils seraient alors à 2,50%, donc toujours plus avantageux que de prendre 15 ans maintenant (point d’équilibre à 2,80%)

Autre avantage :
on peut aussi lancer le re-financement 5 ans plus tôt, donc dans 5 ans.
si on remarque que les taux montent lentement, alors on fait le re-financement.
taux actuels : 0,50% + majoration de report de 0,81% (0,015% par mois, 6 mois gratuits, fréquent chez beaucoup de banques actuellement) = 1,31%
donc si les taux augmentent de 1% dans les 5 prochaines années, ce sera toujours moins cher !

de plus, on peut alors refaire directement pour 10 ans. Donc 10 ans + 10 ans.

c’est ainsi que je calcule toujours. Si bien sûr les 10 ans sont à 0,96%, les 15 ans à 1,15%, alors les 15 ans valent la peine.
personnellement, je préfère les 10 ans (économiquement le plus judicieux, car toutes les banques proposent cette durée, donc meilleure comparaison)
ou directement partir sur 20 ans de durée de taux (où l’on peut beaucoup rembourser avec des remboursements anticipés sur 20 ans, permettant aussi de rembourser le crédit complet en 20 ans)

les 15 ans ne sont en quelque sorte ni l’un ni l’autre... et si on ajoute KfW (qui n’offre que 10 ans de durée de taux) les 15 ans sont encore moins attractifs à mon avis (si on veut changer de banque après 10 ans).

Merci pour cette explication détaillée. Je n’ai calculé que la moitié de ton exposé, c’est-à-dire l’économie d’intérêts et la comparaison du capital restant dû entre 10 et 15 ans. Nous voulons arriver après 10 ans à environ 300 k€ de capital restant dû. Le terrain et la maison auront garanti une valeur de plus de 500 k€, probablement bien plus. Ainsi, le nouveau financement ne devrait pas être beaucoup plus cher. Bien sûr, un risque, mais un risque acceptable.

Tu oublies que le client avec un engagement à taux fixe de 15 ans peut également passer à un nouveau prêt après 10,5 ans si le niveau des taux d'intérêt reste bas.
Mais merci pour les calculs.

La majoration de 10 ans à 15 ans est actuellement relativement élevée. Je passerais directement à 20 ans ou resterais à 10 ans.

n’oublie pas, pour l’achat c’est 10 ans + 6 mois après le remboursement complet, donc ça va, mais dans ce cas on serait probablement à un taux d’intérêt de 2,9% ce qui peut arriver après 10 ans (parce que quelques mois de plus à 1,43%)

et si on envisage de toute façon de passer à un taux plus avantageux, ce n’est pas pour ça que je choisis une fixation de taux de 15 ans...

c’est bien pire quand on fait construire, là les gens font :
- un part à 10 ans, parce que KfW
- le reste à 15 ans...

c’est vraiment le pire qui existe, parce qu’après 10 ans on a généralement besoin d’un financement relais KfW, mais à cause du "remboursement complet" qui peut durer 1 an ou plus dans le cas d’une construction neuve, on ne peut sortir de l’autre contrat qu’au bout de 11,5 ans ou plus tard.

il y a beaucoup de banques qui font un prêt à terme avec 2 modules, si les modules sont séparés par un maximum de 12 mois, cela réduit encore considérablement le choix des banques, dans le pire des cas on n’aura pas la banque la moins chère à disposition.

mais revenons au sujet, si on fait les 10 ans, avec un peu de remboursement anticipé le reste dû après 10 ans est de 300k, on peut tranquillement faire le financement relais dans quelques années, ce devrait avec 90% de probabilité être le choix le moins cher.