建筑融资 - 土地购买/房屋建设的时间跨度

大家好，

根据目前的情况，我们有机会在2018年1月购买一块土地。但这块土地只能在2019年1月开始建设。（因为业主会先进行基础建设，那里将划分成多个地块）
我们也已经决定了一个开发商。

由于我们对整个主题还比较陌生，有一些问题想请教。

这期间利息（预备利息？）是怎么计算的？
我们想同时为土地和房屋融资。如果中间有较长时间间隔，这样做是否可行？

我们下周还有银行和开发商的预约，但也许这里可以得到一些有用的建议？

非常感谢，祝大家晚上愉快。

一个房地产开发商出售带地皮的房子，
一个总承包商/总包商为你建造房子。
如果我是你们，我会先把你们的总包商放一边，这样税务局就不会想到还要对房子收取土地增值税。此外，事情还可能发生很多变化（收集关于各个分包商的信息）
如果融资太早，必须支付预提利息。我想避免这种情况。要么通过自有资金购买地皮，不借贷款，要么通过过渡融资。

我用一个可变的过渡性融资解决了几乎相同的情况。仅仅因为确切的建筑成本还没有最终确定，当然还有准备利息的问题。一些银行通过抵押贷款来处理，之后会被替换掉。这会产生费用。少数银行，主要是一些地方分行银行，也提供这种服务，利率附加很低且不需要抵押贷款。这使得融资更加灵活。后者是我最近签署的，可以随时转换，也没有因为抵押登记而产生协调问题。

我们与银行洽谈了一笔贷款。
此外，记录了一个12个月的资金提供期，并口头提醒在开工延迟的情况下，这一期限也可能向后延长几个月。事实确实如此，延长了2个月。
只有在该期限之后，未提取的资金才会产生资金提供利息。
在此期限之前，我们也可以直接归还未提取的资金，也就是说，立即“还款”/偿还，且从未实际使用过这些资金。

我们的例子（数字为虚构）：
2016年11月签署了一笔20万欧元的银行贷款合同。
资金提供期限约定至2019年2月。
2016年11月购买了土地，使用贷款中的10万欧元支付了土地款项。
2016年12月签订了建筑合同。
实际开工时间为2017年4月1日，而非2017年2月1日。
银行的资金提供期限变更至2019年4月。
2017年6月1日收到建筑承包商的第一张1万欧元分期账单。
2017年6月2日从贷款中提取1万欧元（从此开始按贷款合同支付11万欧元的利息）。
2017年7月1日收到建筑承包商的第二张1.5万欧元分期账单。
2017年7月2日从贷款中提取1.5万欧元（从此开始按贷款合同支付12.5万欧元的利息）。
......
......

当2019年4月到达时，假设我们：
a) 已使用了10万欧元贷款，则必须支付10万欧元的利息；
b) 已使用了9万欧元贷款，并且不再需要更多贷款，则归还最后的1万欧元，只需支付9万欧元的利息；
c) 已使用了9万欧元贷款，并计划稍后使用剩余的1万欧元（例如，用于支付道路终端建设），则对9万欧元支付常规利息，对1万欧元支付资金提供利息。

我们在购买土地和收到第一张建筑账单之间间隔了半年。由于资金提供期限，我们只需对提取的资金支付利息。资金提供期限结束后，未提取资金才会产生资金提供利息。未提取的资金可以在资金提供期限结束时选择归还（即未来不再提取），或者保留（此时需要支付资金提供利息）。

我的建议：银行和建筑供应商就像求职申请，不要只投一个，最好多收集几个报价。每次交流都会增加经验，也可能发现一些“害群之马”，从而更好地评估其他“好羊”。

感谢你们的快速回复。
所以我们是把房子和土地分开买。房子我们让一家公司建，土地是从另一个所有者那里买的。所以在土地购买税上应该不会有问题，对吧？

可变的过桥贷款是指，我先为土地贷款，一旦我准备为房子融资时，我会把房子和土地一起转成另一笔（新的）贷款？
但那样的话，我就不能锁定目前还算低的利率，因为一年后利率可能又会变，对吗？

谢谢你详细的分解。
意思是我会为两者都完成融资，2018年1月1日我从20万欧元中拿出10万欧元用于买地。
然后为这10万欧元支付利息。
而剩下的10万欧元还在银行里，我只在（如果双方同意）12个月后开始支付准备金利息？
除非进度快点，我可以更早提取这笔钱，因为房子开工早了，那我只需为还未提取的部分额外支付准备金利息？

抱歉问了这么多问题。祝你们晚上愉快。

所以我们房子和地分别购买。房子由一家公司建造，土地则从另一个业主那里购买。因此，关于土地增值税没有问题，对吧？

没问题，你说的是“开发商”，这意味着卖方和建筑公司是一体的。“开发商”这个词用错了。对你来说依然没有问题。

也就是说我为两者都办理融资，购买土地时（2018年1月1日）我从20万欧元中取出10万欧元（你的例子）。然后为这10万欧元支付利息。剩下银行中的10万欧元，只有在（如约定）12个月后才支付准备金利息？除非提前使用资金，因建设开始早，我只为尚未提款的部分支付额外的准备金利息？

没错