到期一次还本贷款和年金贷款结合使用——合理吗？

你好团队，

我们收到一家位于97421的小型本地银行关于我们新建房屋融资的报价。以下是相关数据：

总金额：550,000€
所需贷款：350,000€
剩余为自有资金（地皮已支付－86,000€）和现金。
新建房屋为自住的单户住宅，符合KFW55标准。

我们的愿望是尽可能长期锁定较低利率，拥有>=5%的特别还款权，并在正常情况下每月负担1400€。目前我们预期可以特别还款（见下方的等额本金贷款）。

银行为我们设计了3个不同合同的组合：
1. 期末一次还本贷款100,000€，基于KfW贷款，利率0.75% + Schwäbisch Hall储蓄贷款。
期限：16年7个月。该组合的固定实际年利率：1.18%。

2. 期末一次还本贷款150,000€，基于Schwäbisch Hall储蓄贷款。
期限：21年3个月。该组合的固定实际年利率：0.97%。

3. 等额本金贷款100,000€，含10%特别还款。
期限：9年5个月。该组合的固定实际年利率：1.57%。

所有三个合同的总费用，最大贷款期限为21年3个月，为35,003.77€。到期后，350,000€贷款将全部还清。
三份合同均提供12个月无额外利息的资金提供期利息免除。

我想问大家：
- 这种由3个不同期限和还款总额的合同组合看起来有些复杂。但初步看来可以满足我们的所有需求，10年后我也可以提前偿还并转贷，对吗？
- 有人能找到类似的等额本金贷款，在我们的条件下提供相似的条款（总成本、利率保障）吗？根据我们的还款计划，利率应该是0.95%，但目前尚未有人提供此利率。
- 其他看法？

非常感谢！
Kili

- 我在多个论坛关注了你的帖子，觉得你这里可能也有一些建议，或者甚至有一个报价？

我只想到……最大程度的混淆或者最高的佣金。你确定这些数字是对的吗？粗略计算的话，月供应该明显超过1400欧元，或者贷款期限不对。

仅从逻辑上看：你的贷款组成部分利率分别是1.18%、0.97%和1.57%，而且因为是到期一次性还本，没有还本效果。可即便如此，这样的利率怎么能击败一个0.95%的等额本息贷款呢？哪里不对劲。

一个15年期的贷款，按照这些数字应该能拿到不到1%的利率。这样你的贷款期限和还款额才大致合理。

Angaben不完整，无法验证350T€是否真的还清，以及总费用是否正确。但如果两者都如此，个人认为这看起来非常有吸引力。

替代方案
1) HVB 20年全额偿还，利率为1.0%，但月供为1600€。
2) 例如HVB或Degussa的15年年金贷款，利率为0.9%，月供约1400€，剩余债务约130T€。这还算可以接受。

3. 等额本息贷款 100,000欧元 包含10%特别还款
期限：9年5个月。整个结构的固定有效年利率：1.57%

你在你的计算中每年都算上了全部特别还款吗？否则你怎么会得出只有9.x年的激进期限？

我只能说……最大的混乱或最大的佣金。你确定数字是正确的吗？粗略计算，月供应该明显超过1400欧元，否则期限不对。

单从逻辑上来看：你的贷款组成部分利率分别是1.18%、0.97%和1.57%，而且因为末尾还本，没有摊销效果。但它还是能击败0.95%的等额本息贷款？这有点说不过去。

15年的贷款利率应该低于1%。这样的话，你的贷款期限和还款额大致合适。

抱歉——我忘了等额本息贷款实际上是在9年5个月内还清的。这意味着我们目前计算的是提前还款（因为财务状况允许，这是我们的要求）。

前9年5个月的计算月供为：
2002€
第10年至16年：1373€
第17年至21年：682€

总共255个月（贷款总期限），平均每月负担为1491欧元。
但刚才我也有迷惑和佣金的感觉，现在正在寻找其中的陷阱。