Reihenendhaus vom Bauträger - DG (um)nutzbar? Kauf zu teuer?

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nichtssager

Hallo,

wir haben ein Reihenendhaus in einer kleinen neuen Reihenhaussiedlung reserviert. Die Lage passt für uns, nicht der attraktivste Stadtteil, aber mit guter Entwicklungsprognose und verkehrstechnisch super. Freunde von uns haben dort ebenfalls ein Haus gekauft, allerdings ohne von den unten dargestellten Problemen betroffen zu sein.

Daten:
Rhein-Main-Gebiet (Hessen), äußerer Stadtteil einer Großstadt
Fertighaus (Massiv - Betonfertigteile)
Grundstück geteilt nach WEG
109 qm Wohnfläche (EG, OG), Bodenplatte
236qm Grundstück (nur Eigenanteil)
Grundfläche 62qm
ohne Wand- und Bodenbeläge
Kaufpreis: 497000 € (plus 6000 € für Stellplatz)

Rahmendaten zum Stadtteil:
Kosten qm Bauland: 650 €
Kosten qm Bestandsimmobilien: 3700 €

Der Bauträger baut in Standardqualität, nichts gehobenes, aber natürlich unter Berücksichtigung aller Energiesparrichtlinien. Als Heizung kommt eine Brennwerttherme zum Einsatz, die von Solarkollektoren unterstützt wird, Warmluftrückgewinnung, Dämmung, etc.

Gleich mehrere Fragen/Probleme kreisen mir im Kopf:

Thema 1
Aufgrund zu kleiner Gesamtgrundstücksfläche und daraus resultierender Geschossflächenzahl darf das DG in allen Häusern der Reihe (wären +35qm reine Wohnfläche) nicht als Wohnraum (Aufenthaltsraum) genutzt werden. Es werden hier deshalb weder eine "notwendige" Treppe, noch ein Fluchtfenster verbaut. Das gesamte DG ist gedämmt und beplankt, exakt so, wie es für einen Aufenthaltsraum nötig wäre. Es werden auch zwei recht große Doppelflügelfenster (94x160) eingebaut und die Stahlholmtreppe ist im Vergleich "nur" um eine Stufe gekürzt (Auftrittsfläche: 21 cm). Das Treppenhaus wurde dafür eingekürzt (Begrenzung durch zwei Betonwände). Der Bebauungsplan von 1972 gilt wohl weiterhin, der sieht eine Geschossflächenzahl von 0,5 unter Berücksichtigung auch des DG vor (nach alter Baunutzungsverordnung).
In der Baugenehmigung ist die Fläche als "Dachabstellraum" - kein Aufenthaltsraum im Sinne der HBO - ausdrücklich deklariert.

-> Ist es denkbar, dass das Bauamt einer Nutzungsänderung im Nachhinein zustimmt, obwohl es dem Bauträger hier keinen Spielraum ließ? Ausnahmegenehmigug/ Änderung des Bebauungsplan möglich?
-> Müsste dafür zwingend eine notwendige Treppe vorhanden sein? Ist diese realisierbar? Zum Beispiel, indem man die Treppe in den Flur verlängert oder ähnlich? Zusätzliche Fenster einzubauen dürfte kein Problem darstellen.
-> Falls nicht: Wie ist dieser Raum für uns überhaupt nutzbar? Wirklich nur zum Abstellen von Gerümpel? Oder dürften wir den Raum trotzdem "ausbauen" im Sinne von Laminat verlegen, z.B. Kleiderschränke aufstellen, Waschmaschine und Trockner aufstellen? - Anschlüsse hierfür würde uns die entsprechende Firma während des Baus wohl legen, diese sind im Kaufvertrag nicht im DG vorgesehen.

Thema 2
Unsere Freunde haben (genau ein Jahr früher - die Baugenehmigung für die Zeilen hat wegen der genannten Probleme gedauert) ein bis auf die Grundstücksgröße exakt gleiches Reihenendhaus mit 213 qm Grundstück für 565000 € gekauft (andere Reihe, deshalb nicht von den Einschränkungen bez. Geschossflächenzahl betroffen). Sie haben dafür aber: Vollunterkellerung vs. Bodenplatte (wir) und das Dachgeschoss voll als Wohnfläche nutzbar (= plus 35qm Wohnfläche). Also für "nur" 70000€ mehr: +Keller (kein Wohnraum) + voll nutzbares DG = +35 qm Wohnfläche/ - 23qm Gartenfläche. Bei zwei ansonsten identischen Häusern in anderer Reihe beträgt der Aufpreis für ein größeres Grundstück aber nur ca. 400 € pro qm Gartenfläche (nicht 650 €, wie der Preis für Bauland, der, nach Auskunft des Bauträgers auch tatsächlich gezahlt wurde).

-> Kaufen wir (viel) zu teuer (angenommen, wir tun es)? Für das schlüsselfertige Haus inkl. Stellplatz zahlen wir mindestens 525000 € plus Kaufnebenkosten (dann 565000). Also rund 4800/qm Wohnfläche - ohne Nebenkosten. Ich habe einmal den Kaufpreisfaktor bestimmt (Kaufpreis in Relation zu mind. erwartbarer Nettokaltmiete - wir wollen aber selbst nutzen, nicht vermieten). Er liegt bei ca. 33. Berücksichtige ich die Nebenkosten und die Zinsen für das Darlehen sogar über 37. Das DG ist in dieser Rechnung natürlich komplett unberücksichtigt, da es nicht zur Wohnfläche zählt.

Die Finanzierung ist für uns problemlos machbar. Aufgrund recht hohen Eigenkapitals wären wir in spätestens 15 Jahren schuldenfrei. Wir hätten auch noch Anspruch auf 24000 € Baukindergeld

Ich habe einfach Bedenken, dass uns das DG-Thema nie loslassen wird. Die zusätzlichen Flächen wären nicht zwingend erforderlich, aber trotzdem für uns sehr wichtig (Arbeitszimmer (nicht primäres), Gästezimmer, Hobbyraum, Spielzimmer...).

Das Haus ist für uns trotz aller Einschränkungen auch deshalb attraktiv, weil wir mit kleinen Kindern in eine Siedlung mit vielen jungen Familien und in die Nachbarschaft unserer Freunde ziehen würden. Dies ist als "nicht quantifizierbarer" Wert zu berücksichtigen.

Über euer Fachwissen, konstruktive Gedanken und Meinungen freue ich mich!

ns.
 
K1300S

K1300S

Kaufen wir (viel) zu teuer (angenommen, wir tun es)?
Wie immer kann die Antwort nur heißen: Eine Immobilie ist den Preis wert, den ein Käufer bereit ist zu bezahlen. Wenn Ihr nicht kauft, wird es wohl jemand anderes tun, denn die Lage scheint ja begehrt. Oder bekommt Ihr in gleichwertiger Lage ein gleichwertiges Haus (mit Grundstück) für weniger Geld? Siehste. ;-)

Wenn ich an dem Haus interessiert wäre und sonst alles passt, würde ich kaufen und dann mal schauen, was sich noch so alles im DG unterbringen lässt.
 
RomeoZwo

RomeoZwo

-> Ist es denkbar, dass das Bauamt einer Nutzungsänderung im Nachhinein zustimmt, obwohl es dem Bauträger hier keinen Spielraum ließ? Ausnahmegenehmigug/ Änderung des Bebauungsplan möglich?
-> Müsste dafür zwingend eine notwendige Treppe vorhanden sein? Ist diese realisierbar? Zum Beispiel, indem man die Treppe in den Flur verlängert oder ähnlich? Zusätzliche Fenster einzubauen dürfte kein Problem darstellen.
-> Falls nicht: Wie ist dieser Raum für uns überhaupt nutzbar? Wirklich nur zum Abstellen von Gerümpel? Oder dürften wir den Raum trotzdem "ausbauen" im Sinne von Laminat verlegen, z.B. Kleiderschränke aufstellen, Waschmaschine und Trockner aufstellen? - Anschlüsse hierfür würde uns die entsprechende Firma während des Baus wohl legen, diese sind im Kaufvertrag nicht im DG vorgesehen.
1,2) Glaube ich erstmal nicht, da die Bedingungen für die Fluchtwege nicht eingehalten werden. Ob die wirklich so leicht zu realisieren sind, wage ich insbesondere bei einem RMH zu bezweifeln. Das mit der Treppe verstehe ich übrigens nicht. Jeder darf doch in seinen Keller oder Abstelldachboden eine Treppe bauen wie er will, unabhängig der Nutzung der Räume (o.k. vll. will hier das Bauamt die "versteckte Nutzung" verhindern).

3) Wie ihr den Raum nutzt ist euch überlassen. Da kommt keine Polizei zum kontrollieren. Ein Problem könnte es z.B. im Brandfall werden, falls dort jemand schläft und deswegen eingeschlossen wird. Wieviele Leute haben ihren Hobby / Wellnesraum im Keller ohne 2. Fluchtweg. Das sind offiziell auch keine Aufenthaltsräume. Ich persönlich würde dort kein Kinderzimmer mit Bett rein bauen. Aber als Arbeits- /Spielzimmer hätte ich da keine Bedenken. Als Boden dürft ihr dort ebenfalls verlegen was ihr wollt. Und die Nutzung für Waschmaschine bzw. Kleiderschrank sowieso, dass sind unstrittig keine Aufenthaltsräume.
 
Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
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