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Häuslebauer94

Kaufabsichtserklärung bindend?

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BGB §311b hat damit nichts zu tun.

Es soll eine "Kaufabsichtserklärung" unterzeichnet werden, deren Inhalt wir nicht kennen. Ich vermute, sie besteht nicht nur aus einer Überschrift. Der TE fragt, ob dieses "was auch immer" bindend ist.

Wenn es hierbei um einen Vorvertrag gehen sollte, dann ist dieser komplett unabhängig vom Grundstückskauf zu beurteilen. Was wird genau vereinbart? Nein, das zwingt niemanden zum Grundstückskauf, denn dieser ist ein eigenständiges Geschäft, aber der Vorvertrag hat Konsequenzen für die Fälle, dass der Verkäufer ihn bricht, oder, dass der Käufer ihn bricht, oder, dass optimalerweise der Kauf zustande kommt.
Natürlich kommt §311b zur Anwendung. Bei dem Vertragsgegenstand handelt es sich um ein bebautes Grundstück. Das schreibt der TE ganz klar. Was im Vertrag steht wissen wir gar nicht. Bitte nichts dazuerfinden. Von der Datenlage ist davon auszugehen, dass vereinbart wurde, dass der Interessent die Immobilie in naher Zukunft erwirbt. Es gibt zum Beispiel Urteile, wonach fällige Reservierungsgebühren dem Interessenten zurückgezahlt werden müssen, weil der Vorvertrag beben nicht beurkundet ist.

Diese Rechtsprechung lässt sich somit auch auf weitere Vertragsvereinbarungen übertragen.

Gibt es aber zwischen Interessenten und Verkäufer eine Vereinbarung, wonach der Käufer im Namen des Interessenten den Notar beauftragen soll, können diese Kosten ggf. tatsächlich vom Verkäufer geltend gemacht werden. Das wäre dann wohl wirklich unabhängig zu betrachten. Das schreibt der TE aber nicht, deshalb ist davon auch nicht auszugehen.
 
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Wing7 hat bereits die juristische Situation weitestgehend richtig widergegeben.
Aber das eigentliche Problem liegt doch völlig woanders:
Der potentielle KÄUFER sollte in der Regel darauf aus sein, den Verkäufer dingfest zu machen und ihn an sich zu binden. Denn die Praxis sieht doch in einigermaßen ordentlichen Lagen heutzutage meist so aus, dass es mehrere Bieter gibt. Oft werden sogar bei Bestandsimmobilien noch höhere Preise gezahlt als ausgerufen, insb. wenn man lange wartet und dann nützt es einem nix, sich juristisch vergewissert zu haben, welche Pflichten man durch Unterschriften auf einem Wisch dann doch nicht hat. Daher ist es zweckmässig in folgender Reihenfolge vorzugehen:

1. Anfrage bei 2-3 Banken, welcher finanzielle Rahmen möglich ist mit Offenlegung aller etwaigen Bonitätsprobleme. Eine indikative Zusage reicht zunächst völlig aus. (am besten soll die Bank nen kurzen Wisch schreiben; langt aber notfalls auch mündlich)

2. Fern-/Online-Studium der Immobilienangebote und bereits starke Aussortierung von nicht infrage kommenden Objekten.

3. Vor-Ort-Besichtigung der noch infrage kommenden Objekte innerhalb kurzer Zeitspanne von ein paar Tagen (am besten direkt mit Gutachter. Muss nicht unbedingt ein Vollprofi sein. In der Regel hat man ja auch Ingenieure, Installateure etc. im Bekanntenkreis, die man mitholen kann und die sich dann mal Isolation, Heizanlage, Facade, geg. Dach etc. näher ansehen).

4. Bei Gefallen, dem Verkäufer starkes Interesse signalisieren, sich noch 1-2 Tage Zeit erbeten. In dieser Zeit die restlichen Besichtigungen abschliessen, in sich gehen und die Entscheidung fällen.

5. Den Verkäufer kontaktieren und ihn um die Unterschrift des notariell beglaubigten Vorvertrags zu bitten.

6. Endgültigen Vertrag unterschreiben

Alles andere führt oft nicht zum gewünschten Erfolg. (oft bei Bekannten mitbekommen)
So ein Vorgehen hebt sich nämlich von der Masse ab, und der Verkäufer denkt sich, dass er es da schon mit jemand Seriösem zu tun hat (wenn da direkt schon die Finanzierung steht (Wisch von der Bank mitbringen) und zudem der Gutachter auch noch gleich dabei ist). Andere Vorgehensweisen können klappen, führen aber wie gesagt bei gefragten Objekten oft nicht zum Ziel.

Wenn man jetzt – wie im konkreten Fall – die Bankgespräche noch nicht geführt hat, dann kann man auch einen Vertrag aufsetzen, der einen vorbehaltlichen Kauf vorsieht (also z.B. unter der Bedingung, dass die Finanzierung überhaupt/ zu bestimmten Bedingungen zu stande kommt oder dass der noch einzuschaltende Gutachter sein Ok gibt etc.). Vereinbart kann im Prinzip alles werden, sofern es nicht sittenwidrig ist, also gegen grundlegende Rechtsgrundsätze verstösst. Klar ist aber natürlich, je mehr da an Bedingungen in so einen Vorvertrag seitens des Käufers geschrieben werden, je weniger wird der Verkäufer auch gewillt sein, tatsächlich zu verkaufen, denn es gibt ja noch 1.000e andere. Daher besser obiges Schema anwenden.
 
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