Immobilien-Bewertung ggfs. auf Basis alter Gerichtsgutachten?

[tom.too]

@WilderSueden/@Grundaus
Sollte ich besser hier im Forum anfragen, wie ich denn den Verkehrswert zweier Immobilien zu meinen Gunsten schönrechnen kann? Ernsthaft?! Ich mach mir doch nicht selber ein X für'n U! Ich möchte so objektiv es nur geht einen Wert ermitteln, wohlwissend dass Gutachter immer noch erheblich von mir ermittelten Werten abweichen können. In meiner Situation ist es möglich, dass die andere Partei (mit gegensätzlichen Interessen) meiner Wertermittlung zustimmen könnte und Kosten für zugelassene Sachverständige u.a. gar nicht erst anfallen.

Ich hab keine Ahnung, wenn ich objektiv einen VW ermitteln will, was das damit zu tun haben soll, ob es um Steuern, Banken, Finanzierung, Gütertrennung, Verkauf, etc. geht. Ich danke allen, dass sie sich die Zeit zum lesen und antworten nehmen und möchte das nur ungern ausschweifen lassen.

@nordanney
>>> Vergiss die Anleitungen im Netz. Eine wirklich einfache Formel gibt es nicht.

Zugelassene Sachverständige müssten in einem Gutachten ja auch genauestens angeben, wie sie den VW berechnen. Bei Immo 1 kann ich mir m.E.n. nichts groß aus dem 2008er Gerichtsgutachten herausnehmen, da damals alles unvermietet war und es nur nach Grundstücksgröße und Bausubstanz ging. Mag vielleicht sein, dass der Gutachter das Objekt damals verhältnismäßig niedrig bewertet hat, nun ist es aber so, dass das Objekt Mieteinnahmen generiert und es nun nicht mehr nach der Bausubstanz gehen dürfte, sondern nach Ertrag.

Wenn Sie (nordanney) keine einfache Formel kennen, vielleicht kennt ja ein anderer Forenteilnehmer eine?

Immo 2: Die Empfehlung, nach vergleichbaren Immobilien zu suchen, halte ich für mühsam und besonders fehleranfällig. Andere Immobilien haben immer einen anderen baulichen Zustand/Größe/Energieverbrauch/Nebenkosten, eine andere Lage, andere Bodenwerte, etc.. Wenn mein Bodenwert bspw. 50 €/m² und die Fläche 4.000 m² ist und bei ZVGs finde ich Gutachten mit Bodenwert 250 €/m² und 400m² Fläche, ist das dann das gleiche oder ist dann meiner Immo doch noch 100.000 € mehr zuzurechnen? Wie bewerte ich dann noch die Lage? Ist das nicht teils im Bodenwert schon eingepreist? DAS ist mir zu ungenau.

Für diese Immo habe ich ein älteres seriöses Gutachten. Im wesentlichen hat sich kaum etwas an der Immo geändert. Klar ist die Bausubstanz gealtert, dafür sind Dinge auch erneuert worden. Für mich ist das so, dass man damals richtigerweise eine Restnutzungsdauer von 70 Jahren ansetzte und das heute auch wieder so machen kann. Auch die Lage, die Verkehrsanbindung, Attraktivität der Stadt, etc. hat sich nichts nennenswert geändert. Statt in der Pampa steht die Immo ja nicht plötzlich in einem Berliner Villenviertel. Bei dieser näherungsweisen Berechnungsmethode habe ich im wesentlichen NUR den Faktor Zeit zu berücksichtigen und kann immer noch für "besondere Umstände" was drauf packen oder abziehen, wenn es da was geben sollte...

Ich hab nun bei Statistica einen Hauspreisindex gefunden. Ich hoffe, dass ist o.k., den so anzuhängen. Ein Link ist ja nicht erlaubt. Die Indexbasis ist 2015 mit 100, in 2001 wurde der Hauspreis mit 84,4 definiert, in 2022 mit 162,9. Wenn ich das im Dreisatz so umrechne, dass 84,4 die Basis 100 sein sollen, ergibt sich ein Faktor von 1,93. Ein 2001 mit 100 Tsd. € bewertetes Haus würde heute mit 193 Tsd. € bewertet. Ist das keine sinnvolle Aussage?

Nordanney, ich kann noch nicht nachvollziehen, warum das kein guter Ansatz sein soll? Bei Immo 1 schießen Sie auch einfach nur ins Blaue, dass Sie ganz ohne jegliche weiteren Infos zum Objekt den VW auf das 7-8-fache der Jahresmiete taxieren.

 

[nordanney]

Wenn Sie (nordanney) keine einfache Formel kennen, vielleicht kennt ja ein anderer Forenteilnehmer eine?

Nein, so etwas ist mein Job. Da gibt es keine einfache Formel. Den Weg zu einem Wert habe ich Dir aufgezeigt.

Für diese Immo habe ich ein älteres seriöses Gutachten. Im wesentlichen hat sich kaum etwas an der Immo geändert. Klar ist die Bausubstanz gealtert, dafür sind Dinge auch erneuert worden. Für mich ist das so, dass man damals richtigerweise eine Restnutzungsdauer von 70 Jahren ansetzte und das heute auch wieder so machen kann.

Das ist unseriös. Dafür hätte energetisch etwas getan werden müssen, Fenster erneuert, Bodenbeläge erneuert usw. - Außenbereich hat nichts mit der Restnutzungsdauer zu tun und geht bei einer Bewertung unter (außer, extrem vernachlässigt oder besonders hochwertig).

Ich hab nun bei Statistica einen Hauspreisindex gefunden. Ich hoffe, dass ist o.k., den so anzuhängen. Ein Link ist ja nicht erlaubt. Die Indexbasis ist 2015 mit 100, in 2001 wurde der Hauspreis mit 84,4 definiert, in 2022 mit 162,9. Wenn ich das im Dreisatz so umrechne, dass 84,4 die Basis 100 sein sollen, ergibt sich ein Faktor von 1,93. Ein 2001 mit 100 Tsd. € bewertetes Haus würde heute mit 193 Tsd. € bewertet. Ist das keine sinnvolle Aussage?

Nein, ist es nicht. Es ist ein Durchschnitt für ganz D. Ich häng Dir mal eine Statistik - die in Deiner enthalten ist, für Thüringen an. Dort sind die absoluten Kaufpreise von 2000 bis 2014 sogar gefallen.

Ach ja, den Rückgang der durchschnittlichen Preise seit 2022 bitte nicht vergessen - sind über 10%

Oder Du hast Boomregionen, die den Durchschnitt nach oben ziehen. Basis München 2001 bis 2021 ==> fast vervierfacht.

Nordanney, ich kann noch nicht nachvollziehen, warum das kein guter Ansatz sein soll? Bei Immo 1 schießen Sie auch einfach nur ins Blaue, dass Sie ganz ohne jegliche weiteren Infos zum Objekt den VW auf das 7-8-fache der Jahresmiete taxieren.

Ja, ich bekommen ja auch keine weiteren Infos von Dir. Und ich schieße nicht ins blaue, sondern schätze nach 30 Jahren Erfahrung in der Immobilienfinanzierung. Habe früher sogar selbst Bewertungen vorgenommen. Daher meine Schätzung.

Mehr Input = mehr Output.

Ich gehe jede Wette ein, dass meine Schätzung besser trifft, als Deine aus Unwissen getroffenen Hochrechnungen aus Statistiken.

 

[tom.too]

Irgendwelche Gutachten von vor 20 Jahre hochrechnen ist relativ sinnlos. Ebenso der Ertragswert, da du weder die angemessene Miete kennst, noch den Faktor und bei Gewerbe wird alles noch schwieriger.

Das ist nun nicht mehr nachvollziehbar, warum ich nicht bei Kleinanzeigen, Immo-Portalen, etc. mir vergleichbare Objekte heraussuchen kann und eine Liste mache, zu welchen Mietpreisen welche Lagerflächen aktuell in der Region angeboten werden. Natürlich nicht nur ein Angebot, sondern mehrere und daraus den Mittelwert bilden und von mir aus auch noch 20-25% als Verhandlungsspielraum abziehen. hanghaus2023 schlägt gerade für Immo 2 vor - bei ZVG nach vergleichbaren Objekten suchen und daraus einen Wert für eigene Immo ableiten. Was denn nun?

Außerdem weiß ich doch, zu welchem Preis aktuell bereits ein Lagerraum im Flachbau und die Lagerhalle vermietet wird. Bei der Lagerhalle ist das Problem, dass sie weit unter Wert vermietet wird. Damals waren wir froh, einen Mieter gefunden zu haben - jetzt ist die Situation eine etwas andere. Zumal bei einer aktuellen Wertermittlung nicht mehr relevant sein dürfte, wieso, weshalb, warum man jemand mal einen absoluten Freundschaftspreis anbot, sondern was der realistische Marktpreis ist.

Es gibt genügend Werbeaktionen von Makler oder Finanzvermittler die eine kostenlose Einschätzung anbieten.

Was nix kostet, ist auch meistens nichts wert... In so einer Situation hat der Makler oder FV nur eine Zahl an den Kopf, die er sich aus der Luft gegriffen hat und die am ehesten seinen Interessen entspricht. Hast du doch selber schon festgestellt.

 

[nordanney]

Außerdem weiß ich doch, zu welchem Preis aktuell bereits ein Lagerraum im Flachbau und die Lagerhalle vermietet wird. Bei der Lagerhalle ist das Problem, dass sie weit unter Wert vermietet wird. Damals waren wir froh, einen Mieter gefunden zu haben - jetzt ist die Situation eine etwas andere. Zumal bei einer aktuellen Wertermittlung nicht mehr relevant sein dürfte, wieso, weshalb, warum man jemand mal einen absoluten Freundschaftspreis anbot, sondern was der realistische Marktpreis ist.

Stimmt. Aber der bestehende Mietvertrag wird trotzdem berücksichtigt. Nennt sich Underrent und wird als Wertminderung in der Wertermittlung berücksichtigt. Bei nem 10-Jahres Vertrag kann sich das schon ordentlich bemerkbar machen.

Was nix kostet, ist auch meistens nichts wert

Da wird ein Schuh draus. Deine eigene Ermittlung, wo Du tatsächlich noch viel weniger Erfahrung und Wissen als ein Makler hast, ist genau das wert, was Du gerade schreibst. Leider nichts.

 

[tom.too]

@nordanney

Tja, man "sollte halt keiner Statistik trauen, die man nicht selbst gefälscht hat" - so selbst damals mein Statistik-Professor... Keine Ahnung, woher deine Statistiken sind. Offenbar widerspricht sich alles mit dem, was Statista anzeigt. Warum dann der Hauspreisindex über Statista sozusagen Blödsinn sein soll, aber deine Statistiken stimmen soll, erschließt sich mir nicht.

Gefühlt hat sich seit Einführung des EURO alles verdoppelt, so für mich auch der Wert der Immobilie. Ich bin mir sicher, könnte ich die Immo zum 2001er Verkehrswert anbieten, hätte ich morgen einen Käufer, der sich den Bauch vor lachen halten muss. Wenn ich mir ansehe, zu welchem Preis vor kurzem ein total marodes Bauernhaus in der Nachbarschaft mit Scheune und Nebengebäude abging und das in 2001 meine Immo hier gerade mal 35% höher bewertet wurde als dieses... Also echt - die Käufer bauen gerade die Scheune aus und konnten nur die Außenmauern stehen lassen. Das Bauernhaus und das Nebengebäude sieht für mich nach Abriss aus. Die stecken noch einen richtigen Batzen Geld hinein, damit das alles bewohnbar ist. Klar, dann ist es neu, aber bestimmt noch weit teurer, als wenn ich meinen 2001er Verkehrswert mit 1,93 multipliziere.

 

[nordanney]

Keine Ahnung, woher deine Statistiken sind. Offenbar widerspricht sich alles mit dem, was Statista anzeigt. Warum dann der Hauspreisindex über Statista sozusagen Blödsinn sein soll, aber deine Statistiken stimmen soll, erschließt sich mir nicht.

Alle Statistiken stimmen. Das ist ja das schöne daran. Eine ist z.B. auch von Statista - die von Thüringen.
Du hast als Grundgesamtheit ganz Deutschland mit ganz alten Abrisshütten bis hin zu Neubauten. Damit kannst Du die Tendenz ablesen - Wachstum der Preise (ist bei bestehender Inflation ja auch normal). Je granularer Du wirst, desto spannender und vor allem unterschiedlicher wird es.
Und die Statistik berücksichtigt auch nicht, dass Deine Immobilie sich verändert - Renovierung, Alterung.

Eine Frage noch: Hat es einen besonderen Grund, warum Du auf konkrete Fragen zu Deinen Immobilien nicht eingehst? Angst, dass Dir die Einschätzungen dann nicht gefallen?