Hauskauf 1985 mit begrenztem Budget: Welche Sanierungen sind wirklich nötig?

[Biene32]

Wir haben uns ein Haus aus 1985 angeschaut, was uns sehr gut gefällt. Leider sind unseren derzeitigen liquiden Mittel etwas begrenzt, neben dem Kaufpreis von 430.000 EUR hätten wir noch einen Kreditpuffer von 100 - 120.000 EUR. Da stellen wir uns natürlich die Frage, was wir jetzt zum Einzug machen würden (bzw. gemacht werden muss, wie bspw. Böden), und was theoretisch auch später schrittweise erfolgen kann.

Ich kann die Baubeschreibung des Hauses leider nicht als PDF hochladen, die wichtigsten Daten nachfolgend zusammengefasst:

• Baujahr 1985, 113qm auf EG und DG, voll unterkellert mit separater Einzelgarage (aus Fertigteilen)
• UG: 12 cm Betonboden, 24cm Außenwände in Schalbeton mit Feuchtigkeitsisolierung an den erdberührenden Flächen
• Außenwände laut Makler 30er Bimshohlblock, in der Baubeschreibung steht 30er Liapor. 20mm Schwarzkalk-Naturputz.
• Ölheizung aus 2004, Energieeffizienz E (Bedarfsausweis, 157,8 kWh/m²*a)
• Satteldach eingedeckt mit Eternit Heiderlberger Dachstein. Dachkonstruktion wurde laut Baubeschreibung mit Holzschutzmittel bearbeitet (ein Problem?)
• Oberste Geschossdecke sowie Dach baujahrstypisch gedämmt. Zwischensparrendämmung 12cm Rollisol-Matten.
• Nachträglich eingebaute Loggia (würden wir perspektivisch wieder schließen wollen)
• Schwimmender Estrich mit Wärme- und Trittschallisolierung nach DIN
• Dachentwässerung aus Kupfer
• 2-fach isolierverglaste Fenster aus Forchenholz
• Elektrik 3-adrig mit FI (siehe Bild Verteilerkasten)
• Kalt-/Warmwasser wohl aus Kupfer, Bäder inkl. Rohre wurden in den letzten Jahren erneuert

Ich habe noch für den besseren Eindruck einige Bilder angehängt. Wir werden uns das Haus am kommenden Samstag noch mit einem Architekten anschauen, der die Substanz besser bewerten kann. Unserer Meinung nach ist das aber eine sehr gute Basis, um punktuell das Haus auf Vordermann zu bringen.

Mit Blick auf unser Budget ist jetzt natürlich die Frage, was kann, was muss man machen? Wir hatten folgenden Plan:

• Wärmepumpe: 15 TEUR nach Förderung (Onkel ist Heizungsbauer)
• Estrich + Fußbodenheizung: 15 TEUR (s.o.)
• Fenstertausch ca. 12 Fenster sowie 2 Schiebehebetüren: 20.000 nach 15% BAFA-Förderung
• Neuer Bodenbelag Haus (z.B. einfaches Parkett, in Eigenleistung): 8.000 EUR
• Wände neu verputzen und streichen (keine Tapete oder Vlies gewünscht, teilweise Eigenleistung und Extern): 10.000 EUR
• Grundrissänderungen Küche (Statiker, Wand, Stahlträger): 7.000 EUR
• Sonstiges (z.B. neuer Verteilerschrank für WP, Wallbox etc.): 15.000 EUR

Wären in Summe etwa 90.000 EUR, mit etwas Puffer zu den o.g. 100.000 EUR.

Wo wir uns noch unsicher sind bzw. auch auf das Forum und das Feedback vom Architekten setzen:

• Elektrik? Sieht für mich als Laie eigentlich gut aus. Ggfs. könnte man ja einzelne Steckdosen "erweitern", ohne direkt Wände aufzustemmen.
• Wasserrohre? Wir müssen nochmal prüfen, ob nur die Rohre in den Bädern ausgetauscht oder auch die Steigleitungen gemacht wurden. Fraglich ist auch, ob Kupferrohre unbedingt ausgetauscht werden müssen. Sonst wären das wahrscheinlich nochmal 10.000 EUR.
• Dach? Sah von außen ganz gut aus, die Dämmung ist natürlich etwas in die Jahre gekommen. Sowas kann man aber auch schrittweise in den nächsten Jahren in Eigenleistung machen.
• Fassade? Auch hier, ein WDVS würde das Budget sprengen, weshalb wir darüber nicht nachdenken. Ein neuer Anstrich wäre schön, würde aber vermutlich ebenfalls mit 10.000 EUR zu Buche schlagen.
• Sonstiges? Elektrische Rollladen?

Was haltet Ihr von diesem Vorhaben? Macht das Sinn, sind die Kostenschätzungen plausibel? Was übersehen wir?

 

[nordanney]

Mit Blick auf unser Budget ist jetzt natürlich die Frage, was kann, was muss man machen?

Bei dem Alter und den Fotos? Gar nichts. Das ist alles freiwillig nach Euren Wünschen.

Da Ihr einiges an EL plant, würde ich z.B. den Preis für FBH + Estrich mal um 10k kürzen. Rauskloppen, ein wenig Dämmung und Platten rein, tackern und fertig für den Estrichleger. Und wenn der Onkel nebenbei bei Euch die Heizung als Familiendienstleistung macht und nicht unbedingt die teuersten Geräte am Markt nimmt, sollte die Heizung auch deutlich günstiger werden. Der verdient sich bei 15k nach Förderung dumm und dämlich.

Denk bei den Fenstern auch an eine neue Haustür. Die ist immer recht teuer.

Kellerdecke dämmen (in Eigenleistung)!

Ob ihr was an der Dachdämmung machen wollt, müsst Ihr wissen. Ich würde nur die oberste Geschossdecke dämmen und mit das Dach sparen. Quick and cheap

Kupferrohre haben bei normalem Wasser eine fast unbegrenzte Lebensdauer. Ich wäre bei mir noch nicht mal auf die Idee gekommen die zu erneuern (nur wegen Wechsel auf WP und andere Leitungswege haben wir das dann gemacht). Sahen von innen noch aus wie frisch gekauft. Also prüfen, bevor Aktionismus kommt.

Dach: beobachten. Ist bei Euch recht steil, was ideal ist. Die typische Lebensdauer der Steine liegt so bei 40-60 Jahren. Kann also noch Jahrzehnte gut gehen. Aber es kann Asbest enthalten sein (ist aber selten und zunächst auch kein Problem - bestenfalls bei der Entsorgung).

Nen Fassadenanstrich machst Du mit einem Rollgerüst selbst. WDVS ist m.E. nicht nötig, wenn die anderen Maßnahmen umgesetzt werden. Bitte Heizungsplanung trotz Onkel zur Sicherheit extern vergeben (kostet so 250-350€ für eine raumweise Heizlastberechnung sowie Auslegung nach Euren Wünschen - also Raumtemperaturen und geplanter Vorlauftemperatur der WP) - außer, der Onkel macht das auch über ein externes Büro.

Das sind die Dinge, die mir spontan einfallen.

 

[Schmirgel]

Ich würde explizit davon abraten, irgendwas an den Rohren der Bäder zu machen oder da insgesamt groß rumzustemmen. Das mögen Kupferrohre nicht und es kann passieren, dass man oben im OG stemmt und es unten zu einer Leckage kommt. Aber bei euch scheint ja alles zu passen und man kann Bäder toll verschönern mit wenig Geld. Der boomer-Heimwerker kriegt zwar Stressflecken, wenn frau "Fliesen streichen" auch nur erwähnt, aber mit den richtigen Produkten gibt das tolle Ergebnisse.
Die Holzdecke im OG lässt sich abnehmen oder günstiger auch streichen. Man muss auch nicht grundieren, gibt Lacke, die auch bei einem Anstrich nicht durchbluten und decken. Aber wenn ihr dabei seid, runter damit. Wenn dort geraucht wurde, in jedem Fall.

Ich würde mir den Balkon noch einmal genauer anschauen, der wirkt etwas witterig. Und den kleinen Fenstererker vorne. Meiner Meinung nach weder sehr schön, noch nützlicher als ein normales Fenster.

Elektrische Rollladen solltet ihr mit den Fenstern machen. Wenn ihr sie unbedingt wollt. Ich würde da - ganz ketzerisch in einem Neubauforum - sagen, dass man die nicht zwingend braucht.
Aber da bin ich wahrscheinlich alleine mit

Dachdämmung sieht für mich gut aus. Nicht traumhaft, aber ich wäre gar nicht drauf gekommen, die zeitnah anzugehen. Super Kaltdachboden.

 

[Joedreck]

Du zäumst das Pferd von hinten auf. Um die WP richtig wählen zu können, brauchst du eine Heizlast Berechnung. Diese hängt natürlich vom Bedarf ab. Wenn du nun nachträglich dämmst, verringerst du den Bedarf und die WP ist zu groß. Sofern sie modulieren kann, kann man das ein wenig kompensieren. Dann aber nicht mehr, die taktet, läuft ineffizient und hat einen höheren Verschleiß.
Also die Elektrik prüfen und erweitern lassen. Kellerdecke, OG Decke und Dach dämmen in Eigenleistung. Fenster und FBH machen lassen (auch die FBH sollte berechnet und ausgelegt werden). Dann erst die WP einbauen lassen...

 

[nordanney]

Elektrische Rollladen solltet ihr mit den Fenstern machen. Wenn ihr sie unbedingt wollt. Ich würde da - ganz ketzerisch in einem Neubauforum - sagen, dass man die nicht zwingend braucht.

Nur ein paar mal im Jahr für den sommerlichen Wärmeschutz. Meine rosten auch langsam ein.
Wer findet das denn ernsthaft schön, abends auf Rolllos von innen zu schauen...

Bist nicht alleine mit der "nice to have aber nicht lebenswichtig" Meinung.

 

[Biene32]

Bei dem Alter und den Fotos? Gar nichts. Das ist alles freiwillig nach Euren Wünschen.

Da Ihr einiges an EL plant, würde ich z.B. den Preis für FBH + Estrich mal um 10k kürzen. Rauskloppen, ein wenig Dämmung und Platten rein, tackern und fertig für den Estrichleger. Und wenn der Onkel nebenbei bei Euch die Heizung als Familiendienstleistung macht und nicht unbedingt die teuersten Geräte am Markt nimmt, sollte die Heizung auch deutlich günstiger werden. Der verdient sich bei 15k nach Förderung dumm und dämlich.

Denk bei den Fenstern auch an eine neue Haustür. Die ist immer recht teuer.

Kellerdecke dämmen (in Eigenleistung)!

Ob ihr was an der Dachdämmung machen wollt, müsst Ihr wissen. Ich würde nur die oberste Geschossdecke dämmen und mit das Dach sparen. Quick and cheap

Kupferrohre haben bei normalem Wasser eine fast unbegrenzte Lebensdauer. Ich wäre bei mir noch nicht mal auf die Idee gekommen die zu erneuern (nur wegen Wechsel auf WP und andere Leitungswege haben wir das dann gemacht). Sahen von innen noch aus wie frisch gekauft. Also prüfen, bevor Aktionismus kommt.

Dach: beobachten. Ist bei Euch recht steil, was ideal ist. Die typische Lebensdauer der Steine liegt so bei 40-60 Jahren. Kann also noch Jahrzehnte gut gehen. Aber es kann Asbest enthalten sein (ist aber selten und zunächst auch kein Problem - bestenfalls bei der Entsorgung).

Nen Fassadenanstrich machst Du mit einem Rollgerüst selbst. WDVS ist m.E. nicht nötig, wenn die anderen Maßnahmen umgesetzt werden. Bitte Heizungsplanung trotz Onkel zur Sicherheit extern vergeben (kostet so 250-350€ für eine raumweise Heizlastberechnung sowie Auslegung nach Euren Wünschen - also Raumtemperaturen und geplanter Vorlauftemperatur der WP) - außer, der Onkel macht das auch über ein externes Büro.

Das sind die Dinge, die mir spontan einfallen.

Danke für die Hinweise, nehme ich mit auf. Die oberste Geschossdecke ist bereits gedämmt, da müsste man also nichts machen. Ich muss noch in Erfahrung bringen, ob die Kellerdecke gedämmt wurde. Die ist zwar abgehängt, aber wahrscheinlich nicht gedämmt.

Ich würde explizit davon abraten, irgendwas an den Rohren der Bäder zu machen oder da insgesamt groß rumzustemmen. Das mögen Kupferrohre nicht und es kann passieren, dass man oben im OG stemmt und es unten zu einer Leckage kommt. Aber bei euch scheint ja alles zu passen und man kann Bäder toll verschönern mit wenig Geld. Der boomer-Heimwerker kriegt zwar Stressflecken, wenn frau "Fliesen streichen" auch nur erwähnt, aber mit den richtigen Produkten gibt das tolle Ergebnisse.
Die Holzdecke im OG lässt sich abnehmen oder günstiger auch streichen. Man muss auch nicht grundieren, gibt Lacke, die auch bei einem Anstrich nicht durchbluten und decken. Aber wenn ihr dabei seid, runter damit. Wenn dort geraucht wurde, in jedem Fall.

Ich würde mir den Balkon noch einmal genauer anschauen, der wirkt etwas witterig. Und den kleinen Fenstererker vorne. Meiner Meinung nach weder sehr schön, noch nützlicher als ein normales Fenster.

Elektrische Rolläden solltet ihr mit den Fenstern machen. Wenn ihr sie unbedingt wollt. Ich würde da - ganz ketzerisch in einem Neubauforum - sagen, dass man die nicht zwingend braucht.
Aber da bin ich wahrscheinlich alleine mit

Dachdämmung sieht für mich gut aus. Nicht traumhaft, aber ich wäre gar nicht drauf gekommen, die zeitnah anzugehen. Super Kaltdachboden.

Die Bäder sind ja bereits relativ neu und auch ganz neutral in Grau/Weiß. Jetzt nicht unsere erste Wahl, aber da gibt es sicherlich viele andere Dinge am Haus, die Priorität hätten.

Den Fenstererker würden wir auch zurückbauen. War wohl ein "Blumenfenster". Da kommt einfach ein bodentiefes Fenster rein.

Du zäumst das Pferd von hinten auf. Um die WP richtig wählen zu können, brauchst du eine Heizlast Berechnung. Diese hängt natürlich vom Bedarf ab. Wenn du nun nachträglich dämmst, verringerst du den Bedarf und die WP ist zu groß. Sofern sie modulieren kann, kann man das ein wenig kompensieren. Dann aber nicht mehr, die taktet, läuft ineffizient und hat einen höheren Verschleiß.
Also die Elektrik prüfen und erweitern lassen. Kellerdecke, OG Decke und Dach dämmen in Eigenleistung. Fenster und FBH machen lassen (auch die FBH sollte berechnet und ausgelegt werden). Dann erst die WP einbauen lassen...

Die nachträgliche Dämmung hält sich ja in Grenzen. Decken sind gedämmt, was noch offen ist ist die Kellerdecke. Wände wollen wir ja nicht decken.

Wer sagt mir eigentlich, was für Fenster ich da brauche? Ist das was für den Energieberater? Oder einen Architekten?