ᐅ Generalunternehmer-Suche vs Planung mit Archi und Ausschreibung - Allgemeines Vorgehen?

1689owen schrieb:

Was mir durch den Kopf geht:
- Zügige Angebotserstellung/Hausnummer
- Preisklasse
- Bauleistungsbeschreibung
- Organisatorischer Aufwand
- Gestaltungsfreiheit vs "in ein Raster gepresst werden"
- Eigenleistungen
- Gewerke sind gut aufeinander und ggf. mit Architekt abgestimmt

Die Angebotserstellung ergibt in der Weichenstellung nicht mehr als eine Hausnummer, kann und soll aber auch nicht mehr. Die Preisklasse ist ganz einfach: "Gesamt-Hausbudget minus Must-Budget = Nicetohave-Budget". Nichttragende Innenwände sind praktisch frei "verschiebbar". Eigenleistungen muß man berücksichtigen, d.h. die richtige Ausbaustufe wählen. Bei ortsfremden Anbietern kommt es regelmäßig dazu, daß Subunternehmer eingewechselt werden müssen, die nicht mit der Mannschaft trainiert haben. Deshalb läßt man den Dom in Köln und den Michel in Hamburg.

1689owen schrieb:

Okay, Papierturm erzählt mehr.

Nachdem mir letztes Jahr ein wenig der Kopf gewaschen worden ist haben wir ein Grundstück gekauft. Was wir damals noch nicht wussten, war, welche Vorgaben der Bebauungsplan machte. Der war zwar (für uns als Bau-Laien) komisch formuliert, aber nach Rücksprache mit dem Bauamt doch recht einfach. Positionierung des Hauses aufm Grundstück, maximale Höhe Traufseite, Dachform und Dachneigung, Klinkerfassade war vorgegeben - und, dass es keinen Kniestock / Drempel geben darf (weder im DG noch im OG). Wie der (übrigens sehr freundliche Herr vom Bauamt) sagte: Dachschrägen müssen bis zum Boden gehen.

Wir also erstmal um ein Gefühl zu bekommen verschiedene Sachen gleichzeitig gemacht. Ob das jetzt schlau oder eher ungünstig war, weiß ich nicht.
1. Wir haben uns sehr intensiv damit beschäftigt, welche Räume wir wirklich brauchen. Und welche nicht.
2. Wir haben uns eine riesige Menge Häuser angeschaut. Von Freunden, Familie; genauso auch Musterhausparks. Dies in erster Linie um ein Gefühl für Raummaße und Gehwege und Licht zu bekommen. Immer mit der Frage: Wie funktioniert das im Alltag? Kämen wir da zurecht? Was stört uns? Was braucht es im Alltag?
3. Ich durfte mich in die Themen Technik und Begriffe einarbeiten.
4. Wir haben dann auch (obwohl die Positionierung vorgegeben war) überlegt, wie wir das Grundstück und das Haus gut integrieren. Beispiel: Wir haben nach einer Seite hin einen total tollen Ausblick über ein Tal. Also haben wir das bei der groben Raumplanung berücksichtigt (wo etwa sollten welche Aufenthaltsräume hin? Wo kommt die Treppe hin? Wo Nutzräume wie Hauswirtschaftsraum? Damit einher auch: Fenster!).
5. Ich habe mit allen in meinem Umfeld gesprochen, die schon mal gebaut haben. Welche groben Planungsprobleme gab es?

So. Ab da wurde es wild. Und begannen auch einige Irrwege unsererseits:
6. Wir haben dann viele (viele, viele) Kataloge gewälzt und Grundrisse gefunden, die uns durchaus zusagten und für uns ein guter Anfangspunkt schienen. Mit einer Handvoll technischer Wünsche (Luft-Wasser-Wärmepumpe, nutzbarer Dachboden; finde ich beides jetzt nicht so außergewöhnlich) sind wir dann zu einer Handvoll GUs gegangen und haben versucht da aus den Kataloggrundrissen ein für uns passendes Angebot zu bekommen (wegen Vorgabe des Bebauungsplan quasi immer die Umstellung auf 2 Vollgeschosse, andere Dachform, teils auch Reduktion der Standard-Deckenhöhe um die Traufseite nicht zu hoch werden zu lassen).
7. Ging total schief. Nur ein einziger GU lieferte ein Angebot ab, das dem Bebauungsplan entsprach. Oft wurde ein Kniestock eingeplant. Wünsche wurden teils versteckt ignoriert (Beispiel: nicht nutzbarer Dachboden), teils offen ignoriert (Luft-Luftwärmepumpe im Angebot). Egal ob es jetzt um die Hausmaße (Bebauungsplan!) oder die Wünsche ging, immer hieß es "kann ja später verändert werden". Das kannte ich von meinem obigen Punkt 5, führte im Umfeld zu teils enormen Mehrkosten.
7a. Manche Termine bei bestimmten GUs waren richtiggehend frustrierend. Beispiel: Da nahmen wir schon einen Standardgrundriss als Grundlage, dann wurde plötzlich ein ganz anderer berechnet mit völlig anderen Fenster- und Raumanordnung, die nicht im Ansatz zum Grundstück passte. Mit der Folge, dass es zum Beispiel zum Tal hin im OG kein einziges Fenster im Angebotsplan gab.
8. Auf Empfehlung kamen wir dann zu einem freien Architekten hier in der Region, der dann per Festpreis einerseits Leistungsphase 1-4 übernahm (und von uns nicht mit einem Plan oder Zeichnung vorgeimpft wurde - sein Vorgehen war Grundstück anschauen, sprechen, zusammen entwickeln), andererseits auch die Kommunikation mit den GUs (einschl. Vorlage gewünschter Ausstattung - lange Liste). Wie im anderen Thread geschrieben klappte es dann: Wir bekamen relativ vergleichbare Angebote (geringe Abweichungen in den unterschiedlichen Bauleistungsbeschreibung bei Elementen, die wir nicht vorgaben, gab es immer noch). Auch entsprachen nun fast alle Angebote dem Bebauungsplan, da es auf unserer (also die des Architekten) Zeichnung beruhte.

Wie gut oder schlecht unser Weg nun sein wird, weiß ich nicht. Warten wir es mal ab, bis das Haus steht. Da uns der Architekt inzwischen deutlich mehr gespart als gekostet hat (siehe anderer Thread), und uns auch vor einigen Fallgruben noch zusätzlich gerettet hat, sind wir da zurzeit recht positiver Grundstimmung.

Papierturm schrieb:

und, dass es keinen Kniestock / Drempel geben darf (weder im DG noch im OG). Wie der (übrigens sehr freundliche Herr vom Bauamt) sagte: Dachschrägen müssen bis zum Boden gehen.

Freundlich laienverständlich zu formulieren versucht, aber sachlich falsch. Auch wo der Bebauungsplan einen von manchen Menschen und in manchen Regionen "Drempel genannten Kniestock" ausschließt, kann er einen Drempel nicht verbieten.

In vielen Gegenden gibt es historisch / baukulturell gewachsen praktisch nur Kniestöcke oder nur Drempel, und dank innerdeutscher Wanderungsbewegungen ziehen immer wieder einmal kniestockgewohnte Menschen in Drempelgegenden und umgekehrt. So ist es verständlicherweise im Volksmund zu dem Irrglauben gekommen, das seien nur verschiedene Namen für dieselbe Sache. Es sind jedoch in Wahrheit zwei gegensätzliche Wege zum selben Zweck (Vermeidung von Schmutzecken in bewohnten Dachgeschossen). Bauamtler sollten diese beiden Instrumente aber auseinanderhalten können, sonst erzeugt eine "bürgerfreundlich in Normalsprech formulierte" Falschauskunft einen rechtlich falschen Eindruck.

Ihr dürft die kniestocklosen Dachräume also durchaus abdrempeln.
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Papierturm schrieb:

So. Ab da wurde es wild. Und begannen auch einige Irrwege unsererseits:

Es freut mich, daß Ihr auch bei einem Architekten Hilfe gefunden habt. Jedoch hätte ein Bauberater wie ich zur Destillation eines die Anbieter richtigherum auf´s Pferd setzenden Vergleichsmaßstabes durchaus genügt. Auch als mir noch keine Signatur vergönnt war, ließ sich der Weg dank meines Avatars (genau hingeschaut) und mit Hilfe des Ergugelns meiner externen Beiträge mitsamt der Anführungszeichen um deren Titel durchaus finden.

Beide Vorgehensweisen haben ihre Vorteile und Daseinsberechtigung. Was "besser" ist, lässt sich nur anhand eines Ziels bewerten.

Ich simplifiziere einmal. Wenn Du die folgenden drei Aussagen bestätigen kannst, wird ein Kataloghaus für Dich die günstigere Variante sein, Dein Ziel zu erreichen.
Aussage 1: Meine Anforderungen an das Haus sind eigentlich ganz "normal". Ich habe schon viele Häuser gesehen und gedacht, darin könnte ich gut leben. Menschen spiegeln mir nicht, dass meine Wünsche außergewöhnlich seien.
Aussage 2: Für mich muss ein Haus vor allem wertbeständig und praktisch sein. Für non-funktionale-Details will ich kein Geld ausgeben. Bisher hatte ich kein besonderes Interesse an Architektur. Details, die mir gefallen bekomme ich später mit der Einrichtung, Farben und Deko hin.
Aussage 3: Ich habe ein Grundstück, welches aufgrund des Formats, der Baubedingungen, Lage und geologischen Eigenschaften keine besonderen Herausforderungen an den Bau eines standardisierten Hauses stellt.