Einfamilienhaus mit nicht-deklarierter Einliegerwohnung

[Musketier]

f) Wir haben vor die Einliegerwohnung im DG als Zweitwohnsitz an meine Eltern zu vermieten.

Die Wohnung soll ja nur an die Eltern für Besuche vermietet werden. Meines Wissens gibt es keine Pflicht, zusätzliche Ver- und Entsorgung in Anspruch zu nehmen, wenn der häusliche Müll ausreicht für zwei.

Meines Wissen gibt es aber Mindestabnahmemengen pro gemeldeter Person oder Grundgebühr pro gemeldeter Person.
Ich weiß nicht, ob das auch für Zweitwohnsitz gilt.

 

[ypg]

Im Prinzip scheint es wie ein Steuersparmodell.

ausgebautes Dachgeschoss. Das Dachgeschoss besitzt eine eigene Küche und ein eigenes Bad, denn der Bauherr hat es damals als Wohnung für seine Mutter direkt so geplant und gebaut. Im Bauantrag (50er Jahre) sind die Zimmer des Dachgeschosses als "Kammer" bezeichnet.

Zeig doch mal den Grundriss vom Dachgeschoss mit den Höhenlinien. Dann kann man mal schauen, ob es sich offiziell für eine Einliegerwohnung eignet.

 

[Musketier]

Im Prinzip scheint es wie ein Steuersparmodell.

Das scheint nicht nur so, das ist so. Wenn die Eltern das potentielle Erbe sowieso vorzeitig übertragen möchten, hat das doch einen schönen Nebeneffekt, dass mit dem Übertrag auch noch eine Steuerentlastung einher geht.
Man muss dazu sagen, dass das unter Einhaltung der 70% der ortsüblichen Miete grundsätzlich auch rechtens ist, solange die Miete eben auch fließt (und nicht nachweisbar zurückfließt).
Man kann das ganze hinsichtlich des Schuldzinsenabzug und der Abschreibung auch noch steuerlich optimieren, was der TE meines Erachtens versucht.
Die Gefahr dabei ist, wenn man die Grenzen zu weit ausreizt, dass dann das Finanzamt die Vermietung komplett versagt oder aber, die Einnahmen übersteigen die Werbungskosten und damit ergibt sich eine zusätzliche Steuerbelastung statt einem Sparmodell. Auch wenn das am Anfang vielleicht noch passt, könnte bei steigender ortsüblicher Miete, sinkender Zinsbelastung und und konstanter Abschreibung das auch mal ganz schnell kippen. Oder man passt die Miete nicht regelmäßige an die ortsübliche Miete an und liegt dann z.B. nur noch bei 50% der ortsüblichen Miete, dann werden die Kosten auch nur zu 50% anerkannt. (Oberhalb von 66%? werden 100% der Kosten anerkannt)

 

[Fam.Baum]

Vielen lieben Dank für die zahlreichen Denkanstöße und Hinweise. Ihr helft uns damit sehr weiter.

Danke für die erheiternde Gutenachgeschichte !

Gerne doch, geschätzter 11ant. Ich kann mir gut vorstellen, dass die Geschichte im ersten Eindruck merkwürdig klingt ;-)

Wenn ihr später eine Einliegerwohnung generiert, muss man wohl eine Nutzungsänderung beantragen.

Danke ypg, "Nutzungsänderung" hat mir gefehlt. Ich habe gerade dazu mit der Stadt telefoniert. Es sieht da grudsätzich sehr gut aus. Wenn die Räume im DG schon im Bauantrag als Wohnräume geplant und umgesetzt sind, dann ist es nicht mal eine Nutzungsänderung. Wenn es aber keine Aufenthaltsräume sind, dann kann man (bei grundsätzlicher Eignung) die Nutzungsänderung beantragen.

[...] Wenn planungsrechtlich und nach dem Bebauungsplan bis zu zwei Wohneinheiten zugelassen werden, können Sie prinzipiell eine genehmigungspflichtige Umnutzung zum Zweifamilienhaus in Erwägung ziehen. Dazu müssen Sie das Bestandsgebäude auf Eignung von einem Architekten prüfen lassen.

Vielen Dank für die umfangreiche Einordnung, wpic. Das deckt sich erstmal mit den Aussagen der Stadt. Darf ich fragen, warum Zweifamilienhaus und nicht Einfamilienhaus+Einliegerwohnung? Denn das wäre baulich schon ein großer Unterschied. Das DG abzutrennen und damit eine abgeschlossene Wohnung innerhalb des Einfamilienhaus (der Hauptwohnung) zu schaffen ist hier recht einfach. Das Treppenhaus dagegen so zu gestalten, dass zwei abgeschlossene Wohnungen entstehen, wäre nicht gewollt. EG und OG der Hauptwohnung sind über eben dieses Treppenhaus miteinander verbunden. Auch ist das Treppenhaus so konzipiert, dass es Teil der Hauptwohnung ist, sowohl von der Nutzung als auch von Eindruck her.
Ich verstehe, dass der Use-Case "Einliegerwohnung in einer Hauptwohnung" für heutige Maßstäbe einfach nur unpraktisch ist und man seinen Mieter sicherlich nicht gern im Treppenhaus der eigenen Wohnung heraumlaufen haben möchte - allerdings würden wir nur an meine Eltern vermieten und das auch nur als Zweitwohnsitz. Und dafür ist das Konzept der Einliegerwohnung doch sehr passend. Oder gibt es das Konstrukt "Einliegerwohnung-in-Einfamilienhaus" nicht mehr?

[...] das solche "Kammern" i.d.R. nur eine Teil-Wohhnnutzung des DG im Zusammenhang mit der Wohnung in den darunter liegenden Geschossen bedeuten, die restliche Fläche des DG jedoch der klassische Dachboden ist. Somit wäre der komplette Ausbau des DG auch eine genehmigungspflichtige Umnutzung

Genauso ist es hier auch, da war ich unpräzise. Die Geschossfläche beträgt etwa 80qm. Um die nötigen Raumhöhen zu erreichen, sind die Kammern aber in der Mitte gebaut und kommen damit zusammen (nur) auf 23qm Wohnfläche.
Wir möchten zunächst keinen Vollausbau realisieren, denn um das DG zu einem tollen & modernen Geschoss umzugestalten müssete eine große Gaube her. Und die ist aktuell leider nicht genehmigungsfähig und das Dach ist dafür unerwarteter Weise auch noch nicht schlecht genug. Soll heißen: Wir würden das im Auge behalten und vielleicht in einigen Jahren angehen - sofern die Stadt die Befreiung mitmacht.

[...] Habt ihr denn mal durchgerechnet, welches Ergebnis sich aus 70% der ortsüblichen Miete abzüglich Zinsaufwand und abzüglich Abschreibung auf die Einliegerwohnung (ohne Grundstück) ergeben würden? Lohnt sich der ganze Aufwand überhaupt?

Wir haben den Cashflow über die ganze Darlehenslaufzeit berechnet und das ganze ist für uns lukrativ.

Zu beachten ist, dass Kaufnebenkosten zum Erwerb des Grundstückes zur Bemessungsgrundlage für die Abschreibung zählen, also nur indirekt ansetzbar sind. [...] Sollte ein Verkauf innerhalb von 10 Jahren geplant oder ungeplant stattfinden, könnte das auch ein Fall für einen anteiligen Spekulationsgewinn sein.

Wir möchten gern 25 Jahre dort wohnen (wenn nichts dazwischen kommt). Daher wärs nicht schlimm, wenn die mit der Einliegerwohnung-verbundenen, anschaffungsnahen Kosten 15% übersteigen und damit nicht als Direktabschreibung abzugsfähig werden. Meinest du diesen Aspekt oder noch was anderes?
Wie auch schon 11ant korrekter Weise bemerkt hat wäre es doch ziemlich speziell, wenn man trotz Modernisierung/Sanierung eine steuerliche Zuordnung so hinbekommt, dass man in den ersten drei Jahren unter den 15% bleibt. Aber es wäre dann eben di Königsklasse eine Restnutzungsdauer der Einliegerwohnung von vielleicht 20 oder 25 Jahren bescheinigt zu bekommen (oder sagen wir: für die tatsächliche Darlehenslaufzeit des Einliegerwohnung-bezogenen Darlehens ;-) ).

Das scheint nicht nur so, das ist so. Wenn die Eltern das potentielle Erbe sowieso vorzeitig übertragen möchten, hat das doch einen schönen Nebeneffekt, dass mit dem Übertrag auch noch eine Steuerentlastung einher geht. [...]

Ja, danke für den Beitrag! Manch einer bekommt ne Stange Geld geschenkt, wir bekommen halt eine Miete für den Zweitwohnsitz und monetarisieren so Raum, den wir die nächsten 5-10 Jahre nicht nutzen würden. Wir möchten das auch gar nicht auf den letzten Euro ausreizen (deshalb mal vorsichtshalber 70% statt 66%. Die Stadt ist zum Glück auch groß genug, dass sie einen offiziellen Mietspiegelrechner anbietet, ich würde da wenig Stress mit dem FA vermuten (erhoffen ;-) ).

Zeig doch mal den Grundriss vom Dachgeschoss mit den Höhenlinien. Dann kann man mal schauen, ob es sich offiziell für eine Einliegerwohnung eignet.

 

[nordanney]

Darf ich fragen, warum Zweifamilienhaus und nicht Einfamilienhaus+Einliegerwohnung?

Das ist beides dasselbe. Eine Einliegereohnung gibt es lediglich umgangssprachlich, aber nicht baurechtlich.

Ich verstehe, dass der Use-Case "Einliegerwohnung in einer Hauptwohnung" für heutige Maßstäbe einfach nur unpraktisch ist und man seinen Mieter sicherlich nicht gern im Treppenhaus der eigenen Wohnung heraumlaufen haben möchte - allerdings würden wir nur an meine Eltern vermieten und das auch nur als Zweitwohnsitz. Und dafür ist das Konzept der Einliegerwohnung doch sehr passend. Oder gibt es das Konstrukt "Einliegerwohnung-in-Einfamilienhaus" nicht mehr?

Das gab es noch nie. Zumindest nicht als offizielle Wohnung.
Für eine baurechtliche Wohnung braucht es einen abgeschlossenen Wohnbereich mit eigenem Zugang. Wenn der Zugang zur "Einliegerwohnung" durch den Wohnungsbereich der zweiten Wohnung verläuft, ist es keine abgetrennte Wohnung. Und damit bleibt das Haus auch ein Einfamilienhaus.
Heute praktisch unvermietbar.

 

[11ant]

Das wäre nicht nötig gewesen, das Zeigen des DG wörtlich zu nehmen - es hätten gerne alle Grundrisse sein dürfen (und am besten auch ein Schnitt). Was macht die Treppe in der Bühne: Aufgang zum Spitzboden sein ?
Nach einem ü200 qm Haus sieht das DG nicht aus.

Das Treppenhaus dagegen so zu gestalten, dass zwei abgeschlossene Wohnungen entstehen, wäre nicht gewollt. EG und OG der Hauptwohnung sind über eben dieses Treppenhaus miteinander verbunden. Auch ist das Treppenhaus so konzipiert, dass es Teil der Hauptwohnung ist, sowohl von der Nutzung als auch von Eindruck her.

Der gewünschten Einliegerwohnung fehlt damit aus meiner Sicht die Abgeschlossenheit, und vglb. bei Arbeitszimmern ist der Aspekt der "gefangenen Räume" ein beliebtes Ablehnungskriterium.