Maison individuelle avec appartement annexe non déclaré

f) Nous avons l'intention de louer l'appartement de l'étage mansardé en tant que résidence secondaire à mes parents.

L'appartement ne doit être loué qu'aux parents pour des visites. À ma connaissance, il n'y a pas d'obligation de souscrire des services supplémentaires d'approvisionnement et d'évacuation si les déchets ménagers sont suffisants pour deux personnes.

À ma connaissance, il existe toutefois des quantités minimales à consommer par personne déclarée ou un tarif de base par personne déclarée.
Je ne sais pas si cela s'applique également à une résidence secondaire.

En principe, cela ressemble à un modèle d'économie d'impôts.

combles aménagés. Les combles disposent d'une cuisine et d'une salle de bains séparées, car le maître d'œuvre les a initialement conçus et construits comme un appartement pour sa mère. Dans la demande de permis de construire (années 50), les pièces des combles sont désignées comme des « chambres ».

Montre donc le plan des combles avec les lignes de niveau. Alors on pourra examiner si cela convient officiellement comme appartement annexe.

En principe, cela ressemble à un modèle d'épargne fiscale.

Ce n'est pas seulement une impression, c'est réel. Si les parents souhaitent de toute façon transférer l'héritage potentiel à l'avance, cela a aussi un bel effet secondaire : le transfert s'accompagne d'une réduction d'impôt.
Il faut dire que c'est généralement légal tant que 70 % du loyer local habituel est respecté, à condition que le loyer soit effectivement payé (et qu'il ne soit pas prouvé qu'il revient en retour).
On peut aussi optimiser fiscalement l'ensemble concernant la déduction des intérêts d'emprunt et l'amortissement, ce que le demandeur semble essayer selon moi.
Le danger est que si l'on pousse trop les limites, l'administration fiscale pourrait refuser complètement la location, ou alors les revenus dépasseraient les charges déductibles et cela entraînerait une charge fiscale supplémentaire au lieu d'un modèle d'épargne. Même si cela peut convenir au début, avec une augmentation du loyer local habituel, une diminution des charges d'intérêts et un amortissement constant, cela peut rapidement basculer. Ou bien si le loyer n'est pas ajusté régulièrement au loyer local habituel et qu'il ne représente par exemple plus que 50 % du loyer local habituel, alors les coûts ne seront reconnus qu'à 50 %. (Au-dessus de 66 % ? 100 % des coûts sont reconnus)

Merci beaucoup pour les nombreuses suggestions et indications. Vous nous aidez énormément avec cela.

Merci pour cette histoire de bonne nuit réjouissante !

Avec plaisir, cher 11ant. Je peux bien imaginer que l’histoire semble étrange au premier abord ;-)

Si vous créez plus tard un appartement annexe, vous devrez probablement demander un changement d’usage.

Merci ypg, le terme « changement d’usage » m’avait manqué. Je viens juste de téléphoner à la ville à ce sujet. La situation semble fondamentalement très bonne. Si les pièces au dernier étage sont déjà prévues et réalisées comme pièces d’habitation dans la demande de permis de construire, alors ce n’est même pas un changement d’usage. Mais s’il ne s’agit pas de pièces de séjour, alors on peut (en cas d’aptitude générale) demander le changement d’usage.

[...] Si, en droit de l’urbanisme et selon le plan d’aménagement, jusqu’à deux unités d’habitation sont autorisées, vous pouvez en principe envisager une réaffectation nécessitant une autorisation en tant que maison bifamiliale. Pour cela, le bâtiment existant doit être examiné pour son aptitude par un architecte.

Merci beaucoup pour cette analyse détaillée, wpic. Cela correspond tout d’abord aux déclarations de la ville. Puis-je demander pourquoi une maison bifamiliale et pas une maison unifamiliale + appartement annexe ? Car cela ferait une grande différence en termes de construction. Détacher le dernier étage pour créer ainsi un appartement indépendant au sein de la maison unifamiliale (du logement principal) est assez simple ici. En revanche, concevoir la cage d’escalier de manière à obtenir deux appartements fermés ne serait pas souhaité. Le rez-de-chaussée et l’étage supérieur du logement principal sont reliés par cette même cage d’escalier. De plus, la cage d’escalier est conçue comme partie intégrante du logement principal, tant du point de vue de l’usage que de l’impression. Je comprends que le cas d’usage « appartement annexe dans un logement principal » soit simplement peu pratique à l’heure actuelle et qu’on ne veuille pas forcément avoir son locataire qui circule dans la cage d’escalier de son propre logement - cependant, nous ne louerions qu’à mes parents et seulement comme résidence secondaire. Et pour cela, le concept d’appartement annexe convient très bien. Ou bien le concept « appartement annexe dans une maison unifamiliale » n’existe-t-il plus ?

[...] que ces « chambres » signifient en général seulement une utilisation partielle résidentielle du dernier étage en lien avec le logement des étages inférieurs, alors que le reste de la surface du dernier étage est le grenier classique. Ainsi, l’aménagement complet du dernier étage serait aussi une réaffectation nécessitant une autorisation.

C’est exactement le cas ici aussi, j’ai été imprécis. La surface de plancher est d’environ 80 m². Pour atteindre les hauteurs de plafond nécessaires, les chambres ont été construites au centre et totalisent ainsi seulement 23 m² de surface habitable. Nous ne voulons pas réaliser d’aménagement complet pour l’instant, car pour transformer le dernier étage en un étage agréable et moderne, il faudrait un grand chien-assis. Or celui-ci n’est actuellement pas autorisé et, de manière inattendue, la toiture n’est pas assez mauvaise pour cela non plus. En d’autres termes : nous garderons cela en tête et éventuellement le réaliserons dans quelques années - si la ville accepte la dérogation.

[...] Avez-vous calculé quelle serait la résultante de 70 % du loyer local habituel moins les charges d’intérêts et moins l’amortissement pour l’appartement annexe (sans terrain) ? Cela vaut-il la peine de tout faire ?

Nous avons calculé le cash-flow sur la durée totale du crédit et c’est lucratif pour nous.

Il faut noter que les coûts accessoires d’acquisition pour l’achat du terrain entrent dans la base de calcul de l’amortissement, donc ne sont applicables que de manière indirecte. [...] En cas de vente prévue ou imprévue dans les 10 ans, cela pourrait aussi être un cas de plus-value partielle spéculative.

Nous souhaitons habiter là pendant 25 ans (sauf incident). Donc ce ne serait pas un problème si les coûts proches de l’acquisition associés à l’appartement annexe dépassent de 15 % et ne sont donc pas déductibles en amortissement direct. Parlez-vous de ce point ou d’autre chose ? Comme 11ant l’a justement remarqué, il serait assez particulier, malgré modernisation/rénovation, d’obtenir une affectation fiscale de telle sorte que l’on reste en dessous des 15 % pendant les trois premières années. Mais ce serait alors la grande classe d’obtenir un reste de durée d’amortissement de l’appartement annexe d’environ 20 ou 25 ans (ou disons : pour la durée réelle du crédit lié à l’appartement annexe ;-) ).

Ce n’est pas seulement une impression, c’est la réalité. Si les parents veulent de toute façon transmettre l’héritage plus tôt, cela a l’avantage collatéral agréable que la transmission s’accompagne aussi d’un allègement fiscal. [...]

Oui, merci pour cette contribution ! Certains reçoivent une belle somme d’argent en cadeau, nous recevons simplement un loyer pour la résidence secondaire et monétisons ainsi un espace que nous n’utiliserions pas dans les 5-10 prochaines années. Nous ne voulons pas non plus exploiter cela jusqu’au dernier centime (d’où prudemment 70 % au lieu de 66 %). Heureusement, la ville est assez grande pour proposer un calculateur officiel de loyer de référence, je n’attends pas beaucoup de soucis avec l’administration fiscale (je l’espère ;-) ).

Montre donc le plan du dernier étage avec les courbes de niveau. Ensuite, on pourra voir officiellement si cela convient pour un appartement annexe.

Puis-je demander pourquoi une maison bi-familiale et non une maison individuelle avec appartement annexe ?

C’est la même chose. Un appartement annexe existe seulement dans le langage courant, mais pas légalement.

Je comprends que le cas d’usage « appartement annexe dans un logement principal » soit tout simplement peu pratique selon les normes actuelles et qu’on n’a certainement pas envie d’avoir son locataire qui circule dans la cage d’escalier de son propre logement – cependant, nous ne louerions qu’à mes parents et uniquement comme résidence secondaire. Et pour cela, le concept d’appartement annexe est quand même très adapté. Ou bien la construction « appartement annexe dans une maison individuelle » n’existe-t-elle plus ?

Cela n’a jamais existé. Du moins pas comme logement officiel.
Pour un logement légalement conforme, il faut une zone d’habitation fermée avec un accès propre. Si l’accès à « l’appartement annexe » passe par la zone d’habitation du second logement, ce n’est pas un logement séparé. Et donc la maison reste une maison individuelle.
Aujourd’hui, pratiquement impossible à louer.

Cela n’aurait pas été nécessaire de prendre la présentation du DG au pied de la lettre – tous les plans auraient pu être fournis avec plaisir (et de préférence aussi une coupe). Que fait l’escalier sur la scène : servir d’accès au grenier ? Le DG ne ressemble pas à un appartement d’environ 200 m².

Par contre, concevoir la cage d’escalier de manière à créer deux appartements séparés n’était pas souhaité. Le rez-de-chaussée et l’étage principal de l’appartement sont reliés par cette même cage d’escalier. La cage d’escalier est aussi conçue pour faire partie de l’appartement principal, tant en termes d’usage que d’impression.

L’appartement secondaire désiré manque donc, à mon avis, d’indépendance, et pour les bureaux, le concept de « pièces captives » est un critère de refus fréquent.