带有未申报附属住宅的独栋住宅

f) 我们打算将阁楼的附属公寓作为第二住所租给我的父母。

这套公寓只租给父母做访问用。据我所知，如果家庭垃圾足够两个人使用，没有义务使用额外的供排水服务。

但据我所知，每个登记的人都有最低使用量或基本费用。
我不知道这是否也适用于第二住所。

原则上这看起来像一个节税模型。

改造后的阁楼。阁楼有自己的厨房和浴室，因为当时建造者就是打算把它作为母亲的住所来设计建造的。在（50年代）的建筑申请中，阁楼的房间被称为“储藏室”。

展示一下阁楼的平面图和等高线。这样就可以看看它是否正式适合作为附属住宅。

原则上这看起来像是一种节税方案。

这不仅仅是看起来，事实就是如此。如果父母本来就想提前转移潜在的遗产，那么这还有一个很好的附带效果，那就是转移的同时还能获得税务减免。
需要说明的是，只要遵守当地惯例租金的70%，基本上也是合法的，只要租金确实支付（且没有被证明返还）。
就利息扣除和折旧而言，也可以对整个过程进行税务优化，这正是楼主我认为尝试的。
风险在于，如果把界限搞得太宽，税务局可能会完全否定出租行为，或者收入超过广告费用，从而产生额外的税负，而不是节税方案。即使一开始可能没问题，但随着当地惯例租金的上涨、利息负担的减少和折旧的保持不变，情况也可能很快发生变化。或者如果不定期调整租金以符合当地惯例租金，可能只达到例如当地惯例租金的50%，那么费用也只认可50%。 （超过66%时？费用认可100%）

非常感谢大家提出的众多思考点和建议。你们的帮助对我们非常重要。

谢谢这则令人愉快的晚安故事！

不客气，尊敬的11ant。我完全能想象这故事乍一听会觉得奇怪 ;-)

如果你们以后要改造成一个附属公寓，可能需要申请用途变更。

谢谢ypg，“用途变更”这个词我之前没想到。我刚才和市政府电话联系过了，情况基本很乐观。如果阁楼的房间在建筑许可申请时就已经规划并实现为居住房间，那就根本不算用途变更。但如果不是生活间，则可以（在基本符合条件的情况下）申请用途变更。

[...] 如果规划上和建设规划允许最多两个住宅单元，原则上可以考虑申请将其改造为须批准的双户住宅。为此需要请建筑师检查现有建筑是否适合。

非常感谢详细说明，wpic。这基本符合市政府的说法。我想问，为什么是双户住宅而不是单户住宅+附属公寓？这两者在建筑上差别很大。将阁楼隔开，形成一个独立的公寓在单户住宅（主屋）内其实挺简单的。但如果要设计楼梯间，让两套独立公寓共用，而且互不干扰，那就不合适。主屋的一楼和二楼通过同一个楼梯间相连。这个楼梯间设计本身就是主屋的一部分，无论是使用方式还是感觉上都是如此。
我理解“附属公寓在主屋内”这个使用场景放在今天看可能不太实用，毕竟不大可能喜欢租客在自己公寓的楼梯间走来走去——但我们这里只租给我的父母，也只是作为第二住所。这种附属公寓的概念其实非常合适。难道“附属公寓在单户住宅内”这种结构现在已经不存在了吗？

[...] 这些“隔间”通常仅是阁楼在与下层住宅结合使用时的一部分居住用途，而阁楼的剩余部分仍是典型的储物间。因此阁楼的整体改造也是须申请批准的用途变更。

这里情况也是这样的，我之前表述不够准确。层面积约80平方米。为了达到所需的层高，中间建了隔间，合计仅有23平方米的居住面积。
我们暂时不打算全面改造阁楼，因为要想把阁楼改造成一个漂亮且现代的居住空间，需要加装一个大型的天窗。而目前这个天窗并不被允许，屋顶的条件意外地也并不好。换句话说，我们会保持关注，可能几年后再启动这项工作——前提是市政府同意豁免相关规定。

[...] 你们是否计算过，按照当地70%的租金减去利息和折旧，单独的附属公寓能带来什么样的收益？这整个投入到底划算吗？

我们计算过整个贷款期限的现金流，对我们来说是有利可图的。

需要注意的是，购买土地的附加费用要计入折旧的基数，因此只能间接扣除。 [...] 如果计划或不计划在10年内出售，可能涉及部分投机收益。

我们打算在那里住25年（如果没有意外的话）。因此即便附属公寓相关、购置时近阶段费用超过15%，不能直接折旧，也无大碍。你说的是这个方面，还是还有别的？
正如11ant正确指出的，若能做到即使经过现代化改造，在前三年内仍低于15%折旧门槛，那确实挺特别的。但这算是最高境界，即能为附属公寓证明20或25年的剩余使用年限（或者说：与附属公寓贷款实际期限相符 ;-)）。

这不仅看起来如此，实际上就是如此。如果父母想提前转移潜在的遗产，这也带来一个额外好处，就是转移时伴随的税收减免。 [...]

是的，谢谢你的观点！有人直接被赠与一大笔钱，我们得到的是第二住所的租金，从而将那些未来五到十年不会用到的空间变现。我们也不打算榨取每一分钱（所以我们稍微保守地设定为70%而不是66%）。我们的城市比较大，有官方的租金监测器，我觉得税务局也不会有太大麻烦（希望如此 ;-)）。

请展示一下阁楼户型图和等高线。这样才能判断是否正式适合做附属公寓。

请问为什么是双家庭住宅（Zweifamilienhaus），而不是单家庭住宅加套房（Einfamilienhaus+Einliegerwohnung）？

这两者是一样的。套房（Einliegerwohnung）只是口语上的说法，在建筑法规上并不存在。

我理解“主住宅中的套房”这个用例按照现在的标准确实不太实用，而且大家肯定也不愿意让租户在自己住宅的楼道里走来走去——不过我们只是想租给我父母，而且也只是作为第二住所。套房这个概念对此来说非常合适。或者说“单家庭住宅内套房”的结构已经不存在了吗？

这从来没有存在过。至少没有作为官方认可的住房。
根据建筑法规，一套合规的住房需要一个独立的居住区域和独立的出入口。如果所谓的“套房”的入口是通过另一套住房的居住区域，那么它就不是一个隔离的住房。这样房子还是属于单家庭住宅。
现在基本上是无法出租的。

这没有必要，把阁楼层的展示字面理解——所有的平面图都可以提供（最好还有剖面图）。舞台上的楼梯是做什么用的：通向顶楼阁吗？阁楼看起来不像是200多平方米的房子。

相反，将楼梯间设计成两个独立的公寓是不希望的。主住宅的底层和上层通过这个楼梯间相连。楼梯间的设计也是主住宅的一部分，不论是使用功能还是整体感觉。

在我看来，期望的附属住宅缺乏独立性，而且对于书房来说，“被困空间”的感觉是一个常见的拒绝理由。