Muchas gracias por las numerosas ideas y sugerencias. Nos ayudáis mucho con ello.
¡Gracias por la entretenida historia para dormir!
Con mucho gusto, estimado 11ant. Me puedo imaginar que la historia suena extraña a primera vista ;-)
Si más adelante se genera un apartamento independiente, probablemente habrá que solicitar un cambio de uso.
Gracias ypg, me faltaba la palabra "cambio de uso". Acabo de hablar con la ciudad al respecto. En principio se ve muy bien. Si las habitaciones en la buhardilla ya están planificadas y ejecutadas como estancias en la solicitud de construcción, entonces ni siquiera es un cambio de uso. Pero si no son estancias, se puede solicitar el cambio de uso (siempre que sea adecuado en principio).
[...] Si según la normativa urbanística y el plan de desarrollo se permiten hasta dos unidades de vivienda, en principio pueden considerar un cambio de uso sujeto a autorización para convertirlo en una casa para dos familias. Para ello debe hacer revisar la adecuación del edificio existente por un arquitecto.
Muchas gracias por la extensa explicación, wpic. Coincide por ahora con las declaraciones de la ciudad. ¿Puedo preguntar por qué casa para dos familias y no casa unifamiliar + apartamento independiente? Porque constructivamente sería una gran diferencia. Separar la buhardilla y así crear un apartamento independiente dentro de la casa unifamiliar (la vivienda principal) es bastante sencillo aquí. En cambio, diseñar la escalera para que se formen dos apartamentos independientes no sería deseado. La planta baja y la superior de la vivienda principal están conectadas por esa misma escalera. Además, la escalera está concebida como parte de la vivienda principal, tanto por el uso como por la impresión. Entiendo que el caso de uso "apartamento independiente dentro de una vivienda principal" es simplemente poco práctico para los estándares actuales y seguramente no se desearía tener al inquilino deambulando por la escalera de la propia vivienda, pero nosotros solo alquilaríamos a mis padres y solo como segunda residencia. Y para eso, el concepto de apartamento independiente es muy adecuado. ¿O ya no existe esta estructura de "apartamento independiente dentro de casa unifamiliar"?
[...] que estas "cámaras" generalmente solo significan un uso parcial residencial de la buhardilla en conjunto con la vivienda en las plantas inferiores, mientras el resto del espacio de la buhardilla es el clásico desván. Por tanto, la ampliación completa de la buhardilla también sería un cambio de uso sujeto a autorización.
Así es también aquí, fui impreciso. La superficie del piso es aproximadamente 80 m². Para alcanzar las alturas necesarias, las cámaras están construidas en el centro y suman juntas solo 23 m² de superficie habitable. No queremos realizar una ampliación total inicialmente, porque para transformar la buhardilla en una planta genial y moderna se necesitaría una gran buhardilla (ventana saliente) y actualmente no está aprobada y el tejado sorprendentemente tampoco está lo bastante malo para eso. Esto quiere decir: lo tendremos en cuenta y tal vez lo abordemos en algunos años, si la ciudad aprueba la exención.
[...] ¿Habéis calculado cuál sería el resultado de un 70% del alquiler habitual del lugar menos los costes de intereses y menos la depreciación del apartamento independiente (sin terreno)? ¿Realmente vale la pena todo el esfuerzo?
Hemos calculado el cashflow durante toda la duración del préstamo y para nosotros es rentable.
Hay que tener en cuenta que los costes adicionales de compra del terreno entran en la base de cálculo para la depreciación, así que solo son deducibles indirectamente. [...] Si se planifica o se realiza una venta dentro de 10 años, eso podría ser un caso de ganancia especulativa prorrateada.
Queremos vivir allí 25 años (si no pasa nada). Por eso no importaría si los costes relacionados con el apartamento independiente superan en un 15% el límite para la amortización directa. ¿Te refieres a ese aspecto o a otra cosa? Como ya señaló correctamente 11ant, sería bastante especial que a pesar de modernización/reparación se consiga una asignación fiscal que mantenga los costes bajo el 15% durante los primeros tres años. Pero entonces sería la categoría más alta conseguir un certificado de vida útil remanente del apartamento independiente de tal vez 20 o 25 años (o digamos: para la duración real del préstamo relacionado con el apartamento independiente ;-) ).
No parece solo así, es así. Si los padres quieren transferir la posible herencia anticipadamente, eso tiene un lindo efecto secundario de que con la transferencia también viene un alivio fiscal. [...]
Sí, gracias por la aportación. Algunos reciben un montón de dinero como regalo; nosotros simplemente obtenemos un alquiler por la segunda residencia y monetizamos así un espacio que no usaríamos los próximos 5-10 años. No queremos exprimirlo al último euro (por eso provisionalmente 70% en lugar de 66%). Por suerte la ciudad es lo suficientemente grande para ofrecer una calculadora oficial del índice de alquiler y no esperaría mucho problema con Hacienda (eso espero ;-) ).
Muestra el plano de la buhardilla con las líneas de altura. Así podemos ver si oficialmente es apta para un apartamento independiente.
