ᐅ Baukosten Einfamilienhaus mit Keller, Südwest-Hang

Guten Morgen zusammen,

wir haben aktuell die Möglichkeit ein Baugrundstück in einem Baugebiet von der Stadt zu kaufen.
Hier mal ein paar Eckdaten:

- 662 qm, Südwest-Hang mit ca. 25 % Steigung in der in Frage kommenden Baufläche, Erschließungsstraße bergseitig. Von der Straße bis zum Ende der Baufläche sind ca 3,6-3,7m Höhenunterschied. Bei den Maßen die uns vorschweben (8-9 Meter breiter Baukörper) wäre man ca bei um die 2,8-3 Meter Höhenunterschied von Straße bis zum Hausende. (siehe Bild im Anhang mit Höhenlinien)
- Kosten: 63k für das erschlossene Grundstück. Dazu noch Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer).
- Bebauungsplan: Satteldach vorgeschrieben mit Dachneigung zwischen 38 und 44 Grad. Bei den Grundstücken mit bergseitiger Straße gilt zusätzlich eine Traufhöhe zwischen 2,75m und 3,50m und Firstausrichtung parallel zur Straße. Gauben sind erlaubt mit Mindestabstand 1,50 zur Giebelaußenwand.
-Ort: Sauerland, sehr ländlich

Für uns ist Bauen kein Muss, wir suchen auch im Bestand. Eigentlich haben wir immer gesagt, dass wir wenn überhaupt nur auf einem ebenerdigen Grundstück bauen, weil es leichter zu planen ist und die Kosten geringer, bzw diese auch besser im voraus zu kalkulieren sind. Dieses Grundstück gefällt uns allerdings wirklich gut, die Lage ist schön und die Aussicht mit dem Süd-West-Hang hat schon was. Uns ist aber auch klar, dass wir hier nur mit Keller und Architekten bauen würden. Und da kommt für uns eine große Kosten-Unsicherheit ins Spiel. Ich komme mal zu unseren Anforderungen und Budget:

- Grundsätzlich wenn wir auf einem flachen Grundstück bauen würden, würden wir uns ein Einfamilienhaus mit Satteldach und ca. 140-150 qm auf Bodenplatte vorstellen. 3 Schlafzimmer, 1 Büro, ggfs Option für zweites Büro wenn beide mal zeitgleich Home Office machen, aber kein Muss. Garage auch kein Muss, Carport wäre schon schön, müsste aber auch nicht sofort sein.
- Budget: Wir haben uns vorgenommen, dass wir 650k all-in inklusive Grundstück eigentlich nicht überschreiten möchten. Da wäre zwar noch etwas mehr drin und wir können auch einen guten Anteil anzahlen, aber das wäre so das Limit was wir bereit wären auszugeben. Abzgl. Grundstück mit Grundstücknebenkosten verbleiben da also 575-580k. Ein paar Dinge beim Innenausbau und bei den Außenanlagen (sofern dies an dem Hang machbar ist) würden wir in Eigenleistung machen, den Großteil aber machen lassen. Wir sind keine Profis, aber auch nicht gänzlich handwerklich unfähig. Im Freundes- und Verwandtenkreis haben wir aber durchaus fähige Handwerker. Hier hätte man also eventuell noch ein paar kleine Einsparmöglichkeiten.

Ich denke der Süd-West Hang bietet vielleicht die Möglichkeit sich mit einem UG/Wohnkeller in den Hang einzugraben und dann nur mit UG/EG zu bauen (Würde von oben dann aussehen wie ein Bungalow). Die vorgeschriebene Dachneigung von mind. 38 Grad macht mir dabei aber wohl einen Strich durch die Rechnung, zumindest würde man dabei sehr viel Platz verschenken (?). Die wahrscheinlichere Variante wäre ein 1,5-geschossiges Haus auf den Keller zu setzen. Dann stellt sich die Frage, ob reiner Nutzkeller oder ein UG mit Technik-/Kellerräumen auf der Nord/Östlichen Seite im Hang und Wohnzimmer auf der Süd/Westlichen Seite mit Blick ins Tal und Terrassenzugang. Wäre sicherlich auch eine Kostenfrage. Ich wüsste in dem Fall aber auch nicht welche Räume ich ins EG setzen würde. Schlafräume wären im OG, fürs EG könnte man Büro(s) vorsehen. Vielleicht eine Galerie zum UG und große Fenster, aber das ist auch wieder teurer Luxus.

Ihr seht schon, dass ich noch relativ planlos bin und ihr werdet sicherlich mit dem Tipp kommen mal zum Architekten zu gehen und das mal durchrechnen zu lassen. Das haben wir auch vor, ich wollte euch aber frühzeitig einspannen und freue mich auf eure Meinungen und Ideen. Glaubt ihr das ganze ist mit unserem Budget realistisch? Würdet ihr bei so einem Hang eher vom Grundstück abraten?
Wir sind übrigens offen für beide Bauweisen: Massiv- und Holzrahmenbau, aber es sollt wohl eher kein Katalog-Fertighaus sein bei der starken Hanglage. Regionale Baufirmen haben wir auch einige in der Nähe (Büdenbender, Isowood zB). Ich freue mich auf eure Inputs 🙂

sebastian_1992 schrieb:

Ich denke der Süd-West Hang bietet vielleicht die Möglichkeit sich mit einem UG/Wohnkeller in den Hang einzugraben und dann nur mit UG/EG zu bauen (Würde von oben dann aussehen wie ein Bungalow).

Nicht die Möglichkeit, sondern die zwingende Voraussetzung ;-)

sebastian_1992 schrieb:

Die vorgeschriebene Dachneigung von mind. 38 Grad macht mir dabei aber wohl einen Strich durch die Rechnung, zumindest würde man dabei sehr viel Platz verschenken (?).

Na ja, kannst es auch positiv sehen, dass Du damit Stauraum und/oder ein schönen Dachstudioraum schaffst (beim Budget eher "nur" Stauraum.

Die Ausschnitte sind schwach geeignet (Katasterauszug) bzw. ein schlechter Witz (Bebauungsplan) - welcher von beiden ist denn genordet?
Ich würde wegen der heftigen Hanglage zwar über ein Weitersuchen nach einem einfacheren Grundstück nachdenken, aber nicht einen Katalog-Bauvorschlag ausschließen. Es müßte einer für ein entsprechend kleineres Haus sein.

sebastian_1992 schrieb:

Ihr seht schon, dass ich noch relativ planlos bin und ihr werdet sicherlich mit dem Tipp kommen mal zum Architekten zu gehen und das mal durchrechnen zu lassen. Das haben wir auch vor, ich wollte euch aber frühzeitig einspannen und freue mich auf eure Meinungen und Ideen. Glaubt ihr das ganze ist mit unserem Budget realistisch? Würdet ihr bei so einem Hang eher vom Grundstück abraten?
Wir sind übrigens offen für beide Bauweisen: Massiv- und Holzrahmenbau, aber es sollt wohl eher kein Katalog-Fertighaus sein bei der starken Hanglage. Regionale Baufirmen haben wir auch einige in der Nähe (Büdenbender, Isowood zB). Ich freue mich auf eure Inputs 🙂

Erstmal: Das Grundstück ist eine Herausforderung, ganz ohne Frage. Aber es ist auch toll.

Es hat jedoch einige gravierende Eigenheiten, welche die Bauplanung aus meiner Sicht beeinflussen.

Wahrscheinlich wird hier bei dem Hang ein Massivbau günstiger als ein Fertighausbau. Und zwar aus einem ganz einfachen Grund:
Die Fertighausbauer "kaufen" sich den Keller dazu. Hier sollte Keller und Haus aus einer Hand sein, da dies (wie von dir schon geschrieben) der "Keller" Teil der Wohnfläche werden muss.
(Wir bauen selbst ein Fertighaus, ich mag Fertighäuser, aber hier sehe ich ganz klar Massivbau vorne. Und zwar eher die eingesessenen GUs vor Ort. Ich würde da tatsächlich mich mal umhören, was da so die Anbieter in der Gegend mit gutem Ruf sind. Egal ob jetzt kompletter Bau, oder nur Erdarbeiten, oder Erdarbeiten + Keller.)

Außerdem: Bei dem Hang wird Schutz gegen Wasser ein Thema sein. Ist immer ein Thema, jedoch je nach Bauart unterschiedlich gut lösbar.

11ant schrieb:

Die Ausschnitte sind schwach geeignet (Katasterauszug) bzw. ein schlechter Witz (Bebauungsplan) - welcher von beiden ist denn genordet?
Ich würde wegen der heftigen Hanglage zwar über ein Weitersuchen nach einem einfacheren Grundstück nachdenken, aber nicht einen Katalog-Bauvorschlag ausschließen. Es müßte einer für ein entsprechend kleineres Haus sein.

Der Katasterauszug ist genordet, ist ein Südwest-Hang. Der Auszug aus dem Bebauungsplan war nur für die Höhenlinien. Ich kann morgen gern noch mehr Details vom Bebauungsplan uploaden. Außer das bereits von mir genannte fällt mir noch ein, dass 2 Vollgeschosse als Maximum vorgesehen sind.

Hier noch ein größerer Auszug. Unterer Teil des Grundstücks (roter Kreis) = Südwesten