Bau Einliegerwhg., Finanzierung + Steuervorteile, wie vorgehen?

[elVincent]

Könnte jemand noch mal kurz erläutern, warum man getrennte Kredite benötigt? Eine reine Aufteilung nach prozentualen Wohnflächen-Anteilen geht nicht?

Danke

 

[Musketier]

Der allgemeine Grundfreibetrag. Bei einer kleinen Mietwohnung werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Abzug der Ausgaben sicherlich nicht sehr hoch sein. Da dürfte am Ende des Jahres nicht viel zu versteuern sein.
Oder siehst Du als Fachmann das anders?

In der Regel ist aber doch ein anderes Einkommen (z.B. nichtselbständige Einkünfte) vorhanden. Damit ist der Grundfreibetrag schon weg. Für die Entscheidung Vermietung ja/nein ist damit eher der Grenzsteuersatz ausschlaggebend. Für die meisten hier dürfte der bei ca. 35-40% liegen.

 

[Musketier]

Könnte jemand noch mal kurz erläutern, warum man getrennte Kredite benötigt? Eine reine Aufteilung nach prozentualen Wohnflächen-Anteilen geht nicht?

Danke

Getrennte Kredite sind zur Optimierung des Schuldzinsenabzug bei der Vermietung und Verpachtung sinnvoll.

Bsp
Gesamtkosten Haus 500T€

Eigenkapital 100T€
FK 400T€ Zins 2%

Nutzung: 50 % eigen, 50% Vermietung

Ohne getrennte Kredite können nur 50% der Zinsen bei der Vermietung angesetzt werden.(4T€)
Mit Zuordnung der Kredite 150T€ auf Eigennutzung und 250T€ auf den vermieteten Anteil können die vollen 2% auf 250T€ als Schuldzinsen bei der Vermietung angesetzt werden. (5T€). Macht bei einem Grensteuersatz von z.B. 35% 350€ Steuerersparnis.
Wenn jetzt vorrangig der Kredit der Eigennutzung getilgt wird, verstärkt sich der Effekt noch in den Folgejahren.

 

[Musketier]

@PhiTh
Ich hab noch mal etwas recherchiert. Um 100% sicher zu gehen, sollten scheinbar die Vermischung von Zahlungsströmen mittels getrennter Baukonten vermieden werden.
So zumindest eine Empfehlung des IWW von 2002.

2009 gabs eine leichte Aufweichung dieser Regelung bei Vermischung der Zahlungströme in Zusammenhang mit Kauf von Immobilien mit festen Kaufpreisen für die einzelnen Wohnungen. Das trifft aber auf dich nicht zu.

Inwieweit das auch bei Herstellung von Objekten über die weiteren Jahre durch irgendwelche Urteile weiter aufgeweicht wurde, kann ich nicht sagen.

 

[elVincent]

Vielen Dank für die ausführliche Erläuterung. Da werde ich wohl am besten noch mal einen Steuerberater konsultieren, um keine gravierenden Fehler zu machen.

Allerdings ist bei uns die Aufteilung Hauptwohneinheit/Einliegerwohnung ca. 80/20 und die Einliegerwohnung wird an meinen Arbeitgeber als Büro vermietet. Durch den geringeren Anteil am Gesamtvolumen schrumpft doch eigentlich auch die Differenz in deiner Beispielrechnung, oder?

 

[tomtom79]

Ohje also ne Einliegerwohnung muss doch Kriterien erfüllen.. bei kfw mit Lüftung sogar getrennte lüftungen.

Glaube so einfach ist es nicht wie es dir vorstellst.