Grundrissfeedback Einfamilienhaus 4-5 Personen, 200qm auf 500qm Grundstück in BW

[KJaneway]

Hallo liebes Forum,

inzwischen geht es bei uns auch langsam an die Konkrete Bauplanung. Wir hatten das Glück einen schönen Bauplatz mit (zu altem) Bestandsgebäude günstig zu erwerben und wollen das gesparte Geld nun beim Hausbau rauspulvern.
Das Bestandsgebäude steht seit 30 Jahren unbeheizt leer und hat einige zerbrochene Fenster. Ist also Innen und Außen bewittert, verschimmelt und nass. Vorteil: Es ist schon Teilentkernt und hat keinerlei Schadstoffe. Erste Angebote über den Rückbau gehen von 30TEUR Abrisskosten all inkl. aus. Das Geld ist schon reserviert und nicht im Baubudget eingerechnet.

Hier mal der Fragebogen:

Bebauungsplan/Einschränkungen
Bebauungsplan aus den 30ger Jahren. Weiterhin Gültig aber es gab schon viele genehmigte Abweichungen in der Nachbarschaft. Da dürfen wir auch schauen was schon genehmigt wurde und haben Chancen das auch bewilligt zu kriegen. Der Bebauungsplan sieht eine Baulinie 4m von der Straße entlang der Ostseite des Hauses vor. Die Ost-West Ausrichtung ist durch die Nachbarbebauung im gleichen Block vorgegeben.
Es sind 1 VG und 2 VG Plus Dachgeschoss genehmigungsfähig. Es muss ein Satteldach mit einer Neigung von "etwa 50°" gebaut werden. Wir planen aktuell mit 2 VGs

Größe des Grundstücks
512qm Nahezu Quadratisch (siehe Grundrissplanung)

Hang
Leicht abschüssig zur Straße (Siehe Querschnitt)

Anzahl Stellplätze
2

Maximale Höhen/Begrenzungen
Soll sich in die Nachbarschaft einpflegen. Der Bauplaner hat die Gebäudehöhe so geplant, dass sie die bestehende Dachhöhe in der Hausreihe linear fortsetzt.

Anforderungen der Bauherren
KFW40 Haus, ca 150-170qm (war der initiale Wunsch, wobei die Frau es gerne etwas größer wollte). Kam ja nun auch so.

Anzahl der Personen, Alter
2 Erwachsene + 2 Kinder (3+6 Jahre) + temporär für die nächsten Jahre ein Au Pair. Danach möglicherweise Kind 3. Wer kann schon so lange in die Zukunft sehen? + 1-4 Katzen.

Raumbedarf in den Geschossen:
Das hat schon Historie:
Ursprünglich wollten wir alle Räume auf 2 VG verteilen. Dann kam der Planer und erklärte uns das wir wohl zwingend das DG zumindest hinstellen müssen. Und dann dachten wir: warum es nicht nutzen, das Haus etwas kleiner machen vom Grundriss her und die Räume auf 3 Geschosse verteilen. Daher nun mit dem DG:
UG: Technik (Kontrollierte-Wohnraumlüftung, WP, Photovoltaik-WR plus Akku, Waschmaschine + Trockner), Hobby- und Arbeitsraum (Homeoffice, Gaming, Malen, Sport, etc...) + Abstellfläche.
EG: Wohnzimmer ca. 35qm war die Vorgabe. zzgl. abgetrennter Küche. Gäste-WC plus Abstellkammer. Speisekammer optional. Großer Garderobenbereich
OG: 3 gleichgroße Kinderzimmer für die Kinder und das AuPair. Dazu ein passendes Bad in das man auch ggf. eine Waschsäule stellen kann falls das Hoch und runterlaufen irgendwann zu lästig wird. zentraler Zugang zum Balkon (der soll für Katzenhaltung eingepfercht werden, dass die Katzen da rausgehen können wenn die Tür offen ist.
DG: Elternbereich: Schlafzimmer, Stauraum für Kleidung + Bad

Schlafgäste pro Jahr
erstmal ein Dauerhafter Gast für 2 bis 4 Jahre (Au Pair), Besuch der übernachtet kommt eher selten. Den würde ich je nach Temperatur ins Wohnzimmer oder in den Hobbykeller stecken.

offene oder geschlossene Architektur
eher geschlossen.

konservativ oder moderne Bauweise
Keine Ahnung was der Unterschied ist.

offene Küche, Kochinsel
Definitiv geschlossene Küche. Insel ist zwar eingezeichnet, sehe ich in dem Raum aber eher nicht.

Anzahl Essplätze
6 bis 8 im Wohnzimmer

Kamin
nein

Musik/Stereowand
Ähm falls das die TV Wand meint: Ja aber für extra Musik eher nicht. Dafür ist unser Musikgeschmack zu verschieden. Wir arbeiten da eher mit Kopfhörern.

Balkon, Dachterrasse
Balkon gewünscht. Erstmal für die Katzen. Später vielleicht auch für die Kinder wenn sie mit Kumpels da hocken wollen.

Garage, Carport
Präferenz geht zum Carport aus Holz für 2 Autos mit dahinterliegendem Schuppen. Der Planer meint eine Fertiggarage (6x9m) ist aufgrund ihrer All Inkl. Natur die günstigere Lösung.

Nutzgarten, Treibhaus
Erstmal nicht. Viel Spielfläche für die Kinder. Später vielleicht. Vielleicht gibt's dann auch ein Gartenstückle. Gerne eine Regenwasserzisterne zur Gartenbewässerung.

Hausentwurf

Von wem stammt die Planung:
Frei schaffender Bauplaner (der auch Bauleitungen übernimmt) und mit einer freien Architektin zusammenarbeitet.

Was gefällt besonders? Warum?
Das Dachgeschoss gefällt uns sehr (auch wenn wir noch überlegen in der Ankleide eine Gaube zu planen. Die 4 gleichgroßen Räume im OG versprechen viel Flexibilität
Das EG hat ein passendes Wohnzimmer und eine schöne Küche die je nach weiterer Präferenz und Küchenplanung auch noch um die Speisekammer an Fläche ergänzt werden kann. Das ist noch nicht entschieden.

Was gefällt nicht? Warum?
Nachdem wir ein verhaltensauffälliges Kind haben würden wir die Treppen gerne zu machen. Das ist hier eher nicht möglich. Generell ist das Haus größer geworden als wir wollten (vorwiegend wohl durch das DG). Gäste-WC und Abstellkammer im EG sind recht klein.

Preisschätzung laut Architekt/Planer:
Umbauter Raum*650€ pro cbm = ca 800.000 Eur Schlüsselfertig in Einzelvergabe inkl. Garage, Nebenkosten und USt. zzgl. Außenanlage + Photovoltaik.

Persönliches Preislimit fürs Haus, inkl. Ausstattung:
850.000€ ist so eine emotionale Grenze von uns. Wir haben aktuell neben dem abbezahlten Grundstück noch 350T Eigenkapital flüssig. Ein Erstes Bankgespräch ergab einen finanzierungsrahmen bis ca 500T€ inkl der 170T€ über das KFW 300 Programm. Für das L-Bank Z20 Darlehen qualifizieren wir uns leider nicht.
Wir planen das Haus von einem prof. Kalkulator durchrechnen zu lassen um eine verlässlichere Kostenabschätzung zu bekommen. Danach kommt dann ggf. noch eine Streichrunde. Die Planung für den Kalkulator geht jetzt eher von der Maximalausstattung aus.

favorisierte Heiztechnik:
Wärmepumpe (Fernwärme gibt es da nicht). Sole-WP bevorzugt da kein Lärm- und damit Streitpotential mit Nachbarn. Aber ggf. wird's auch eine Leise Luft-Wasser-Wärmepumpe. Das Geld für die Bohrung kriegt man ja nie wieder rein. Die in einem Nachbarforum gerne beworbene Ringgrabenkollektortechnik kommt auch in Frage. Allerdings wohl eher keine Verlegung als Eigenleistung. Photovoltaik zur Versorgung der WP. Ist sowieso Pflicht da in BW, Großraum Stuttgart gebaut wird.

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten
Haha das hängt davon ab wen von uns man fragt:
-könnt Ihr verzichten:
Speisekammer
Größe des Bades im OG
ggf. das 3. Kinderzimmer im OG. Dann käme allerdings ein Ausbau des Kellers auf Wohnraumhöhe in Betracht.
Balkon (würde uns schon sehr schmerzen)
Gaube im Dach (Hier gar nicht erst eingeplant).
Ggf auch auf den extra langen Anteil der Garage falls man im Garten dann einen äquivalenten Geräteschuppen bereitstellt.
-könnt Ihr nicht verzichten:
Großes Elternbad mit 2 Personen-Badewanne
Stauraum = Nutzfläche
Hobby- bzw Arbeitsraum.

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?
Ja so gefällt er uns schon recht gut. Alle Wünsche wurden entsprechend umgesetzt, auch wenn das Haus insgesamt gerne 20qm weniger Fläche haben dürfte. Das ist aber schwer, wenn man nicht gleichzeitig die Räume kleiner machen mag.

Welche Wünsche wurden vom Architekten umgesetzt?
Quasi alle. Einige hat er uns schon in der Planungsphase ausgeredet, weil zu teuer, nicht realisierbar, oder unpraktikabel.

Was macht ihn in Euren Augen besonders gut oder schlecht?
Naja ist ein etwas großes Standard Einfamilienhaus würde ich sagen. Gerne darf die Gesamtfläche noch etwas reduziert werden. Muss sie vielleicht auch nachdem uns das Ergebnis des Kalkulators (wenn es denn vorliegt) lehrt das wir preislich weit über der Schmerzgrenze geplant haben.

Ich denke wenn wir das Kalkulatorergebnis haben werden wir hart über die erste Schrumpfrunde verhandeln müssen. Dazu und auch allgemein zum Grundriss freue ich mich über euer Feedback.

Erstmal die Lagepläne: (grün Markiert sind die öffentlichen Straßen. Davon gibt es 2 die an das Grundstück angrenzen: Auf der Ost und der Südseite.



Hier der Schnitt durchs Gebäude: Wir überlegen auch das DG einfach offen zu lassen sodass man bis in den Dachspitz sehen kann und das Gebälk als Designelement zu verwenden. Man beachte auch den niedrigeren Keller der klar Nutzcharakter hat.



Nun die Grundrisse von unten nach Oben:

Untergeschoss / Keller:


EG:


OG:


DG:


Nun bin ich auf eure Kommentare gespannt und bereit Rede und Antwort zu stehen.
Falls ich noch was wichtiges Vergessen habe werde ich das noch nachliefern.

Vielen Dank und auf Bald.

 

[nordanney]

200qm Wohnfläche. + Vollkeller + überlange Doppelgarage und dann auch noch in einer wahrscheinlich relativ teuren Gegend (BW).

Ich würde jetzt 600k (+x) fürs Haus, 100k für den Keller, 40k für die Garage und dann noch die üblichen Nebenkosten gerechnet. Das kann mit Eurem Wunschbudget ganz schnell eng werden.

Muss bei so einem großen Haus wirklich der Vollkeller sein? Oder müssen es wirklich 200qm sein? Wenn Geld über ist, kein Problem.

 

[KJaneway]

Hallo Nordanney,
vielen Dank für die Anregung. Ja ich glaube auch, dass das ganze vom Budget her etwas eng kalkuliert sein könnte. Die erste Planung die der Planer und zeigte waren ca. 230 qm Wohnfläche plus Keller. Wobei in dem Plan nur das EG und das OG ausgebaut waren. Der Keller war als Lagerraum geplant. Das DG wäre da auch Lager gewesen. Also optimale Vorausetzungen um auf den Keller (oder den halben Keller) zu verzichten. der Preis ist weniger Garten, da mehr Hausgrundfläche.

In der zweiten (Haupt-)Version (die hier gezeigt ist) ist das Haus um etwa 0,5m schmaler geworden um schon Mal an umbauten Raum zu sparen. ich könnte mir vorstellen noch einen Meter in der Länge wegzunehmen, aber irgendwie komm ich da immer in ein Dilemma:
Im OG und im DG könnte ich mir den Grundriss genauso gut vorstellen wenn in der Länge etwas fehlt.
Das EG funktioniert aber nicht mehr wirklich wenn man noch einen Meter wegnimmt: Da wird mir das Wohnzimmer zu schmal und schlauchig. Und die zündende Idee wie man das EG auf kleinerer Fläche realisieren kann hatte ich noch nicht.

Der Vollkeller steht tatsächlich auch noch zur Debatte. Wir könnten sicherlich auch mit einer Teilunterkellerung klar kommen. Der Planer meinte wenn man die Hälfte wegnimmt kann man sicher 50.000€ sparen. Die Frage ist worauf man dann verzichtet: Hobbyraum + ein Lagerraum? Oder beide Lagerräume? Einen Lagerraum ließe sich sicher einsparen. Da wird die Gesamtsumme aber nicht wesentlich schrumpfen.

Ansonsten haben wir auch überlegt den Balkon einfach als Loggia ins Haus reinzuziehen. So wird das OG um ca. 16qm kleiner. Aber der Umbaute Raum ändert sich kaum... Ich kann mir nicht vorstellen, dass das große Einsparpotentiale mit sich bringt.

Ich bin ja der Meinung das man jeden Euro den man in der Planungsphase gut investiert hintenraus 10 Mal spart. Daher auch die Investition in den Baukalkulator, damit wir am Ende abschätzen können, wieviel wir noch wegstreichen sollten. Dann schauen wir mal ob wir das Haus nochmal 1m kürzer machen müssen, oder das Kellerloch lieber doch verfüllen (Das Haus hat so ziemlich exakt die Abmessungen des bereits unterkellerten Altbestands).

LG

 

[derdietmar]

Hallo,

der Grundriss ist in Ordnung, lediglich die Ankleide der Eltern ist Murks. Die bringt keinerlei Vorteile durch die seltsame Anbindung. Ich würde versuchen die Ankleide zwischen Bad und Schlafzimmer zu legen.

Das Budget könnte knapp werden, hängt am Ende stark von der Ausstattung ab - zwei große Bäder jeweils mit Wanne sind z.B. Kostentreiber. Teilunterkellerung ist nicht zu empfehlen, erstens aufgrund der verschiedenen Gründungsniveaus und entsprechenden zu erwartenden Setzungsprobleme und weiter aufgrund der geringen Kostenersparnis.

Ich finde ich das Haus ehrlich gesagt ziemlich öde und wenig ansprechend in Anbetracht der zu erwartenden Kosten. Die Proportionen und das äußere Erscheinungsbild sind gruselig.

Ich denke der Wohnwert kann auch auf zweieinhalb Geschossen realisiert werden, die oberen Geschosse dabei kleiner als das Erdgeschoss. Keller wäre dann verzichtbar. Mit dem Budget lässt sich auch eine spannendere Kubatur realisieren.

Viele Grüße

 

[KJaneway]

@derdietmar: Danke für den Input.

Bezüglich der Ankleide meinst du z.B. Den Eingang zum Flur neben die Badtür zu legen und vom Schlafzimmer nicht zugänglich zu machen. Das würde dem Nutzungsszenario wahrscheinlich eher gerecht:
Aufstehen --> Bad --> Duschen --> Ankleide / Begehbarer Kleiderschank --> Bad --> Anziehen --> runtergehen.
Wenn der andere noch schläft stört man ihn da weniger als wenn man an immer am Bett vorbei muss.

Kosten: valider Punkt.

Spannend finde ich deine anderen Kommentare über das Aussehen des Hauses. Ich hab leider kein allzugutes Ästhetik Empfinden. Hast du eine Idee wie man es besser und anders machen könnte.

Mal laut Gedacht: Keller weglassen heißt. Technik, Lager und Hobbyraum müssen nach oben. Außerdem müssen wir Füllmaterial kaufen, denn das Kellerloch ist schon vorhanden.
Dann könnte man das EG etwas größer machen um neben Wohnzimmer, Küche, G-WC noch die Technik und etwas Abstellfläche unterzubringen.
OG und DG müssten nicht mitwachsen, könnten ggf sogar etwas kleiner werden. Im OG könnte man aus 4 sehr üppigen Räumen sicherlich 5 weniger üppige machen und so den Hobbyraum hochbringen. Das DG wäre dann weiterhin wie jetzt das Elternreich.

Das ist jetzt aber nur die Raumaufteilung... Wie könnte eine hübschere Kubatur für das Budget ausehen?

EDIT: Was sicher auch eine idee sein könnte, wäre das Garagendach oder einen Teil davon als Balkon zu integrieren. Falls man das baurechtlich überhaupt darf.

LG

 

[ypg]

Tja, Keller oder nicht? Bei 3 geplanten Kindern bietet sich ja der Stauraum an. Aber es macht hier den Dreigeschosser zum Dreigeschosser mit Keller. Das sind vier Treppen!
Aus dem Masterbad würde ich auch eher ein kleines Duschbad machen. Familienbad ist im Kindergeschoss.
Die Schränke im DG könnte man gut in den Dachraum hinten einziehen, sodass man hinter der 2-Meter-Höhe auf dem Fußboden dahinter noch ordentliche Stauraumfläche generieren kann. Wie weiter oben schon erwähnt, Ankleide vom Flur aus öffnen.

Am Kindergeschoss gibt es erst einmal nichts zu ändern. Da bietet sich ja auf der Galerie noch ein zusätzlicher Arbeitsplatz bzw Spielzone an. Ob man da noch ein TV für die Kinder hinstellt oder einen Bastelschreibtisch, zumindest ist da noch Raum zum Entfalten.
Was ich tatsächlich überdenkenswert finde, ist a) die äußere Optik, denn die sieht nach Mehrfamilienhaus in Billigoptik aus. Da würde ich eh bei den Kinderzimmer auf Fenster mit Brüstung vorschlagen, ggf zweiflüglig mit Oberlicht, Treppenhausbelichtung auch anders, um Charme zu erhalten, der zu so einer Hausform passt. Die Holländer bauen Dir diesen Charme mit dieser Dachneigung vor.
b) die Küche: die ist für 5 Personen viel zu klein. Man sieht es ja auch an dem Figürchen. Eine Person hat dort Platz.
Eingangsbereich finde ich auch zu klein für 4-5 Personen.
Ich denke, mit einem kleinen Anbau und dann eine Überarbeitung des planoberen EG kann das Haus gewinnen - und dann ggf. ohne Keller.
Den Haupt-Durchgang zur Terrasse sehe ich übrigens auch eher in der Küche.