ᐅ §34 / 35 Baugesetzbuch, Fragen zur Planung eines Einfamilienhaus

Hallo zusammen,

bisher war ich nur stiller Mitleser und ich würde mich freuen, die ein oder andere Meinung zu dem folgenden Sachverhalt zu erhalten.

Wir haben das Flurstück 458 mit einem kleinen Abrisshaus in NRW erworben. Das Grundstück selbst ist ca. 2700qm groß, die ausgewiesene Baufläche liegt bei ca. 430qm. Der östliche Teil des Grundstückes (im Bereich des Flurstückes 455) fällt sehr stark ab, endet in einem Fluss und ist grundsätzlich nicht bebaubar. Dies und der Rest ist gem. Grundbuch als Wiese bzw. Wald- und Erholungsfläche ausgewiesen, wäre aber in der Theorie bebaubar.
Die Straße teilt sich unmittelbar vor dem Grundstück auf und endet jeweils in eine Sackgasse. Die Straße im Bereich des Flurstücks 455 liegt höhentechnisch geschätzt 20m unterhalb des Grundstücks, sodass von dort unser Grundstück eigentlich kaum noch eingesehen werden kann. (Kartenmaterial ist auf Norden ausgerichtet). Die Flurstücke 216/243/246/488 verlaufen mehr oder weniger an der Ortsgrenze. Dort befindet sich bereits ein weitläufiges Naturschutzgebiet, dass noch der Stadt zuzuordnen ist.

Es existiert in dem Bereich kein gültiger Bebauungsplan.

Nach einem ersten Gespräch mit dem örtlichen Bauamt gilt für unser Grundstück grundsätzlich die Bebauung nach §34 Baugesetzbuch, wenn wir Abreißen und neu bauen wollen. Man teilte uns mit, dass sich ein Neubau am direkten Nachbargebäude des Flurstückes 283 zu orientieren habe. Insbesondere die Ausrichtung an der Front des Nachbargebäudes sei entscheidend. Übertragt bzw. verlängert man die Gebäudefront auf unser Grundstück, ergibt sich ein relativ kleines Baufenster – es würde sich jedoch so am besten „Einfügen“. (siehe mein Anhang).

Um ein Überschreiten des Baufensters in östlicher Richtung zu vermeiden, müssten wir das Gebäude voraussichtlich näher in Richtung Straße (westliche Richtung) versetzen – dies wäre aus Sicht des Amtes wohl genehmigungsfähig.

Natürlich wäre uns eine Überschreitung der Baufläche in österlicher Richtung lieber. So könnten wir der ursprünglichen Forderung des Bauamtes, das Gebäude in die Flucht zum Nachbargebäude zu setzen, besser nachkommen und gleichzeitig eine Art Sichtschutz zum Nachbarn generieren.

Man gab da jedoch zu bedenken, dass es sich außerhalb des ausgewiesenen Baufensters bereits um einen Außenbereich nach §35 handeln könnte, da es sich um das letzte Grundstück ohne Nachbarbebauung auf der südlichen Seite handelt. Daher könnte sich eine Bebauung außerhalb der ausgewiesenen Baufläche als schwierig bzw. unmöglich erweisen. Sicher wäre man sich da aber nicht.

Aufgrund dieser Vorgaben und der örtlichen Gegebenheiten (u.a. leichte Hanglage im Bereich des Baufensters) haben wir uns für zwei örtlich gut vernetzte Architekten entschieden und diesen mit der ersten Planung eines Neubaus beauftragt. (160qm Einfamilienhaus mit Teil/Vollunterkellerung), Leistungsphase 1-4.

Lange Rede kurzer Sinn.

Würdet ihr grundsätzlich dem Bauamt zustimmen, dass es sich bei der Fläche außerhalb des Baufensters bereits um einen Außenbereich handeln könnte? Wir und auch die Architekten stehen der Argumentation eher skeptisch gegenüber. Wie seht ihr das? Vllt. hat jmd. von euch gute Argumente oder auch Gegenargumente, die im Falle einer Ablehnung unseres Vorhaben vorgetragen werden könnten.

Wie seht ihr die Chancen, dass das Bauamt zumindest eine Bebauung in östlicher Richtung zulässt, sodass wir unser Gebäude in Verlängerung zum Nachbarn platzieren könnten?

Kann das Bauamt grundsätzlich das Baufenster erweiterten oder benötigen wir hier eine Art Sondergenehmigung?

Vielen Dank bereits an alle.

Ich werde selbstverständlich in den nächsten Wochen den weiteren Verlauf dokumentieren und gerne unseren ersten Gedanken/Pläne und Entwürfe mit euch teilen.

Bamboochaa schrieb:

Man gab da jedoch zu bedenken, dass es sich außerhalb des ausgewiesenen Baufensters bereits um einen Außenbereich nach §35 handeln könnte, da es sich um das letzte Grundstück ohne Nachbarbebauung auf der südlichen Seite handelt.

Hier solltest du unbedingt auf hoffen, aber die Aussage da oben macht für mich (Laie) null Sinn da es ausreichend Bebauung um dich herum gibt, warum das Bauamt hier also nebulös stochert kann ich ebenfalls nicht nachvollziehen...

Bei uns im Dorf beginnt der Außenbereich am Stein der Gebäude.

Myrna_Loy schrieb:

Bei uns im Dorf beginnt der Außenbereich am Stein der Gebäude.

Die Frage die sich mir ja stellt ist, ob es sich überhaupt um einen Außenbereich handelt.

Wie ich geschrieben habe, bei uns sind die Gebäude im Dirf Innenbereich und ab dem Stein der Wand ist alles Außenbereich. Bei uns ist das Bauamt aber gesprächsbereit, wenn es um Bauprojekte geht, die nur so sinnvoll zu machen sind.

Ok. Das scheinen jedoch bei euch dann andere Voraussetzungen zu sein. Zumal es sich bei uns um kein Dorf handelt und hier wahrscheinlich eine Einzelfallentscheidung vorliegt. Trotzdem danke.