ᐅ Grundstücke selbst teilen und erschließen

Gehe in eine der öffentlichen Bauausschuss-Sitzungen und verschaffe Dir einen Eindruck davon wie der besetzt ist, was die dort beschäftigt, welche Ziele der Entwicklung dort diskutiert werden, so kommst Du einer Einschätzung deutlich näher.
Wenn Du etwas liquides Spielgeld hast und die Grundstücke zum Verkauf stehen, schlage einfach mal zu, wenn klar ist, dass da keine Planung für Erholungsgebiet oder Versiegelungsausgleich vorgesehen ist. Irgendwann tut sich immer was im Innenbereich. Der Wert, den Du jetzt bezahlst wirst Du mit hoher Wahrscheinlichkeit verzinst zurückbekommen, solltest Du zwischenzeitlich woanders bauen.

pkiensch schrieb:

Was wären die konkreten Hilfestellungen die man von diesen insbesondere in den ersten Schritten der Suche erfragen könnte?

Naja, schon allein das „Was ist möglich?“, „Wie ist es möglich“, „was ist vorhanden“ (Erschließung), das erkennt doch ein Laie, der nur EFHs in Form von Stadtvillen und Satteldachhäusern, ggf noch auf rechteckig gestalteter Fläche DH und Reihenhäuser mit eigenen Parzellen kennt, gar nicht.
Der Laie ist oft schon mit dem WIE teilen, damit es gerecht wird, überfordert.
Eine Warnung: Dann kommen Kosten, die keiner bereit ist zu zahlen, weil es am Anfang noch keine Garantie gibt.
Einer muss also den Kopf hinhalten. Später sind dann nur noch die Hälfte dabei, weil entweder die richtige Schule nicht in der Nähe ist oder der Bereich in entgegengesetzter Richtung zur werdenden Oma ist.

hampshire schrieb:

Gehe in eine der öffentlichen Bauausschuss-Sitzungen und verschaffe Dir einen Eindruck davon wie der besetzt ist [...].

Irgendwann tut sich immer was im Innenbereich [...]

Danke!

ypg schrieb:

das erkennt doch ein Laie [...] gar nicht.

Ok. Lese ich den Subtext richtig, dass man einfach offen bleiben sollte da man vrsl. gar nicht alle Möglichkeiten fassen kann, die ein guter Architekt/anderer Profi aus einem vermeintlich nicht optimalen Grundstück heraus zaubert? Es geht mir insbesondere um die Phase vor dem konkreten Kaufinteresse, der Rasterfahndung nach potentiellen Grundstück sozusagen.

ypg schrieb:

Eine Warnung: Dann kommen Kosten, die keiner bereit ist zu zahlen, weil es am Anfang noch keine Garantie gibt.
Einer muss also den Kopf hinhalten. Später sind dann nur noch die Hälfte dabei, weil entweder die richtige Schule nicht in der Nähe ist oder der Bereich in entgegengesetzter Richtung zur werdenden Oma ist.

Ich hoffe, dass man das im Zuge der Suche, also vor Kauf, schon sondieren kann. Klar, das Risiko bleibt.

pkiensch schrieb:

Jeweils bis zu zwei Vollverdiener (nach Status der Kinderplanung) mit solidem Eigenkapital.

Also alle so mit einer 40-70% Finanzierung. Keiner, den das Vorschießen einer sechsstelligen Summe nicht ruinieren würde.

pkiensch schrieb:

irrelevant für die Genehmigung von Teilung, Bauvorhaben, etc.?

Ja. Die tatsächliche Nutzung im Kataster bzw. Grundbuch hat keine direkte baurechtliche Relevanz. Sie dient allerdings statistischen Zwecken um z.B. ein Planungserfordernis (Flächennutzungsplan-Änderung, Bebauungsplan-Aufstellung) zu begründen.

pkiensch schrieb:

Was wären die konkreten Hilfestellungen die man von diesen insbesondere in den ersten Schritten der Suche erfragen könnte?

Eine Ersteinschätzung zur planungsrechtlichen Situation eines möglicherweise in Frage kommenden Grundstücks. Hier mal drei Beispiele aus einem zufällig ausgewählten Dorf der genannten Region ohne Überprüfung der tatsächlichen Gegebenheiten:

Flurstücke 729, 730; unbeplanter Innenbereich; bebaubar nach §34 Baugesetzbuch mit 6 Doppelhaushälften.

Flurstücke 65-69 und evt. Teilflächen der Nachbargrundstücke; möglicherweise §34 Baugesetzbuch (s.o.), möglicherweise Außenbereich im Innenbereich nach §35 Baugesetzbuch, was die Aufstellung eines Bebauungsplans ggf. nach §§11ff Baugesetzbuch erfordert, was viel Erfahrung und Vorkasse voraussetzt.

Teilfläche von 701; mit Sicherheit Bebauungsplan erforderlich.

pkiensch schrieb:

Ich nehme an mit unwilligen Lokalpolitikern ist die Sache quasi gegessen (oder zumindest nicht mehr ratsam)

Ja.

pkiensch schrieb:

welchen Stellenwert hat der Rest?

Schwer vorauszusagen. Im Rheinischen Braunkohlerevier besteht aber eine hohe Sensibilität für Eingriffe in die Natur.

pkiensch schrieb:

Gibt es einen sinnvollen Ansatz die Anwesenheit von seltenen Tieren und Pflanzen vorab mit vergleichsweise hoher Sicherheit auszuschließen?

Ja, dafür gibt es diverse Gutachter.
Aber ganz ehrlich: Das ist was für Leute, die Negativzinsen vermeiden wollen. Sobald Ihr erst die planungsrechtlihen Voraussetzungen durch Aufstellung eines Bebauungsplans schaffen müsstet, wird das Risiko einfach zu groß. Haltet Ausschau nach Grundstücken der Kategorie 1.

Vielen Dank für die Hinweise und Beispiele, diese sind extrem Hilfreich!

Eine Rückfrage hätte ich noch zu Beispiel 2: Wann/wie kann ich am einfachsten herausfinden ob Flurstücke "Außenbereich im Innenbereich" (toller Begriff!) sind? Laut Flächennutzungsplan von Bergheim sind Flurstücke 65-69 Wohnbauflächen, hat das Relevanz, oder hilft immer nur eine Anfrage/Anruf an die zuständige Stelle - und welche wäre das für diese konkrete Frage, Bauamt?

Ansonsten lese ich - auch auf Basis vorheriger Antworten - ungefähr folgendes:
- Finger weg vom Außenbereich, auch Innen
- Falls Innenbereich, von Profi prüfen lassen ob/wie ein potentiell geeignetes Grundstück nach §34 Baugesetzbuch bebaubar ist, sonst Finger weg. Was potentiell geeignet sein könnte dabei nicht unterschätzen, weil ein geschultes Auge einiges mehr erkennt als der Laie.

Kommt das in etwa hin?

pkiensch schrieb:

Wann/wie kann ich am einfachsten herausfinden ob Flurstücke "Außenbereich im Innenbereich" (toller Begriff!) sind?

Rechtsverbindlich nur mit einer Bauvoranfrage. Ich habe es schon erlebt, dass ein und der selbe Sachbearbeiter für ein und das selbe Grundstück ohne dass sich an den Gegebenheiten etwas geändert hätte nach zwei Jahren zu einer anderen Einschätzung kam. Im Gegensatz zu mir hatte er seine erste Aussage nicht dokumentiert.

pkiensch schrieb:

Laut Flächennutzungsplan von Bergheim sind Flurstücke 65-69 Wohnbauflächen, hat das Relevanz

Für Dein Vorhaben ja, für die Innen/Außen-Abgrenzung ist es ein Indiz, ein Puzzleteil. Ob die städtebauliche Struktur eine Bebauung ohne Bebauungsplan zulässt, ist von sehr vielen individuellen Faktoren abhängig, z.B. Flächenbilanz der Gemeinde.

pkiensch schrieb:

oder hilft immer nur eine Anfrage/Anruf an die zuständige Stelle

Nicht immer. Ob eine formlose Anfrage überhaupt eine sinnvolle Antwort erwarten lässt, bezweifle ich, ein Anruf sicher nicht.

pkiensch schrieb:

und welche wäre das für diese konkrete Frage

Das kommt auf die Organisationsstruktur der Kommune an.

pkiensch schrieb:

Bauamt?

Gibt es das heutzutage noch? Heute gibt's Fachbereiche und Managements. Ich denke, die Stadtplaner müssen sich dazu äußern, wie auch immer deren Organisationseinheit heißt - früher war das mal das Planungsamt (A61).

pkiensch schrieb:

- Finger weg vom Außenbereich, auch Innen

Nicht unbedingt. Zwar rate ich dringend von der eigenen Entwicklung eines Bebauungsplanes ab, aber im Juni wurde die Verlängerung des §13b Baugesetzbuch beschlossen, der den Kommunen unter bestimmten Voraussetzungen die Aufstellung von BPlänen erleichtert. Mit etwas Glück trifft eine Gruppe Bauwilliger vielleicht auf offene Ohren.