घर निर्माण के बाद वित्त की पुनःसंरचना, भवन बचत अनुबंध, व्यावसायिक पेंशन योजना, रिस्टर

नमस्ते सभी को,

मेरे पास कुछ सामान्य प्रश्न हैं - जो कि घर बनाने के विषय से थोड़ा अलग हैं - बल्कि अधिकतर सामान्य वित्तीय क्षेत्र से संबंधित हैं।

मेरी मित्र और मैंने अभी एक घर बनाया है और वित्तपोषण चल रहा है। हम अनुबंध से संतुष्ट हैं और अभी तक भुगतान में कोई समस्या नहीं हुई है। हमारे कोई बच्चे नहीं हैं और हम (अभी) विवाहित नहीं हैं। मैं शेयरों में निवेश करता हूं और साथ ही 4 ETF-स्पार योजनाएँ चला रहा हूँ।
शेयर और वर्तमान ETF-स्पार योजनाओं का उपयोग मैं 15 साल बाद कनेक्टिंग लोन (उस समय लगभग 120k अगर कोई विशेष भुगतान नहीं हुआ) चुकाने के लिए करना चाहता हूं। क्या इसके लिए कोई विकल्प है? क्योंकि जितना अधिक मैं दोनों को चलते रहने दूंगा, सैद्धांतिक रूप से लाभ उतना ही अधिक होना चाहिए। लेकिन घर के लिए ऋण मैं बढ़ा नहीं सकता। क्या हमें पहले इसका उपयोग करने से बचना चाहिए और 5 साल की अवधि वाला कनेक्टिंग लोन लेना चाहिए?

क्या मैं सही सोच रहा हूं कि 0.81% प्रभावी ब्याज दर पर विशेष भुगतान का कोई मतलब नहीं है? क्या मुझे बची हुई राशि को "सुरक्षित" शेयरों में निवेश करना चाहिए जैसे कि Allianz और अन्य, ताकि बाद में ऋण को एक साथ चुकाया जा सके?

अब हमारे अनुबंधों की बात करते हैं:

बाउसपर अनुबंध:

घर बनाने से पहले हमारे पास 3 बाउसपर अनुबंध थे। उनमें से एक पुराना और अच्छा था (काफी अच्छा ब्याज दर वाला) और दो खराब, जिनका कोई लाभ नहीं हुआ। केवल वह अच्छा अनुबंध ही वितरित करने के लिए योग्य था। पैसे पाने के लिए, हमने खराब अनुबंधों को विभाजित कर दिया और इसलिए अब भी हमारे पास 2 बाउसपर अनुबंध बचे हैं। मैं अब उन्हें खत्म करना चाहता हूँ।

मेरा अनुबंध:

बाउसपर टैरिफ:
LBS-MiniZins MZ 201

बाउसपर राशि:
10,000.00 यूरो
अनुबंध की शुरूआत:
14.08.2019
मूल्यांकन संख्या:
2,171
हाबेन्सिंटा (ब्याज दर):
0.01% वार्षिक
वर्तमान वर्ष में
अन्य अनुबंधों से प्रीमियम योग्य खर्च: 120,05€
सालाना लागत: 18€

मेरी मित्र का अनुबंध:

बाउसपर टैरिफ:
LBS-MiniZins MZ 201
बाउसपर राशि:
10,000.00 यूरो
अनुबंध शुरूआत:
23.08.2019
मूल्यांकन संख्या:
15,499
वर्तमान वर्ष
प्रीमियम योग्य खर्च:
205.40 यूरो
संपत्ति योग्य भुगतान:
440.00 यूरो
हाबेन्सिंटा:
0.01% वार्षिक
सालाना लागत 18 यूरो।

मेरी मित्र वर्तमान में 40€ AG की ओर से बाउसपर अनुबंध में अग्रिम भुगतान कर रही है। मेरी राय में आप सहमत होंगे कि अनुबंधों को रद्द कर देना चाहिए, है ना? इसके लिए हमें क्या शुल्क देना होगा? और सबसे महत्वपूर्ण बात:
मेरी मित्र अग्रिम भुगतान का उपयोग कैसे जारी रख सकती है? हमने AG से पूछताछ की थी, लेकिन उन्हें ETF स्पार योजनाओं के बारे में पता नहीं था। क्या कोई विकल्प हैं?

रीस्टर रेंट फंड-संबंधित:
मेरा अनुबंध
Deka BR 100
2011 में शुरू किया गया, एकमुश्त भुगतान 100। तब से मासिक भुगतान पहले 61 और अब 70€। इस दौरान चार्ट 40 से 84€ तक बढ़ा।
2019 के नोटिस से निम्न जानकारी मिलती है:

अब तक की सब्सिडी राशि: 1579,57€
कुल जमा की गई पोषण राशि: 6112€
2019 के अंत में पोषण राशि की स्थिति: 11836,07€
वर्तमान स्थिति 12,405€।

लागत:
संस्थापन और बिक्री लागत कुल: 256,51€
अनुबंध मूल्य कुल 105€

मेरी मित्र का अनुबंध:
Deka BR 100 अगस्त 2014 में शुरू। तब से मासिक भुगतान पहले 50 और अब 70€। वर्तमान मूल्य 6,440€ है। चार्ट 50 से 84€ तक बढ़ा।

अब तक की सब्सिडी राशि: 773,70€
कुल जमा की गई पोषण राशि: 3920€
2019 के अंत में पोषण राशि की स्थिति: 5689,17€
वर्तमान स्थिति 6,400€।

लागत:
संस्थापन और बिक्री लागत कुल: 156,70€
अनुबंध मूल्य कुल 60€

यह तो अच्छा लग रहा है, है ना?

BAV:

मेरा अनुबंध:

मैंने एक BAV शुरू किया है जिसमें प्रति माह AG से 26.59€ आते हैं। अभी मैं स्वयं कोई भुगतान नहीं करता। इसे शुरू करने के कारण निम्न हैं:

- सेवा वर्ष के अनुसार 341€ की भत्ते की गारंटी
- वार्षिक लाभ पर आधारित AG का योगदान
- स्वैच्छिक वेतन रूपांतरण पर AG 15% अतिरिक्त भुगतान करता है (मैं अभी इसका उपयोग नहीं करता)
मेरी मित्र का अनुबंध:
वह अभी कोई भुगतान नहीं करती। न ही कोई अग्रिम भुगतान, क्योंकि वे ऊपर बताए गए बाउसपर अनुबंध में जाती हैं।
उसे AG से वार्षिक 159.50€ मिलते हैं। वह भी 15% AG की ओर से वेतन रूपांतरण पर बोनस पा सकती है, लेकिन अभी इसका उपयोग नहीं कर रही।

आप इन अनुबंधों के बारे में क्या सोचते हैं?
मुझे ये ठीक लग रहे हैं, या मैं कुछ मिस कर रहा हूँ?

क्या मुझे रिटायरमेंट के लिए, या सामान्यत: भविष्य के लिए एक अतिरिक्त ETF-स्पार योजना शुरू करनी चाहिए, जिसका उपयोग मैं घर के ऋण की चुकौती के लिए न करूँ? मुझे लगता है कि फिर कभी-कभी भविष्य के लिए बचत काफी अधिक हो जाती है।

मॉइन,
मैं तब जल्द से जल्द घर का बकाया चुकाना चाहूंगा।
फिर आप पहले से ही मुफ्त में रह रहे होंगे (यह भी एक बुढ़ापे की सुरक्षा है), इसे फिर कोई आपसे नहीं छीन सकता।
फिर बचाए गए पैसे से आप अभी भी संपत्ति बना सकते हैं।
शुभकामनाएं, ओली

क्या Sondertilgung वास्तव में प्रारंभ में Laufzeit के अंत की तुलना में अधिक लाभकारी है?
हमारे पास एक Annuitätendarlehen है।
जो पूर्व निर्धारित भुगतान के पक्ष में है वह निश्चित रूप से 15 वर्षों में उच्च ब्याज दरों पर कम जोखिम है।
लेकिन दूसरी ओर, मुझे यह भी आकर्षक लगता है कि पैसा निवेश किया जाए ताकि इसे 15 वर्षों में सबसे अच्छे मामले में काफी बढ़ाया जा सके।

क्या शुरुआती समय में Sondertilgung करना अवधि के अंत में करने से ज्यादा फायदेमंद होता है?
हमारे पास एक वार्षिकी ऋण है।
जो बात अग्रिम भुगतान के पक्ष में है वह यह है कि 15 साल में उच्च ब्याज दरों पर जोखिम कम हो जाता है।
लेकिन दूसरी ओर मुझे यह भी आकर्षक लगता है कि पैसा निवेश किया जाए ताकि 15 साल बाद सबसे अच्छे मामले में वे काफी बढ़ जाए।

Sondertilgung का "प्रभाव" आप अपने ऋण ब्याज दरों पर शेष अवधि के लिए निवेश की गई राशि के रूप में कल्पना कर सकते हैं (ज़्यादा जानकारी के लिए Zinseszins-Rechner यानी चक्रवृद्धि ब्याज कैलकुलेटर खोजें)।
तो हाँ, प्रभाव शुरुआत में अंत की तुलना में बेहतर होता है, क्योंकि आप ज्यादा समय तक ब्याज बचाते हैं।

अगर यह मान लें कि आप Sondertilgung पर कोई ब्याज नहीं कमाते। यदि आप (जो Sondertilgung नहीं की गई) राशि को निवेश करते हैं, तो आप उस लाभ को पक्ष-विपक्ष कर सकते हैं।

इसलिए नियम यह है: यदि आप निवेश से इतनी अधिक आय अर्जित करते हैं जितना आप ऋण ब्याज दे रहे हैं, तो Sondertilgung करना लाभकारी नहीं होता। इसके लिए यह भी सोचना पड़ता है कि आपकी व्यक्तिगत सुरक्षा भावना कैसी है।

मैं अभी इसी सवाल पर विचार कर रहा हूँ जब बचत की बात आती है। मुझे यह पहलू दिलचस्प लगता है कि जो पैसा आप Sondertilgung में नहीं लगाते, वह आवश्यकतानुसार एक भंडार के रूप में उपलब्ध रहता है जब तक कि निर्माण के दौरान/बाद आपकी स्वयं की पूंजी कम हो। इसलिए हम इस समय सोच रहे हैं कि पहले लगभग 66k की स्वयं की पूंजी बचत की जाए बिना Sondertilgung के, ताकि बाद में उस पैसे का उपयोग KfW ऋण के निपटारे के लिए किया जा सके। मूलत: यह तर्कसंगत नहीं है क्योंकि "सामान्य" ऋण महंगा होता है, लेकिन अगर मैं पैसा पहले अपने पास बचा लेता हूँ तो आपातकालीन स्थिति में प्रतिक्रिया कर सकता हूँ। एक बार Sondertilgung कर दी तो पैसा "गायब" हो जाता है।

बिल्कुल, शुरुआत में चक्रवृद्धि ब्याज प्रभाव के कारण विशेष किस्त अधिक लाभकारी होती है बजाय बाद के समय के। वर्तमान ब्याज दरों पर यह प्रभाव इतना गंभीर नहीं है, लेकिन मेरे लगभग 2.9% वार्षिक 2014 में मेरी विशेष किस्त ने समापन अवधि में लगभग दोगुना लाभ दिया। पहले वर्ष में 7500€ की विशेष किस्त से समापन अवधि में 7000€ से अधिक ब्याज की बचत हुई।

जब बचत की बात आती है, तो मैं भी वही सवाल सोच रहा हूँ। मुझे यह पहलू दिलचस्प लगता है कि जो पैसा हम विशेष चुकौती नहीं करते, उसे आपात स्थिति के लिए एक बफर के रूप में भी रख सकते हैं जब तक निर्माण के दौरान/बाद में स्व-पूंजी कम हो।

मैं भी यही तरीका अपनाता हूँ। मेरे पास मध्य स्तर की पाँच अंकीय राशि एक बफर के रूप में रखी हुई है। इसका एक हिस्सा सुरक्षित टर्म डिपॉजिट में है और एक हिस्सा ईटीएफ में निवेशित है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि मैं छोटी और मध्यम आपात स्थितियों को टर्म डिपॉजिट के जरिये कवर कर सकता हूँ और बड़ी आपात स्थितियों के लिए भी ईटीएफ डिपॉजिट के रूप में एक बफर उपलब्ध रहता है। इसके अलावा, इस वितरण से औसतन उधार ब्याज दर से अधिक पोस्ट-टैक्स रिटर्न उत्पन्न होना लगभग सुनिश्चित होता है। बाकी सब कुछ विशेष चुकौती में जाता है।
इससे यह भी सुनिश्चित होता है कि शेयर बाजार की संभावित हानियाँ नियंत्रित सीमा में ही रहें।

पेंशन योजना के लिए मेरी पत्नी के पास उनके नियोक्ता के माध्यम से एक BAV (व्यवसायिक व्यावसायिक पेंशन योजना) है और मेरे पास एक छोटा ईटीएफ डिपॉजिट है। यह सब कुछ काबू में है।
लेकिन पेंशन के लिए अधिकांश बचत तभी शुरू होगी जब 5-6 वर्षों में ऋण चुका दिया जाएगा।
इसी प्रकार हम बच्चे के लिए भी रकमें बचा रहे हैं। वहां भी मासिक केवल छोटी राशि उसके खाते में जमा की जाती है और बाकी तब जमा किया जाएगा जब ऋण चुक जाएगा।
१८वीं वर्षगांठ तक अभी कुछ वर्ष बाकी हैं।