Förderungen ISB und KfW: Wie hoch effektive monatliche Belastung?

[gerrard87]

Hallo,

wir wollen gerne mögliche Finanzierungen ausrechnen ohne dabei zum Bankberater zu gehen. Ziel ist einfach nur die monatliche Belasung auszurechnen (grobe Annährung zumindest). Klingt einfach aber wir tun uns damit letzendlich schwer.

Neben den klassischen KfW Förderungen gibt es in unserem Fall noch die Investitions- und Strukturbank Mainz (ISB). Wir sind eine Familie mit 2 Kleinkindern (bei ISB pro Kind 10.000 Euro Zusatzfördungen bei manchen Programmen usw). Als Beispielrechnung würden wir mit einem Neubau (Effizienzhaus 40) 500k Euro Gesamtkosten rechnen. Unser Eigenkapital beträgt 100k Euro.

Unter Einsatz aller Fördermöglichkeiten (ISB+KfW) wie sehe da die monatliche Belastung aus bzw. wie errechnet man sowas von Hand? Ich hoffe Ihr wisst was ich meine.

Habt ihr Beispiele oder Excel Kalkulation wie ich sowas ermitteln kann?

Oder ich probiers mal mit diesem Vergleichsrechner

Danke Euch

 

[Konsument4]

Vorweg: Ich bin kein Finanzberater und erhebe keinen Anspruch auf Richtigkeit. Hier nur mein Versuch. Jeder darf gerne ergänzen oder alles für falsch erklären!
Die Programme der ISB kenne ich nicht und weil das auf den ersten Blick sehr individuell und kompliziert aussieht, lass ich das erstmal weg, aber kann man ggf. ergänzen (Die haben auf der Homepage einen eigenen Rechner wo man seine Fördermöglichkeit ausrechen kann - schon probiert?).

Welches KFW Programm kommt für euch denn infrage? Ich unterstelle mal, dass ihr das KFW 300 bekommt.
500k Gesamtkosten - 100k Eigenkapital = 400k Gesamtkredit
Für das KFW 300 Programm wähle ich einfach mal 35 Jahre Laufzeit, d.h. 0,61% Zins und 140k Kredit.
400k Gesamtkredit - 140k KFW-Kredit = 260k Bankkredit.
Ich nehme an, dass ihr von der Bank einen Zins von 4% bekommt und 1,5% anfängliche Tilgung wählt.
Jährliche Belastung für das Annuitätendarlehen der Bank = Zinskosten + Tilgung = 260k * 4% + 260k * 1,5% = 260k ( 0,04 + 0,015) = 14.300
Jährliche Belastung für das Annuitätendarlehen der KFW = Zinskosten + Tilgung = 140k * 0,0061 + 140k / 35 = 854 + 4000 = 4854
Jährliche Gesamtbelastung = 14.300 + 4854 = 19.154
Monatliche Gesamtbelastung = 19.154 / 12 = 1596

D.h. bei meinen obigen Annahmen ergibt sich für eine monatliche Rate von 1596 Euro. Mit ISB wahrscheinlich darunter, da die ja einen Teil des Kredits mit ca. 3.2% Zinsen und ggf. noch einen Zuschuss rechnen würden.

Die Annahmen können viel verändern: Ihr könntet bei der KFW z.B. auch ein endfälliges Darlehen wählen, dann würde die Tilgung von 4000 Euro (zunächst) wegfallen, aber der Zins wäre höher, vlt. bekommt ihr auch nur das KFW 297 und nicht das 300, vlt. macht ihr 2 statt einer Wohneinheit, dann gibt es den doppelten KFW-Kredit usw.

 

[gerrard87]

@Konsument4
Danke für die Rechnung. Mittlerweile haben sich die Konditionen beim KFW Programm 300 verbessert . Es wären 170k anstatt 140k. Die Konditionen wurde vor kurzem geändert.

Bei deiner Berechnung: Jährliche Belastung für das Annuitätendarlehen der KFW. Warum kann man da 140k/35 rechnen wenn die Zinsbindung nur 10 Jahre beträgt?

Danke

 

[Konsument4]

@Konsument4
Danke für die Rechnung. Mittlerweile haben sich die Konditionen beim KFW Programm 300 verbessert . Es wären 170k anstatt 140k. Die Konditionen wurde vor kurzem geändert.

Bei deiner Berechnung: Jährliche Belastung für das Annuitätendarlehen der KFW. Warum kann man da 140k/35 rechnen wenn die Zinsbindung nur 10 Jahre beträgt?

Danke

Ich verstehe das so, dass das die 'Laufzeit' die Zeit ist, die man für die Rückzahlung des gesamten Kredits braucht. Die KFW gibt aber nur eine 'Zinsbindung' für 10 Jahre, d.h. nach den 10 Jahren hat man einen anderen Zins.

Lauf KFW Seite zur Zinsbindung:

Zeit, in der sich der Zins nicht verändert. Wenn Sie Ihren Kredit zum Ablauf der Zinsbindung noch nicht abbezahlt haben, erhalten Sie rechtzeitig ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung.

Wobei du Recht hast, dass 140k/35 ggf. nur eine Nährung ist, da die Zinsen ja mit jedem abgetragenen Euro weniger werden und die Tilgung dann entsprechend höher ist, d.h. man ist hier schon etwas vor den 35 Jahren fertig. Wie die KFW diesen Punkt genau versteht, weiß ich nicht. Um den gesamten Kredit genau auf 35 Jahre zu rechnen, würde ich jetzt wahrscheinlich auch Excel bemühen. Wie es die KFW definiert ... ggf. weiß das hier jemand!?

 

[KarstenausNRW]

Wobei du Recht hast, dass 140k/35 ggf. nur eine Nährung ist, da die Zinsen ja mit jedem abgetragenen Euro weniger werden und die Tilgung dann entsprechend höher ist, d.h. man ist hier schon etwas vor den 35 Jahren fertig. Wie die KFW diesen Punkt genau versteht, weiß ich nicht. Um den gesamten Kredit genau auf 35 Jahre zu rechnen, würde ich jetzt wahrscheinlich auch Excel bemühen. Wie es die KFW definiert ... ggf. weiß das hier jemand!?

Genau so ist es. Du musst einen Annuitätenrechner dazu bemühen. 35 Jahre Laufzeit bedeutet eine kalkulatorische Tilgung von x über 35 Jahre, wobei nur die ersten 10 Jahre mit Zinsbindung versehen werden (nach 10 Jahren löst eh jeder die KfW ab, da die Konditionen dann zwar marktgängig, aber deutlich über guten Bankangeboten liegt). Zu berücksichtigen ist bei der Laufzeit auch die tilgungsfreie Zeit zu Beginn (je länger diese ist, desto höher ist die Tilgung anzusetzen).

Irgendwo vorher wurde auch etwas von 10 Jahre endfällig geschrieben. Das macht man nur, wenn man schon jetzt weiß, wie in 10 Jahren das Darlehen abgelöst wird (z.B. durch bestehenden Bausparvertrag oder fällige Lebensversicherung). Macht einen Bank ansonsten auch nur mit, wenn Du mit hohem Eigenkapital in die Finanzierung gehst (ab 50% aufwärts).

 

[Konsument4]

Wenn ich die Annuität in Excel so rechne, dass der Kredit (ziemlich) genau nach 35 Jahren zurückgezahlt ist, dann komme ich auf eine Rate von ca. 1565 Euro.

Wenn ich zusätzlich den Kreditbetrag der KFW auf 170k erhöhe, dann komme ich auf eine Rate von ca. 1508 Euro.