Quel type de maison choisir ?

La hauteur de l’avant-toit est définie comme le point d’intersection entre le bord extérieur de la maçonnerie et la surface supérieure de la couverture de toit ; cela peut également être le sommet de l’attique pour les étages en retrait, les garde-corps supplémentaires pour atteindre la hauteur nécessaire de la balustrade ne sont généralement pas pris en compte ici. Il est décisif de savoir si les étages en retrait sont autorisés dans le plan d’urbanisme, quelles formes de toit, quelle emprise au sol/indice de surface de plancher, etc. Les communes/les villes peuvent définir elles-mêmes la « hauteur de l’avant-toit » dans le plan d’urbanisme.

La zone de recul de l’étage en retrait peut alors éventuellement aussi se référer à ce point d’intersection dans la toiture de l’étage en retrait ; la planification doit donc être éloignée de la limite du terrain en conséquence. Il en résulte la distance minimale entre l’attique et le bord extérieur de la maçonnerie de l’étage en retrait.

Je recommanderais de contacter un architecte pour une esquisse préliminaire et afin de clarifier toutes ces questions juridiques de construction et d’urbanisme. Ou au moins de charger un géomètre-expert assermenté [ö.b.u.v.] d’interpréter de manière juridiquement correcte le plan d’urbanisme.

Honnêtement Bauexperte, tu as tort (aussi confirmé par des tribunaux). La hauteur de l'avant-toit est calculée séparément pour chaque étage, donc ton exemple n'est pas approuvable. À moins que tu aies des hauteurs de pièces pour des nains

Cela est contredit entre autres par une décision du VGH, 3 S 201/99 du 04.03.1999 :

Si un projet de construction [...] dépasse certes la hauteur de l'avant-toit présente dans l'environnement bâti, mais non la hauteur du faîtage, cela n'exclut pas d'emblée une insertion au regard de la mesure de l'exploitation du sol.

Pour ma part, je peux dire que dans ma région, nous n'avons encore jamais eu de problème pour faire approuver une demande de DG dans des zones où seule une construction d’un étage est autorisée ; parfois avec un toit à pignon ou aussi un toit en pente douce, mais toujours en tant que DG. Peut-être que cela dépend aussi du responsable du service d’urbanisme respectif ; en tout cas, on ne peut pas exclure cela à partir de ta réponse. De plus, la jurisprudence pointe parfois dans un sens, parfois dans l’autre.

Cordialement, Bauexperte

Je peux dire pour ma région que nous n'avons jusqu'à présent rencontré aucun problème pour obtenir l'autorisation d'un SG dans des zones où seule une construction d'un étage est autorisée, cela ne pose également aucun problème avec la règle des 2/3 MAIS pas en lien avec la TH de max. 4-4,5 m, n'est-ce pas ?

Une idée est bien sûr aussi simplement de parler avec la ville (Fachbereich Baurecht). Pour nos projets, nous avons "verstoßen" contre les obligations suivantes

1. Hauteur de l'avant-toit dépassée de 20 cm - autorisé 250 €
2. Toit en croupe, au lieu de plat, à un pan ou en pignon - autorisé 250 €
3. Distance à la limite réduite - autorisé 250 €

J’ai discuté de tout cela à l’avance avec la personne responsable et ce n’était pas du tout un problème. Les voisins, qui ont été informés, s’en fichaient aussi. Mon voisin direct a également eu besoin de 2 autorisations. Cela coûte juste quelques euros supplémentaires.

C’est pourquoi je chercherais aussi la voie via l’administration municipale / Baurechtsamt. Ça ne doit pas marcher, mais ça peut.

Une idée est bien sûr aussi de simplement parler avec la ville (service du droit de la construction). Pour nos projets, nous avons "violé" les conditions suivantes

1. Hauteur de l'avant-toit dépassée de 20 cm - approuvé 250€
2. Toit en croupe, au lieu d’un toit plat, à pente unique ou en pignon - approuvé 250€
3. Distance à la limite de propriété diminuée - approuvé 250€

J’en ai discuté au préalable avec la responsable du dossier et ce n’était pas un problème du tout. Même les voisins, qui ont été informés à ce sujet, s’en fichaient. Mon voisin direct a aussi eu besoin de 2 autorisations. Cela coûte juste quelques euros en plus.

C’est pourquoi je chercherais aussi à passer par l’administration municipale / le service du droit de la construction

J’avais oublié de le mentionner :
Malheureusement, notre commune est assez difficile à ce sujet... La zone constructible est encore en cours de développement et les terrains sont arrachés des mains. Le gentil monsieur du service de l’urbanisme m’a simplement dit : Si cela ne vous convient pas, alors laissez tomber !

Mais merci quand même pour le conseil ! C’est assez drôle que dans certaines communes cela fonctionne comme ça, dans d’autres contre un coût supplémentaire et dans certaines communes cela ne marche pas du tout. :-/

Bon, il n’y a pas grand-chose à faire. Mais honnêtement, « alors qu’ils n’en fassent tout simplement pas » est un bon conseil. On dépense tellement d’argent pour construire une maison, elle doit donc correspondre à ses attentes.

Nous avions aussi un autre terrain en vue auparavant. Forme du toit / couleur de la maison / inclinaison du toit / nombre de collecteurs sur le toit, orientation, couleur des tuiles, etc. tout était imposé. J’ai alors dit à la ville, le mieux serait que vous construisiez la maison et que je la paie à mon emménagement.