हमें किस प्रकार की वित्तपोषण (प्रकार/घटक) पर विचार करना चाहिए?

नमस्ते,
इस परिस्थिति में मैं खुद के लिए 12 महीने का समय निर्धारित करता, जिनमें खर्चों की समीक्षा की जाती (बीमा - क्या सभी जरूरी मौजूद हैं? भुगतान में सुधार के अवसर? मोबाइल कॉन्ट्रैक्ट? कार अभी भी कुछ साल चलेगी?). एक बजट पुस्तक रखें, जिसमें आप विस्तार से लिखें कि पैसा कहां जाता है। बाहर खाना, छुट्टियां, आप लंबे समय तक क्या खर्च कर सकते हैं? इस साल आपको जितना हो सके उतना बचाना चाहिए, ताकि बेसिक टैक्स, नोटरी फीस और जितना संभव हो सके उतना रिजर्व बैंक से लोन लिए बिना ही कवर किया जा सके। इस दौरान मैं छोटी लेकिन सस्ती अपार्टमेंट में रहना पसंद करूंगा। शायद माता-पिता थोड़ा और आर्थिक मदद करें?
इस साल आप मॉडल घर देख सकते हैं, एक सूची बनाएं कि आप क्या जरूर चाहते हैं और क्या अच्छा होगा। प्रीफैब हाउस? ठोस निर्माण? कितने वर्ग मीटर? तहखाने? कौन सी हीटिंग प्रणाली? कितना बगीचा? यहां फोरम में पढ़ें कि एक घर पर चलने वाले अतिरिक्त खर्च कितने होते हैं - यह भी उस किश्त के भीतर खर्च करना होगा। फिर एक साल में आपकी स्थिति बिल्कुल अलग होगी - आप जानते होंगे कि आपका इच्छित घर कैसा होना चाहिए और आप वास्तव में कितने बड़े मासिक भुगतान के लिए सक्षम हैं। और बैंक को यह फर्क नहीं पड़ता कि आप 10 साल बाद कितनी कमाई करेंगे, बल्कि अब आपकी वेतन पर्ची पर क्या लिखा है। इसलिए आप भी कम शुरुआती किस्त की उम्मीद न रखें क्योंकि हो सकता है बाद में आपकी आय बढ़े।

सभी को शुभ संध्या,

सबसे पहले, सभी उत्तरों के लिए बहुत धन्यवाद। मैं वास्तव में सकारात्मक रूप से आश्चर्यचकित हूँ कि आप सभी इतना रुचि दिखा रहे हैं और मेहनती होकर लिख रहे हैं। मैं कुछ जवाबों पर चर्चा करना चाहता हूँ और आशा करता हूँ कि इस चर्चा का अंत नहीं होगा।

: थोड़ा मज़ेदार है कि तुम लगभग सीधे पोस्ट के नीचे ही इक्विटी (Eigenkapital) के बारे में सवाल पूछते हो। लेकिन यह सवाल हम में से किसी का भी हो सकता था.... मैं भी कभी-कभी कुछ छोड़ देता हूँ।

अच्छे जीवन के विषय में: स्पष्ट है कि प्राइवेट जेट संभव नहीं था, लेकिन मैंने पढ़ाई के साथ-साथ वर्कस्टूडेंट के रूप में काफी ठीक कमाई की।

मकान के किराए और खरीद मूल्य की तुलना के लिए: मैं स्वीकार करता हूँ कि बताए गए कीमतों में मेरी व्यक्तिगत प्रवृत्तियाँ नज़र आती हैं। लेकिन ये कीमतें हवा में बनाई गई नहीं हैं। किराया एक अच्छी स्थिति वाले ४ कमरे वाले किराए के अपार्टमेंट की वार्म माइट (गर्म किराया) को शामिल करता है जो हमने हाल ही में देखा था। इसमें दो पार्किंग स्थल भी शामिल थे और मैंने किराएदार से मिली बिजली के खर्च को भी जोड़ा है।
घर एक डुप्लेक्स हाउस है, जो पड़ोसी शहर में है और इसे भी देखा गया है। घर की कीमत अभी भी बातचीत के लिए खुली है। कुल मिलाकर, घर बहुत अच्छी स्थिति में है और ज्यादा नवीनीकरण की जरूरत नहीं है.... मतलब कुछ वॉलपेपर, थोड़ा रंग और "मैन" घर पहुंच जाता है। मैं समझता हूँ कि कमरे पहले से भरे होने चाहिए, खासकर जब आप सीधे एक दो कमरे के फ्लैट से घर में जाएं, लेकिन मुख्य कमरों के लिए फर्नीचर हमारे पास पहले से है।

: 2000 यूरो प्रति माह वाकई थोड़ा अधिक है, खासकर जब आप साथ ही साथ बीमार समय के लिए भी पैसे बचाना चाहते हैं।

: कुल मिलाकर, तुम सही हो। यह हमारी वर्तमान स्थिति में सबसे समझदारी भरा तरीका है और मैं भविष्य में उच्च वेतन (सुंदर दिखावा) की उम्मीद भी बहुत कम करता हूँ। मैं इसका उल्लेख इसलिए करता हूँ ताकि बाद में किश्त में बदलाव की संभावना बनी रहे।

यहां तक कि अगर मैं 30 वर्षों में पूरा भुगतान न कर पाऊं तो भी क्या यह मुझे फर्क पड़ेगा? भले ही 30 वर्षों बाद भी आधी राशि बची हो, फिर भी यह किराया देने से बेहतर है। या क्या आप इस पर अलग सोचते हैं?

मैं समझता हूँ कि खरीद के अतिरिक्त खर्च शुरू में मेरी कमर तोड़ देते हैं। लेकिन क्या आपके बीच बैंककर्मी तब कोई सुझाव नहीं है कि इसे कैसे समझदारी से टाला जा सकता है?
माँ-बाप से वित्तीय सहायता की संभावना यहां बाहर है, क्योंकि मेरी आय उनसे कहीं अधिक है और उन्होंने पहले ही काफी मदद की है।

शुभ रात्रि

स्थापित संपत्ति के मामले में फायदा यह है कि घर पहले से ही बना हुआ होता है। अगर यह एक दिलचस्प वस्तु है तो निश्चित रूप से एक विशेषज्ञ को साथ लेकर चलें जो आपको यह बता सके कि वास्तव में कोई "सही निवेश की कमी" तो नहीं है। हाँ, मैंने आपकी स्थिति पढ़ ली है, यह एक सामान्य स्थिति है: अध्ययन समाप्त, युवा, लगभग या थोड़ा सा स्व-पूंजी और अब परिवार बसाने की तैयारी क्योंकि बच्चा आने वाला है।

सामान्यतः मैं खरीदने के पक्ष में हूँ बजाय किराए के। लेकिन अगर आप 30 वर्षों के बाद 50% शेष राशि की उम्मीद करते हैं, तो यह काफ़ी चुनौतीपूर्ण है, खासकर जब वह संपत्ति पहले से इस्तेमाल की गई हो। एक नई संपत्ति के मामले में कहा जा सकता है कि उसकी संरचना अभी भी अच्छी हालत में होगी, लेकिन अगर वह अब पहले से ही 20-30 साल पुरानी है, तो अगले 30 वर्षों में सिर्फ रंग-रोगन से ज्यादा चीज़ों की ज़रूरत पड़ेगी। घर की वर्तमान उम्र के हिसाब से, संभव है कि जल्द ही हीटिंग सिस्टम या खिड़कियाँ आदि बदलनी पड़ें। अगर आप पहले से ही इतनी तंग बजट बनाए हैं कि आपकी वित्तपोषण अवधि 40 साल से ऊपर है और आप एक और बच्चा चाहते हैं, तो कोई भी मरम्मत (जैसे कार की भी) आपके लिए भारी पड़ सकती है। मैंने एक ऋण कैलकुलेटर का उपयोग किया है, अगर आपको 420,000 चाहिए और 100% से अधिक वित्तपोषण पर 2% ब्याज मिलता है, तो 40 वर्षों के लिए मासिक ऋण किश्त लगभग 1300 होगी, साथ ही कम से कम 300 अतिरिक्त खर्च होंगे। बचत भी ज़रूर करनी होगी, इसलिए घर कम से कम लगभग 2000 (सहित अतिरिक्त खर्च) खर्च करेगा। क्या आप तीनों 1700 की मासिक राशि में रह सकते हैं, और अगर एक और बच्चा हो जाए तो स्थिति कैसी होगी?

अगर मैं एक बैंकर के रूप में कुछ बोल सकता हूँ: पेंशन में प्रवेश के समय 50% शेष ऋण रखने का आपका विचार, इस अपेक्षाकृत उच्च राशि और 21.03.2016 से लागू नए कानूनी नियमों ("Wohnimmobilienkreditrichtlinie - Wohnimmobilienkreditrichtlinie) के कारण समस्या बन जाएगा। बैंक को उपयुक्त बजट गणनाओं के माध्यम से गणितीय रूप से यह दर्शाना होता है कि पेंशन में प्रवेश के समय अनुमानीकृत किश्त भी तब के अपेक्षित आय के साथ पूरी की जा सकती है। वहीं यदि आप सीधे पढ़ाई से बाहर आ रहे हैं, तो आपके पास शायद अभी तक कोई बड़े निजी पेंशन अनुबंध नहीं होंगे। तो केवल कानूनी पेंशन + संभवतः अनुमानित नए अनुबंध ही रहेंगे। पेंशन में प्रवेश के समय 50% शेष ऋण और बैंक द्वारा अनुमानीकृत "सामान्य" ब्याज स्तर के साथ यह एक कठिन स्थिति होगी!

अभी मैं आप सबको साफ़ तौर पर सुझाव दूंगा: इसे छोड़ दो!

पिछले कुछ सालों में मैंने यह पाया है कि किराए के एक मकान से दूसरे मकान में स्थानांतरण भी सस्ता नहीं होता (नई वॉलपेपर, नए पर्दे, नई लाइटें, नई फर्नीचर, खुद स्थानांतरण आदि)। फिर भी, यह जानना ज़रूरी है कि जब आप कुछ ज़्यादा ही करना चाहते हो तो आपको रुकना चाहिए। और मुझे लगता है कि आप अभी ऐसा ही कर रहे हो।

1. मैं अभी भी नहीं मानता कि आप €360,000 में काम चला लेंगे, या इसके बराबर मूल्य प्राप्त कर पाएंगे। €1400 गर्म किराए में, मुझे लगता है कि 4 कमरे और 120 वर्ग मीटर का एक फ्लैट मिल सकता है। इसमें आपको अतिरिक्त तौर पर तहखाना, वॉशरूम आदि भी मिलेंगे। आपको हीटिंग, बिजली, पानी जैसी घरेलू तकनीकों के लिए जगह की ज़रूरत नहीं होगी। एक घर में समान जगह पाने के लिए आमतौर पर 150 वर्ग मीटर या उससे ज़्यादा चाहिए। हमारे इलाके में, हमने 4 कमरे और 150 वर्ग मीटर के लिए €1100 गर्म किराया दिया है। एक तुलनीय घर हमें €360,000 में नहीं मिला। अब यहाँ इंफ्रास्ट्रक्चर भी काफी खराब है और कीमतें अभी भी ज़्यादा हैं। समान क्षेत्र में कीमतें €450,000 से €550,000 के बीच थीं। और वह कुछ खास नहीं था। या फिर €300,000 में उपेक्षित हालत वाला मकान। इसे एक विशेषज्ञ के साथ अच्छी तरह देखें। 1975 के मकान पर बिना बड़े मरम्मत के केवल नई वॉलपेपर लगाने की बात जो कहता है, वह झूठ बोल रहा है।

2) जैसा कि आपने सही महसूस किया है, 2 कमरों से घर में जाना आसान नहीं होता। नई फर्नीचर के अलावा, एक किचन भी जल्दी ही आता है जो आसानी से €5000 में नहीं मिलता। बागवानी उपकरणों का क्या? घास काटने की मशीन, हेंड ट्रॉली, हैज ट्रिमर, बर्फ हटाने वाला उपकरण आदि भी काफी महंगे होते हैं।

3) समझो कि सालाना आपकी आय कितनी है और आप कितना ऋण लेना चाहते हो। यह एक महत्वपूर्ण अनुपात है। हाँ, यह योजना बन सकती है कि 30 साल बाद कुछ कर्जा शेष रह जाए, लेकिन 50%? यह तब ठीक हो सकता है जब आपके बच्चे न हों और आप रिटायरमेंट के बाद मकान बेच कर कहीं और (मालोर्का, वृद्धाश्रम, माउइ आदि) चले जाएं। अगर ऐसा नहीं है, तो आप अपने बच्चों के लिए एक भारी कर्ज छोड़ेंगे: €200,000 का कर्जा और मरम्मत की ज़रूरत वाला मकान। अगर आपके बच्चे मकान नहीं लेना चाहते, तो आपके पास बेचने के अलावा कोई रास्ता नहीं बचेगा क्योंकि रिटायरमेंट में आप किस्त नहीं दे पाएंगे, जब तक कि आप बहुत भारी वेतन वृद्धि की उम्मीद न करते हों। पूरी वित्तपोषण (यहाँ तो आप इससे भी अधिक हैं) फिलहाल 2% से कम नहीं हो सकती। मैं मानता हूँ 2.3-2.5% यथार्थवादी है। अगर मासिक किस्त €1300 मानें, तो 40 साल तक चुकाना होगा और 1.5% की चुकौती होगी। जैसा कि आप देख सकते हो, आप ब्याज के मुकाबले चुकौती काफी कम देते हो (कम से कम पहले 10 साल)। पूरे 40 साल ब्याज दर को मानते हुए, आप अकेले €220,000 ब्याज देंगे!!! क्या आप अब भी सुनिश्चित हो कि यह किराया देने से सस्ता है? यह अब और गढ़ा नहीं जा सकता। अगर हम किराए के करीब एक किस्त €1400 से लगभग €1100 लें (यह भी ज़रा अच्छा दिखाने के लिए क्योंकि €300 के खर्च काफी कम हैं), तो यह 55 साल तक चुकाता रहना होगा और €310,000 ब्याज देना होगा। यह मेल नहीं खाता।

4) मकान के लिए आपको बचत करनी होगी। 40 साल की फाइनेंसिंग में भी आप लगभग €1300 चुकाते हो + €300-500 खर्च (मकान की स्थिति पर निर्भर) + लगभग €150-200 बचत। कुल मिलाकर €1750-2000। इसमें अभी कोई अतिरिक्त राशि शामिल नहीं है।

5) आपकी 110% फाइनेंसिंग शायद बहुत महंगी होगी। बहुत ही कम बैंक इसमे दिलचस्पी दिखाएंगे। इसका मतलब या तो वे आपको अस्वीकार कर देंगे या बहुत उच्च शुल्क पर ऋण देंगे। हमने अपनी बातचीत की शुरुआत में 100% फाइनेंसिंग या उससे थोड़ा कम की योजना बनाई थी। तब भी कई बैंक बाहर हो गए थे क्योंकि ब्याज दरें खराब थीं और निजी ऋण जैसे विकल्पों की गणना की गई थी। हमारी तुलना में आपकी आय कम है, इसलिए आपको केवल कम इक्विटी के कारण परेशानी नहीं होगी बल्कि आपकी विश्वसनीयता पर भी सवाल उठेंगे। ज्यादातर बैंक संपत्ति खरीदने के अतिरिक्त खर्च निजी ऋण से पूरे करने का प्रयास करेंगे। ये ऋण ज्यादा ब्याज दर पर होते हैं (क्योंकि सुरक्षा नहीं होती) और आम तौर पर 4-10% तक होते हैं। 10 साल के अवधि में, ये ऋण मासिक €400-500 तक के होते हैं। मुख्य ऋण के ब्याज के साथ, चुकौती के लिए लगभग कुछ बचता नहीं है, इसलिए 10 साल बाद लगभग 90% कर्जा बाकी रहता है।

6) अंत में, मकान का रखरखाव भी बहुत काम होता है। मतलब, खासकर प्रवेश के समय पूरा नवीनीकरण होता है। क्या आपके पास समय, अनुभव और शारीरिक मेहनत है? यहाँ पर पॉइंट 2 लागू होता है: 2 कमरे का फ्लैट और मकान अलग हैं!

जैसा कि आप देख सकते हो, यह योजना बिल्कुल नहीं बनती। "किराया बचाने" का विचार अच्छा है, लेकिन आप वह राशि ब्याज के रूप में हर महीने दे रहे होते हो। जो चीज़ें घर के मालिक की ज़िम्मेदारी होती हैं (मकान की क्षति, मरम्मत, रखरखाव), आपको वह खुद देखनी होगी।

अगर आपको ज़िद है कि स्वामित्व होना चाहिए, तो आप कुछ और समय तक इंतजार करें और खरीद के अतिरिक्त खर्च बचाएं। अन्यथा आप उन्हें महंगे ब्याज के कारण दो बार चुकाएंगे। फिर मैं शायद एक फ्लैट देखूँगा। यह सस्ता होता है, कम खर्च वाला होता है और अच्छी जगह पर इसे आसानी से दोबारा बेचा जा सकता है, अगर आप कभी अपना घर लेना चाहें। रखरखाव के खर्च भी अक्सर कम होते हैं क्योंकि बड़े खर्च सभी मालिकों में बाँटे जाते हैं और छत या हीटिंग की मरम्मत सस्ती होती है।

अंत में कुछ गणना के उदाहरण:
100% फाइनेंसिंग के लिए, एजेंट के साथ खरीद पर आपको 13% और एजेंट के बिना 7% इक्विटी चाहिए (एजेंट: 5.95%, नोटरी: 2%, संपत्ति कर: 5% (राज्य पर निर्भर))।
इसका मतलब...
... €400,000 ऋण - एजेंट के साथ: €51,800 - बिना एजेंट के: €28,000
... €300,000 ऋण - एजेंट के साथ: €38,850 - बिना एजेंट के: €21,000
... €200,000 ऋण - एजेंट के साथ: €25,900 - बिना एजेंट के: €14,000

किस्त के संबंध में, मैं आपको सलाह दूंगा कि 2% से कम चुकौती न लें और संभव हो तो 3% चुकौती का लक्ष्य रखें। यदि आप 2.3% ब्याज पर €1100 की किस्त मानते हैं (मेरे विचार से इससे ज़्यादा आपके लिए संभव नहीं है), तो...
... 2% चुकौती पर: €310,000 ऋण राशि, 34 साल की अवधि
... 3% चुकौती पर: €250,000 ऋण राशि, 25 साल की अवधि