Taxe sur la spéculation lors de la division de terrains

Chers membres de la communauté,

après une longue recherche, nous pourrions enfin être en mesure d'acquérir un terrain. Et comme cela devait arriver, il se pourrait que nous puissions choisir entre deux terrains différents. Il y a une longue histoire derrière le terrain A. Nous aurions déjà pu l'obtenir il y a plus d'un an. Cependant, quelques points restaient encore ouverts, qui viennent tout juste d'être clarifiés. Le propriétaire en profite pour augmenter le prix de plus de 30 %. Malheureusement, il n'y a pas de concessions et nous devons mettre cela en pause pour le moment.
Le terrain B appartient à un agriculteur. Nous y travaillons depuis un certain temps. À l'origine, il y avait deux intéressés et nous devions partager le terrain. Cela aurait été parfaitement acceptable pour nous. Maintenant, l'agent immobilier nous a conseillé que l'autre intéressé ne veut pas partager et a entamé des négociations avec le propriétaire pour tout acquérir. Cependant, il semblerait qu'il ait proposé des conditions qui ne conviennent pas au propriétaire. Nous avons également calculé cela et réfléchi, et fait une offre indiquant que nous pourrions tout prendre, en étant plus réservés sur nos conditions car nous l'évaluons autrement.
Nous arrivons maintenant au sujet principal. Dans l'hypothèse où nous pourrions tout obtenir, nous envisagerions de revendre une partie du terrain. Il y aurait alors deux possibilités : la première serait de vendre la partie du terrain avant d'entamer tous les autres travaux. L'autre option serait que nous assumions nous-mêmes l'aménagement complet et le défrichage nécessaire du terrain. La seconde partie représenterait une charge financière et nerveuse importante pour nous, mais si c'est le chemin vers un bon terrain, ainsi soit-il.
La vente ne vise pas non plus à réaliser un profit, que nous prendrions bien sûr. Nous souhaitons toutefois vendre le terrain à coût couvert.

Et maintenant enfin la question. Si, lors de la vente du terrain, nous incluons tous les frais d'acquisition, de bornage, d'aménagement et de défrichage, le prix au m² serait naturellement plus élevé qu'à l'achat. Il en résulte d'abord un bénéfice lors de la vente, pour lequel une taxe sur les plus-values s'applique. Pourrions-nous désormais déduire ces frais des impôts ou devons-nous inclure la majoration dans le prix du terrain afin d'arriver à un résultat à peu près nul après déduction de tous les coûts ?

Et maintenant enfin la question. Si l’on prend en compte lors de la vente du terrain tous les frais d’acquisition, de géométrie, d’aménagement et de défrichement, le prix au m² serait bien sûr plus élevé que lors de l’achat. Cela crée d’abord un gain à la vente, pour lequel une taxe sur la spéculation est due. Pourrions-nous déduire ces frais de la taxe ou faudrait-il intégrer cette majoration dans le prix du terrain afin d’aboutir à un résultat net nul après déduction de tous les coûts ?

Le calcul se fait sur le bénéfice après les frais. Les frais comprennent les coûts accessoires d’acquisition ainsi que l’aménagement.

toutefois, les coûts engagés ne sont déduits que proportionnellement à la superficie de la parcelle, sauf s'il s'agit de dépenses clairement attribuables (par exemple, le raccordement séparé de la partie à vendre).

Option idéale, si cela vous convient : division seulement après la construction de votre partie et l'emménagement. La vente est alors entièrement exonérée d'impôt.

Merci beaucoup pour vos réponses. Cela correspond à mon espoir.

cependant, les coûts engendrés ne sont déduits que proportionnellement à la part en superficie de la parcelle, sauf s'il s'agit de dépenses clairement attribuables (par exemple, le raccordement séparé de la partie à vendre).

Variante idéale, si cela vous convient : division seulement après la construction de votre partie et l'emménagement. La vente sera alors totalement exonérée d'impôt.

La répartition proportionnelle me semble juste dans ce cas. Nous ne pourrons probablement pas gérer d'abord la construction de notre maison puis la vente du terrain. Mais nous allons quand même envisager cette variante.

Malheureusement, cela nous est également arrivé, la banque n'a pas coopéré avec la variante, si bien que l'administration fiscale a finalement encaissé un montant à 5 chiffres.

c’est malheureusement aussi ce qui nous est arrivé, la banque n’a pas joué le jeu avec cette variante, si bien que le fisc a fini par encaisser une somme à cinq chiffres.

Ce genre de chose est en tout cas embêtant, mais c’est la loi. Il faut le prendre en compte lors de la vente et le répercuter dans le prix.
Le terrain chez nous pourrait être une vraie affaire, mais il présente 1 ou 2 particularités qui rendent son estimation un peu compliquée.