Plan d'urbanisme restrictif - vaut-il la peine d'acheter un terrain ?

Je ne crois pas. Cela doit certainement signifier "coefficient d’occupation des sols".

Je ne crois pas. Cela reviendrait à ce qu’un règlement communal annule le droit fédéral.

J’ai joint le règlement du plan d’urbanisme pour que tu puisses te faire une idée par toi-même. J’essaierai plus tard de télécharger l’ensemble du plan d’urbanisme, mais j’ai lu dans d’autres discussions ici que les PDF ne sont pas acceptés en pièce jointe...

Le plan d’urbanisme date d’août 2016, auparavant, la zone était apparemment utilisée uniquement pour des maisons de week-end. Les terrains sont plus ou moins « en pleine forêt », y compris le terrain qui m’a été proposé, qui est pour l’instant encore entièrement couvert d’arbres. Ceci pourrait être la raison des restrictions. Je n’ai pas encore trouvé la justification du plan d’urbanisme, je dois la demander à la mairie. Je n’ai pas encore le plan de situation du terrain avec les altitudes, mais le terrain est relativement plat, légèrement en pente vers le sud-ouest.

Avec une cave, on pourrait déjà y arriver :
Laisser la cave dépasser autant que la hauteur faîtière et la définition du (non-)étage plein le permettent. Ensuite un rez-de-chaussée en tant qu’étage plein et un étage sous combles au-dessus. Si on le voulait, on pourrait, tant que le plan d’urbanisme le permet pour la forme du toit, travailler avec une partie de toit plat au centre et des parties de toit en pente sur les côtés – aussi conçu de manière à ce que la définition d’étage plein soit juste en dessous.

Cela semble intéressant – mais comme ce ne serait alors pas une simple cave de stockage, mais plutôt une cave habitable, elle ne serait probablement pas vraiment bon marché non plus...

Existe-t-il en fait une valeur indicative approximative du pourcentage de la surface au sol qui finit par rester comme surface habitable ? Je comprends bien que cela dépend toujours de l’épaisseur des murs et du nombre de ceux-ci (en plus des murs extérieurs), mais une valeur indicative approximative ou une plage de valeur de/de à m’aiderait déjà un peu au début.

D'après ce que je comprends de l'extrait, tu peux construire [INSGESAMT] 110m² sur le terrain.
Y compris toutes les installations annexes.
En ce sens, le terrain n'est pas adapté à ton projet.

Comme je comprends l’extrait, tu peux CONSTRUIRE un total de 110m² sur le terrain.
Incl. toutes les annexes.
En ce sens, le terrain n’est pas adapté à ton projet.

Oui, le coefficient d’occupation des sols de 0,1 n’autorise probablement pas plus.

Êtes-vous sûrs de cela ? Je lis ça de façon simplifiée comme suit :

2.1 Les bâtiments résidentiels ont un coefficient d'emprise au sol de 0,1, mais une surface au sol maximale de 110 m² (c’est-à-dire que pour des terrains de plus de 1 100 m², la surface au sol ne peut être que de 110 m², même si le coefficient d’emprise au sol permettrait plus, par exemple pour un terrain de 1 500 m² avec un coefficient de 0,1 = 150 m²). La surface au sol de la maison est la surface au sol I.

2.2 La surface au sol II (accès, terrasses, etc.) peut dépasser la surface au sol I jusqu’à 100 %. Le terme « surface au sol réalisable en fonction du coefficient d'emprise au sol autorisé » me semble pertinent uniquement pour les terrains de moins de 1 100 m², par exemple pour un terrain de 900 m² la surface au sol réalisable est seulement de 90 m², donc la surface au sol II peut dépasser ces 90 m² jusqu’à 100 %.

Grâce à la réglementation en 2.4, il est même possible en résultat, selon le matériau utilisé, d’obtenir plus que 100 %, car par exemple les allées avec pavés et joints > 15 % ne sont comptabilisées qu’à 60 %.

J'ai joint la réglementation extraite du plan d'aménagement

Eh bien, il y avait encore des professionnels à l'œuvre. Mis à part le fait que je ne vois pas les règles couvertes par le règlement sur l'utilisation des sols (mais les juristes devraient y jeter un coup d'œil plus précis), le terme "Geschossflächenzahl (Grundfläche I)" est en tout cas incorrect, car Geschossflächenzahl signifie facteur d'emprise au sol, donc n'a rien à voir avec les accès, etc., et c'est en outre un rapport, pas une surface.

Quoi que les urbanistes aient voulu réglementer, les formulations ont été complètement ratées. Mais comme on n'aime pas se quereller avec l'autorité de délivrance des permis, surtout d'un point de vue juridique, tu devras probablement demander sur place ce qui est possible.

Eh bien, il y avait encore des professionnels à l’œuvre. Mis à part le fait que je ne vois pas les dispositions couvertes par le règlement d’utilisation des sols (mais les juristes devraient y jeter un coup d’œil plus précis), le terme "Geschossflächenzahl (Grundfläche I)" est en tout cas faux, car la Geschossflächenzahl signifie Geschossflächenzahl, donc cela n'a rien à voir avec les voies d’accès, etc., et c’est en plus un nombre relatif et non une surface.

Quoi que les urbanistes aient voulu réguler, les formulations ont foiré grossièrement. Mais comme on hésite à se disputer avec l’administration des permis, surtout juridiquement, tu devras sans doute demander sur place ce qui est possible.

Je te donne raison, tout cela est formulé de manière inutilement compliquée. Mais quelle disposition, selon toi, viole précisément le règlement d’utilisation des sols (afin que je sache quels points je devrais demander concrètement à l’administration des permis) ? La surface de plancher est régie par l’article 20, et selon celui-ci "les annexes au sens de l’article 14, balcons, loggias, terrasses ainsi que les constructions, dans la mesure où elles sont admises ou peuvent être admises selon le droit régional dans les zones de recul (distance latérale de la limite et autres zones de recul)", sont exclues du calcul de la surface de plancher. Je comprends que, en fin de compte, seule la surface de base du rez-de-chaussée (comme seul niveau complet) compte comme surface de plancher ?