Plan de desarrollo restrictivo - ¿vale la pena comprar un terreno?

No lo creo. Seguro que debe decir índice de ocupación del suelo.

No lo creo. Eso invalidaría una ordenanza municipal en favor de la legislación federal.

He adjuntado la regulación del plan de desarrollo urbano para que puedas hacerte una idea por ti mismo. Más tarde intentaré subir todo el plan de desarrollo urbano, pero he leído en otros hilos aquí que los PDFs no se aceptan como adjunto...

El plan de desarrollo urbano es de agosto de 2016, antes el área aparentemente solo se usaba para casas de fin de semana. Los terrenos están más o menos "en medio del bosque", también el terreno que me ofrecieron está actualmente lleno de árboles. Quizás esa sea la razón de las restricciones. Hasta ahora no he encontrado el justificante del plan de desarrollo urbano, tendré que preguntar en el ayuntamiento. Todavía no tengo el plano de situación del terreno con las alturas, pero es relativamente llano, con ligera pendiente hacia el suroeste.

Con sótano se podría conseguir algo:
Dejar que el sótano sobresalga tanto como permita la altura de cumbrera y la definición para (no) piso completo. Después una planta baja como piso completo y un ático encima. Si se quisiera, siempre que el plan de desarrollo urbano lo permita en cuanto a la forma del techo, se podría trabajar con una parte de techo plano en el centro y áreas de techo inclinado a los lados, también aquí diseñado de manera que la definición para piso completo justo se quede por debajo.

Eso suena interesante, pero como entonces no sería un sótano de almacenamiento puro, sino probablemente un sótano habitable, seguramente tampoco sería realmente barato...

¿Existe acaso un valor aproximado sobre qué porcentaje de la superficie del terreno queda finalmente como superficie habitable? Por supuesto entiendo que siempre depende de lo gruesas que sean las paredes y cuántas haya (además de las paredes exteriores), pero un valor aproximado o un rango de hasta/desde ya me ayudaría para empezar.

Según entiendo el recorte, en TOTAL puedes construir 110m² en la propiedad. Incluyendo todas las instalaciones auxiliares. Por lo tanto, la propiedad no es adecuada para tu proyecto.

Según entiendo el extracto, en TOTAL puedes construir 110 m² en la parcela.
Incluyendo todas las instalaciones auxiliares.
Por lo tanto, la parcela no es adecuada para tu proyecto.

Sí, la cifra de 0,1 para el coeficiente de ocupación del suelo probablemente no permite más.

¿Estáis seguros de eso? Yo lo leo simplificado así:

2.1 Los edificios residenciales tienen un índice de ocupación del suelo de 0,1, pero un área de base máxima de 110 m² (es decir, en parcelas que sean mayores de 1.100 m², el área de base solo puede ser de 110 m², aunque el índice de ocupación del suelo permitiría más, por ejemplo, en una parcela de 1.500 m² índice de ocupación 0,1 = 150 m²). El área de base de la casa es el área de base I.

2.2 El área de base II (accesos, terrazas, etc.) puede exceder el área de base I hasta en un 100%. El término "área edificable realizable en función del índice de ocupación del suelo permitido" desde mi punto de vista solo es relevante en parcelas que sean menores de 1.100 m², por ejemplo, en una parcela de 900 m² el área edificable realizable es solo de 90 m², por lo tanto el área de base II puede exceder estos 90 m² hasta en un 100%.

Por la regulación en 2.4, incluso como resultado, dependiendo del material utilizado, se puede exceder más que el 100%, ya que, por ejemplo, los caminos pavimentados con juntas > 15% solo se contabilizan al 60%.

He adjuntado la regulación del plan de desarrollo

Bueno, ahí volvieron a trabajar los profesionales. Aparte de que no veo que las regulaciones estén respaldadas por la ordenanza de uso del suelo (pero eso deberían revisarlo los abogados con más detalle), "coeficiente de ocupación del suelo (superficie base I)" está definitivamente mal, ya que coeficiente de ocupación del suelo significa coeficiente de ocupación del suelo, por lo tanto, no tiene nada que ver con accesos, etc., y además es un coeficiente y no una superficie.

Sea lo que sea que los urbanistas quisieron regular, las formulaciones salieron tremendamente mal. Pero como a nadie le gusta discutir con la autoridad de permisos, especialmente legalmente, probablemente tendrás que preguntar en el lugar qué es lo que se permite.

Bueno, ahí había profesionales en acción de nuevo. Aparte de que no veo que las regulaciones estén cubiertas por la ordenanza de uso de suelo (pero los juristas deberían examinarlo más de cerca), "Geschoßflächenzahl (Grundfläche I)" está definitivamente mal, ya que Geschoßflächenzahl significa coeficiente de ocupación de planta, por lo tanto no tiene nada que ver con accesos, etc., y además es un coeficiente y no una superficie.

Sea lo que sea que los urbanistas quisieron regular, las formulaciones salieron terriblemente mal. Pero como a nadie le gusta discutir con la autoridad de permisos, especialmente legalmente, tendrás que preguntar en el lugar qué es posible.

Te doy la razón, todo está formulado de manera innecesariamente complicada. Pero ¿qué regulación en concreto crees que viola la ordenanza de uso de suelo (para saber qué puntos debo preguntar específicamente a la autoridad de permisos)? La superficie de planta está regulada en el § 20, y según eso "las instalaciones auxiliares en el sentido del § 14, balcones, logias, terrazas, así como las construcciones en la medida en que estén permitidas o puedan ser autorizadas conforme a la ley estatal en las zonas de alejamiento (distancia lateral al límite y otras zonas de alejamiento)", quedan excluidas en la determinación de la superficie de planta. Entiendo entonces que en el resultado solo cuenta la superficie del planta baja (como único piso completo) como superficie de planta, ¿no?