Le terrain en lui-même a une superficie de 543 m² et, en plus, on acquiert une surface de voie de circulation de 108 m².
J'interprète la description globale comme un terrain d'une superficie totale de 651 m², dont 108 m² sont recouverts par une voie privée que la commune souhaite volontiers prendre en charge (ce qui est hautement louable).
J’ai maintenant appris par la ville qu’elle souhaite acquérir la surface de voie de circulation (droit de préemption) et ainsi entrer dans le contrat de vente ou bien traiter la transaction de manière indépendante.
Je trouverais plus avantageux pour vous que la commune récupère d’abord la surface de la voie de circulation et que vous ne payiez que pour 543 m² de terrain constructible le prix du terrain, les frais de notaire et les droits d’enregistrement, plutôt que d’acheter les 651 m² avec tout le tralala et de céder ensuite les 108 m² à la commune.
Après consultation avec la propriétaire actuelle, celle-ci n’est toutefois pas intéressée à vendre la surface de voie de circulation à la ville ! Cela m’amène maintenant à me demander pourquoi ?
Savez-vous par hasard pourquoi la plupart des propriétaires fonciers dans la région ne sont pas intéressés à céder les surfaces de voie de circulation à la ville ? Elle souhaite cependant nous accorder un droit d’usage pour cela.
Je ne sais pas, mais il n’est pas difficile d’imaginer. Les propriétaires le long de cette voie privée seront, pour le dire gentiment, en désaccord avec la commune sur le prix au mètre carré auquel la commune les indemnisera si elle prend la route en charge comme voie publique. Vous devez aussi être conscient, dans cette opération, que vous prenez ces 108 m² au prix de la vendeuse pour les céder ensuite au prix d’indemnisation (et aurez au préalable payé des frais et taxes dessus, ce que je considère évitable à votre place). Pour la vendeuse et les autres propriétaires, il s’agira d’une question de principe, de savoir qui sortira vainqueur de ce conflit ; pour eux, ce sera une question d’honneur militaire, difficilement accessible au niveau de la raison. Pour les acheteurs intéressés au début de la voie privée – notamment ceux qui pourraient eux-mêmes raccorder leur terrain par une voie publique existante –, cela ne sera pas très important. En revanche, pour les acheteurs des terrains uniquement accessibles par la voie privée, il s’agit aussi de savoir si des constructions pourront être autorisées sur leurs parcelles, car une voie d’accès sécurisée est indispensable à cet effet. Pour la commune, la différence est donc la suivante :
A. Si la commune ne peut pas reprendre la surface de la voie de circulation, alors seul le terrain à l’entrée de la voie communale a une chance d’obtenir un permis de construire ; les terrains situés derrière dans la voie privée peuvent être zonés comme terrain à bâtir, mais avec le risque de ne pas obtenir d’autorisation (je suppose que Strausberg dispose éventuellement d’un service urbanisme, mais les permis sont délivrés par le district MOL), et la commune « manque » alors ces terrains constructibles, ce qui signifie qu’elle doit désigner à un autre endroit des terrains viabilisés pour les futurs nouveaux habitants potentiels.
B. Si la commune peut reprendre la surface de la voie de circulation, alors la construction de l’ensemble des terrains situés le long de cette voie privée ne sera plus bloquée. Je suppose que les droits GFL ne suffisent pas au district pour autoriser les constructions dans leur forme actuelle.
À mon avis, il s'agit donc d'une question cruciale pour la commune et d’un combat d’ego pour les propriétaires. La raison est en général morte depuis longtemps dans de telles affaires. Je ne suis pas juriste, mais je suppose que pour exercer son droit de préemption, la commune a besoin que le terrain soit mis en vente – par ailleurs, une procédure d’expropriation a peu de chance d’aboutir si la voie privée sert uniquement d’accès aux riverains en tant que voie communale. Je crains que vous soyez ici pris entre des fronts opposés et que même le meilleur conseil du forum ne vous soit d’aucune aide.