Achat d'un terrain à bâtir avec zone de circulation

  • Erstellt am 26.10.2020 11:41:09

Robsen2903

26.10.2020 11:41:09
  • #1
Bonjour chers membres du forum,

je suis sur le point d'acquérir avec ma partenaire un terrain à bâtir à Strausberg (près de Berlin).
Le terrain en lui-même a une superficie de 543 m² et en plus, on acquiert une [108 qm Verkehrsteilfläche].

J'ai appris de la ville qu'elle souhaite acquérir la [Verkehrsteilfläche] (droit de préemption) et ainsi, soit s'intégrer dans le contrat d'achat, soit gérer cela de manière autonome. Après discussion avec l'actuelle propriétaire, celle-ci n'est cependant pas intéressée à céder la [Verkehrsteilfläche] à la ville ! Je me pose maintenant la question pourquoi ?

Savez-vous par hasard pourquoi la plupart des propriétaires fonciers dans la région ne souhaitent pas céder les [Verkehrsteilflächen] à la ville ? Cela engendre-t-il des inconvénients ? Elle souhaite nous accorder un droit d'usage à cet effet.

Cordialement
 

Tassimat

26.10.2020 13:41:46
  • #2
Je ne m'y connais pas du tout ici et je ne peux pas répondre à toutes les questions, mais si la ville est intéressée, elle peut exercer son droit de préemption, non ? Alors la propriétaire ne peut pas empêcher la vente à la ville, n'est-ce pas ?
 

11ant

26.10.2020 14:21:48
  • #3

J'interprète la description globale comme un terrain d'une superficie totale de 651 m², dont 108 m² sont recouverts par une voie privée que la commune souhaite volontiers prendre en charge (ce qui est hautement louable).

Je trouverais plus avantageux pour vous que la commune récupère d’abord la surface de la voie de circulation et que vous ne payiez que pour 543 m² de terrain constructible le prix du terrain, les frais de notaire et les droits d’enregistrement, plutôt que d’acheter les 651 m² avec tout le tralala et de céder ensuite les 108 m² à la commune.

Je ne sais pas, mais il n’est pas difficile d’imaginer. Les propriétaires le long de cette voie privée seront, pour le dire gentiment, en désaccord avec la commune sur le prix au mètre carré auquel la commune les indemnisera si elle prend la route en charge comme voie publique. Vous devez aussi être conscient, dans cette opération, que vous prenez ces 108 m² au prix de la vendeuse pour les céder ensuite au prix d’indemnisation (et aurez au préalable payé des frais et taxes dessus, ce que je considère évitable à votre place). Pour la vendeuse et les autres propriétaires, il s’agira d’une question de principe, de savoir qui sortira vainqueur de ce conflit ; pour eux, ce sera une question d’honneur militaire, difficilement accessible au niveau de la raison. Pour les acheteurs intéressés au début de la voie privée – notamment ceux qui pourraient eux-mêmes raccorder leur terrain par une voie publique existante –, cela ne sera pas très important. En revanche, pour les acheteurs des terrains uniquement accessibles par la voie privée, il s’agit aussi de savoir si des constructions pourront être autorisées sur leurs parcelles, car une voie d’accès sécurisée est indispensable à cet effet. Pour la commune, la différence est donc la suivante :
A. Si la commune ne peut pas reprendre la surface de la voie de circulation, alors seul le terrain à l’entrée de la voie communale a une chance d’obtenir un permis de construire ; les terrains situés derrière dans la voie privée peuvent être zonés comme terrain à bâtir, mais avec le risque de ne pas obtenir d’autorisation (je suppose que Strausberg dispose éventuellement d’un service urbanisme, mais les permis sont délivrés par le district MOL), et la commune « manque » alors ces terrains constructibles, ce qui signifie qu’elle doit désigner à un autre endroit des terrains viabilisés pour les futurs nouveaux habitants potentiels.
B. Si la commune peut reprendre la surface de la voie de circulation, alors la construction de l’ensemble des terrains situés le long de cette voie privée ne sera plus bloquée. Je suppose que les droits GFL ne suffisent pas au district pour autoriser les constructions dans leur forme actuelle.

À mon avis, il s'agit donc d'une question cruciale pour la commune et d’un combat d’ego pour les propriétaires. La raison est en général morte depuis longtemps dans de telles affaires. Je ne suis pas juriste, mais je suppose que pour exercer son droit de préemption, la commune a besoin que le terrain soit mis en vente – par ailleurs, une procédure d’expropriation a peu de chance d’aboutir si la voie privée sert uniquement d’accès aux riverains en tant que voie communale. Je crains que vous soyez ici pris entre des fronts opposés et que même le meilleur conseil du forum ne vous soit d’aucune aide.
 

rick2018

26.10.2020 14:28:59
  • #4
Lorsque la propriétaire vend, la ville peut toujours exercer le [Vorkaufsrecht].
 

erazorlll

26.10.2020 14:46:48
  • #5
Je n'ai pas non plus d'expérience là-dessus, mais je vois cela comme 11ant, ce sera probablement une question de prix.
La dame souhaite bien sûr obtenir un prix d'achat aussi élevé que possible pour les 651 m². Si la commune veut maintenant reprendre 108 m², elle ne paiera certainement pas le prix habituel du marché. Il peut donc y avoir une différence de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

J'espère que cela sera réglé de manière à ce que le terrain soit d'abord divisé (si cela n'a pas encore été fait) et que deux contrats d'achat séparés soient ensuite établis. Sinon, vous aurez des coûts nettement plus élevés plus tard.

Tout a déjà été dit sur le droit de préemption. Lors de la vente, la ville a la possibilité d'exercer ce droit en cas d'intérêt légitime. Votre notaire obtient normalement la renonciation correspondante de la ville avant que le contrat soit conclu et que le terrain soit réattribué.
 

11ant

26.10.2020 14:59:32
  • #6

C’est exactement ce que je crains, mais en pratique, pour le demandeur (TE), cela se lit comme suit : à savoir que la vendeuse est prête à faire échouer le rendez-vous chez le notaire si le demandeur informe la commune de la date à laquelle celui-ci aura lieu. Si le rendez-vous n’a pas lieu, il n’y aura aucune action lors de laquelle la commune pourrait jouer sa carte maîtresse sur la table. La vendeuse voudra empêcher cela à la fois pour elle-même et ne pas passer pour une briseuse de grève auprès des autres propriétaires. Et la commune ne pourrait exercer son droit de préemption que sur la base du prix au mètre carré fixé lors du rendez-vous chez le notaire. Je ne pense pas que la commune soit en position de pouvoir menacer d’expropriation ici, et donc pas non plus en position d’exiger un bornage de la parcelle souhaitée. En exemple de calcul, je le vois ainsi : 651 m² x BRW 140 euros = 91 140 euros prix du terrain, contre 543 m² x BRW 140 euros plus 108 m² x 25 euros valeur d’indemnisation = 78 720 euros – dans cet exemple, donc, effectivement 20 euros de moins par mètre carré par rapport au terrain total, et ce ne sera guère différent pour les autres propriétaires.
 

Sujets similaires
16.04.2015Construction neuve ou achat maison, année de construction 9132
22.04.2016L'impudence triomphe, litige relatif au droit de préemption dans le délai de réflexion30
29.12.2016Rue privée = Terrain à bâtir ? Qui paie quelle part ?21
30.12.2016Distance limite terrain à bâtir / forêt31
12.02.2017Pour desservir le terrain, une route privée est nécessaire16
23.04.2017Espace vert convertible en terrain constructible ?22
14.06.2017Achat de terrain - transformer un terrain en terrain constructible61
08.09.2019Reclasser un terrain constructible en terrain de loisirs25
03.07.2020Une copropriété dans une maison bi-familiale sans réserves ni route privée, est-ce judicieux ?14
30.06.2020Coûts de développement pour l'analyse de rentabilité des terrains constructibles19
10.11.20202 terrains (de rêve) - financement incertain. Épargner du capital propre ?40
21.12.2020Voie d'évacuation voisin via une route privée21
20.01.2021Division optimale d'une parcelle et conversion en terrain constructible20
30.01.2021Financement - Terrain à bâtir prêt variable12
06.05.2022Évaluation de la valeur des terres agricoles pour les convertir en terrains constructibles47
22.04.2023Rue privée - à quoi s'attendre là-bas ?16
05.09.2023Candidature pour un nouveau lotissement : sélection des terrains41
26.05.2023Peut-on requalifier 7000 m² de terres agricoles en terrain constructible ?23
21.12.2023Droits sur une route privée avec boucle de retournement24
07.09.2024Contrat d'achat notarié - Aucune garantie pour terrain constructible29

Oben