L'impudence triomphe, litige relatif au droit de préemption dans le délai de réflexion

Nous parlons ici d'un terrain à environ 255 euros/m² avec une bonne connexion Cologne/Düsseldorf. Il est donc tout à fait possible que l'on puisse obtenir un prix plus élevé ici. Pure spéculation, car nous ne connaissons pas les conditions exactes. Mais si l'on souhaite vraiment vendre, on se renseigne soigneusement au préalable. Il est possible que les vendeurs aient aussi été mal conseillés. Tout cela est en tout cas ennuyeux pour les acheteurs, d'autant plus que les terrains comparables seront rares et que cela peut vous retarder de plusieurs années pour votre propre maison.

Une insinuation sans aucune prétention à l’exactitude.

C’est la seule façon d’expliquer la réaction ultérieure de la personne qui a mené la négociation du contrat – ou alors l’expert en construction invente quelque chose. Ce n’est pas non plus rare dans les communautés d’héritiers, je l’ai vécu plusieurs fois dans diverses configurations.

C’est vrai. En partie. Le lien réside dans la perception différente du devoir ressenti (moral). Celui-ci atteint ses limites lorsque les banques « peuvent se le permettre » ou « le méritent ». Lorsque cela touche à leurs intérêts personnels, cela devient alors une action immorale.

Une insinuation sans aucune prétention à l’exactitude. Ok, blague mise à part, je ne vois toujours pas de parallèle, mais il se peut que je manque juste d’une synapse.

Évidemment. Et en plus, ce n’est même pas choquant. Il s’agit de la perte lors de la non-exercice du droit de préemption et de l’évaluation de ce que l’achat du terrain vaut pour les acheteurs réservataires. C’est ainsi, chaque chose a sa valeur. Celle-ci se détermine en fonction de ce qu’un autre est prêt à payer. Pour le terrain, il suffit néanmoins (puisqu’il n’est pas fongible) d’un seul intéressé.

Je voulais insister sur autre chose à ce stade, à savoir que ces 5% ne sont pas non plus juridiquement sûrs. C’est une situation sans aucune garantie de mise en œuvre ; à la prochaine signature chez le notaire, une autre surprise peut arriver. Ma confiance serait ébranlée ou alors je paierais (après consultation de mon avocat) le prix d’achat convenu, insisterais pour la réalisation et laisserais effectivement partir celui qui exerce son droit, ou bien je le mettrais sous pression. S’il ne se retire pas, j’achète au prix convenu. S’il joue sa carte, je serais parti. La taxe sur l’acquisition immobilière engloutit aussi ces 5%, elle ne peut apparemment pas être contournée, de plus le propriétaire risque d’être imposé en tant que marchand immobilier professionnel, ce qui signifie qu’il ne devrait pas développer et vendre trop de terrains à titre privé.

Je crois que je laisserais simplement faire les choses, après tout, le vendeur a aussi investi pas mal de temps.

Cordialement
Dirk Grafe

P.S. : On peut aussi voir les choses sous un autre angle : imaginez une communauté d’héritiers avec 4 frères et sœurs, tous propriétaires à parts égales du terrain. L’un négocie avec un acheteur jusqu’à la conclusion / signature chez le notaire, un autre frère ou sœur se fait accorder – pro forma – un droit de préemption. Et ensuite, parce qu’il dispose des moyens financiers, exerce effectivement ce droit lui-même, paie donc (éventuellement contre la volonté des autres, mais basé sur leur crédulité) les autres frères et sœurs et tire ensuite seul le profit du développement (de la valeur) futur du terrain… je crois que tous les participants ne trouveraient pas cela vraiment drôle...

Bonjour,

une discussion animée s’est développée ici sur le sujet

Il se peut que je sois naïf – en matière de droit incontestablement, mais il ne s’agit pas de savoir qui, en coulisses, a tiré quelles ficelles avant l’acte notarié de vente ou pas. Cela est, de mon point de vue, totalement sans importance, même si le prix de vente était peut-être auparavant plus élevé.

D’une part, il y a un contrat notarié signé avec un montant "x" comme somme convenue pour l’achat d’un terrain de 1 400 m², entre les personnes "v" + "k". D’autre part, un droit de préemption inscrit pour une personne "xy".

Si maintenant la personne "xy" joue la carte du droit de préemption, c’est certes embêtant pour la partie "k", mais parfaitement légitime ; cela peut arriver. Même si la partie "xy" avait immédiatement exigé une compensation financière pour son droit de préemption, je considérerais cela comme une opération commerciale normale ; le terrain deviendrait certes plus cher et ce serait tout aussi embêtant pour la partie "k" ; mais chaque affaire a son prix.

Dans l’histoire réelle que je vous ai racontée, cependant, aucune décision compréhensible de la part de "xy" n’est visible. Au lieu de choisir entre "jouer la carte ou compensation", le bénéficiaire du droit de préemption sort une alternative "c" de son chapeau. La question de savoir pourquoi il agit ainsi ne peut jusqu’à présent pas être répondue.

À ma connaissance, la partie "k" ne doit pas non plus se préoccuper de ce que "xy" fait avec le terrain s’il veut exercer son droit de préemption ; je tiens à rappeler que "xy" est solvable. À quoi donc sert l’offre écrite des 3 options à la partie "k" ? Je maintiens qu’il s’agit avant tout d’une proposition immorale. Une bonne affaire est toujours celle où tous les participants doivent un peu lâcher du lest. Actuellement, 2 sur 3 sont plutôt plumés.

Contrairement à l’avis de voki, je ne pense pas non plus qu’un achat comme investissement par "xy" sera rentable ; en tout cas pas si _seulement_ une maison jumelée complète est construite et ensuite louée ou vendue (une construction d’immeubles d’habitation à étages n’est pas autorisée du fait de l’emplacement du terrain). Le rendement attendu à la location est peu intéressant, à la revente après l’achèvement des travaux, imho, un jeu à somme nulle. Cette dernière raison est que toute l’opération, coûts inclus, reviendrait à environ un million d’euros. Ces jours-ci, beaucoup de choses sont possibles dans le secteur du logement, mais cela ne fait pas pour autant des miracles. Je ne nommerai pas l’emplacement exact du terrain – dans ce cas précis, il ne se trouve ni à Oberkassel, Stockum, Wittlaer ni Kaiserswerth, où cela pourrait _peut-être_ s’avérer rentable, si "xy" conservait l’investissement en capital _à long terme_ en vue.

Cordialement, expert en construction

.... ou bien Bauexperte invente des choses.

bien sûr que non.

Cordialement, Bauexperte

Où est le problème maintenant, c’est du capitalisme à l’état pur avec une volonté de maximisation du profit.

Tous les vendeurs de voitures, tous les studios de cuisine, tous les magasins de meubles attirent les intéressés puis les arnaquent.... la liste peut être interminable

Waouh, comparer cela, je trouve ça presque osé.

Ce serait comparable,
si tu achètes une voiture chez un concessionnaire et qu’au fin fond du contrat il est indiqué que jusqu’à un mois plus tard, le fabricant peut encore te contacter et demander des frais supplémentaires.
Ou si tu as un contrat de garde avec la maternelle, mais qu’il est caché quelque part que les éducateurs peuvent éventuellement demander des frais pour la remise de l’enfant.
Je doute fort que dans cette situation tu considères cela comme du capitalisme, mais plutôt comme une arnaque.