Bauexperte
02.12.2010 11:00:17
- #1
Tendances actuelles en matière de taxe sur les acquisitions immobilières août 2009
Deux aspects sont particulièrement à mentionner ici :
1. Les différents Länder peuvent déterminer eux-mêmes le tarif conformément à la loi d’accompagnement de la réforme fédéraliste. Berlin avait déjà profité de cette possibilité au 1.1.2007 pour augmenter le taux uniforme national de 3,5 % fixé depuis 1998 à 4,5 %. Avec Hambourg, un autre Land-ville a rejoint depuis le 1.1.2009 avec également 4,5 %, d’autres Länder suivront probablement.
2. Le fisc allemand peut également exiger la taxe sur les acquisitions immobilières sur les coûts de construction même si le terrain avait été précédemment acquis en autoconstruction (CJUE, arrêt du 27.11.2008, C - 156/08). En effet, la taxation des entrepreneurs avec la taxe d’acquisition immobilière et la TVA n’est pas contraire au droit de l’UE. L’Allemagne n’est pas empêchée d’intégrer dans l’assiette de calcul de la taxe sur les acquisitions immobilières les prestations de construction futures lors de l’acquisition d’un terrain encore non bâti et donc d’assujettir en outre une opération par d’autres taxes. L’arrêt de la CJUE confirme la tendance croissante à soumettre l’ensemble de l’objet à la taxe sur les acquisitions immobilières. Partant de la jurisprudence plus stricte de la BFH (par ex. arrêt du 23.8.2006, II R 42/04, BFH/NV 2007 p. 760 et décision du 2.4.2009, II B 157/08, BFH/NV 2009 p. 1146), les bureaux des impôts saisissent de plus en plus la valeur de la prestation conformément à l’art. 9, al. 1, n° 1 de la loi sur la taxe sur les acquisitions immobilières portant sur le sol et le bâtiment construit ultérieurement, ce qui conduit de plus en plus à la taxation de l’ouvrage clé en main.
Un traitement séparé, donc une taxe uniquement sur le sol, n’est _plus envisagé_ que si le nouvel acquéreur cherche lui-même une entreprise de construction appropriée et qu’aucun lien avec le vendeur du terrain n’existe.
En raison de l’assiette de calcul de plus en plus large, il n’est guère surprenant que l’administration se procure elle-même des justificatifs prouvant l’acquisition de l’objet fini. Aucune opération n’est plus transparente pour les bureaux des impôts que l’acquisition d’un bien immobilier sur le territoire national.
· Les notaires doivent déclarer le contrat d’achat du terrain conformément à l’art. 18 de la loi sur la taxe sur les acquisitions immobilières.
· Les contractants en tant que débiteurs d’impôt doivent déclarer dans les 2 semaines le contenu de leurs accords non notariés (§ 19 loi sur la taxe sur les acquisitions immobilières).
· L’administration fiscale se procure des indices attestant une assiette sur l’ensemble de l’objet. A cet effet, ils demandent à l’acquéreur de terrains non bâtis classés en zone à construire, ou lorsqu’une intention de construire est suspectée, des informations sur le projet envisagé au moyen du formulaire « 816/9 Demande d’informations sur la construction ».
· Des informations provenant des annonces dans les journaux locaux ou des panneaux de chantier sont collectées afin de déterminer s’il s’agit d’une vente unifiée avec construction prévue.
· Les notifications reçues automatiquement permettent de tirer des conclusions financières sur la situation de revenus de l’ancien propriétaire et de l’acquéreur. C’est pourquoi des notifications de contrôle sont généralement établies par les services d’évaluation pour les notifications envoyées par les notaires pour des montants à partir de 125 000 EUR.
· En cas de transactions immobilières avec participation d’une société étrangère en tant qu’acquéreur ou vendeur, la déclaration de cession déposée est immédiatement envoyée avec une copie du contrat immobilier au bureau des impôts responsable de la fiscalité des bénéfices de cette société étrangère.
Conseil pratique
La BFH (décision du 27.5.2009, II R 64/08) doute de la constitutionnalité des transferts immobiliers pour lesquels l’impôt n’est pas calculé d’après la contrepartie, mais selon l’art. 8, al. 2, n° 3 de la loi sur la taxe sur les acquisitions immobilières pris sur la valeur fiscale. En effet, ici la directive du BVerfG relative aux droits de succession n’a pas été mise en œuvre, qui prévoit d’évaluer tous les types de patrimoine à la valeur du marché.
Cordialement
Deux aspects sont particulièrement à mentionner ici :
1. Les différents Länder peuvent déterminer eux-mêmes le tarif conformément à la loi d’accompagnement de la réforme fédéraliste. Berlin avait déjà profité de cette possibilité au 1.1.2007 pour augmenter le taux uniforme national de 3,5 % fixé depuis 1998 à 4,5 %. Avec Hambourg, un autre Land-ville a rejoint depuis le 1.1.2009 avec également 4,5 %, d’autres Länder suivront probablement.
2. Le fisc allemand peut également exiger la taxe sur les acquisitions immobilières sur les coûts de construction même si le terrain avait été précédemment acquis en autoconstruction (CJUE, arrêt du 27.11.2008, C - 156/08). En effet, la taxation des entrepreneurs avec la taxe d’acquisition immobilière et la TVA n’est pas contraire au droit de l’UE. L’Allemagne n’est pas empêchée d’intégrer dans l’assiette de calcul de la taxe sur les acquisitions immobilières les prestations de construction futures lors de l’acquisition d’un terrain encore non bâti et donc d’assujettir en outre une opération par d’autres taxes. L’arrêt de la CJUE confirme la tendance croissante à soumettre l’ensemble de l’objet à la taxe sur les acquisitions immobilières. Partant de la jurisprudence plus stricte de la BFH (par ex. arrêt du 23.8.2006, II R 42/04, BFH/NV 2007 p. 760 et décision du 2.4.2009, II B 157/08, BFH/NV 2009 p. 1146), les bureaux des impôts saisissent de plus en plus la valeur de la prestation conformément à l’art. 9, al. 1, n° 1 de la loi sur la taxe sur les acquisitions immobilières portant sur le sol et le bâtiment construit ultérieurement, ce qui conduit de plus en plus à la taxation de l’ouvrage clé en main.
Un traitement séparé, donc une taxe uniquement sur le sol, n’est _plus envisagé_ que si le nouvel acquéreur cherche lui-même une entreprise de construction appropriée et qu’aucun lien avec le vendeur du terrain n’existe.
En raison de l’assiette de calcul de plus en plus large, il n’est guère surprenant que l’administration se procure elle-même des justificatifs prouvant l’acquisition de l’objet fini. Aucune opération n’est plus transparente pour les bureaux des impôts que l’acquisition d’un bien immobilier sur le territoire national.
· Les notaires doivent déclarer le contrat d’achat du terrain conformément à l’art. 18 de la loi sur la taxe sur les acquisitions immobilières.
· Les contractants en tant que débiteurs d’impôt doivent déclarer dans les 2 semaines le contenu de leurs accords non notariés (§ 19 loi sur la taxe sur les acquisitions immobilières).
· L’administration fiscale se procure des indices attestant une assiette sur l’ensemble de l’objet. A cet effet, ils demandent à l’acquéreur de terrains non bâtis classés en zone à construire, ou lorsqu’une intention de construire est suspectée, des informations sur le projet envisagé au moyen du formulaire « 816/9 Demande d’informations sur la construction ».
· Des informations provenant des annonces dans les journaux locaux ou des panneaux de chantier sont collectées afin de déterminer s’il s’agit d’une vente unifiée avec construction prévue.
· Les notifications reçues automatiquement permettent de tirer des conclusions financières sur la situation de revenus de l’ancien propriétaire et de l’acquéreur. C’est pourquoi des notifications de contrôle sont généralement établies par les services d’évaluation pour les notifications envoyées par les notaires pour des montants à partir de 125 000 EUR.
· En cas de transactions immobilières avec participation d’une société étrangère en tant qu’acquéreur ou vendeur, la déclaration de cession déposée est immédiatement envoyée avec une copie du contrat immobilier au bureau des impôts responsable de la fiscalité des bénéfices de cette société étrangère.
La BFH (décision du 27.5.2009, II R 64/08) doute de la constitutionnalité des transferts immobiliers pour lesquels l’impôt n’est pas calculé d’après la contrepartie, mais selon l’art. 8, al. 2, n° 3 de la loi sur la taxe sur les acquisitions immobilières pris sur la valeur fiscale. En effet, ici la directive du BVerfG relative aux droits de succession n’a pas été mise en œuvre, qui prévoit d’évaluer tous les types de patrimoine à la valeur du marché.
Cordialement