Bauexperte
02.12.2010 11:00:17
- #1
Tendencias actuales en el impuesto sobre la adquisición de inmuebles agosto 2009
Aquí son especialmente destacables dos aspectos:
1. Los distintos Estados federados pueden determinar la tarifa mediante la Ley acompañante de la reforma del federalismo. Berlín ya utilizó esto el 1.1.2007 para aumentar la tasa uniforme nacional desde 1998 del 3,5 % al 4,5 %. Con Hamburgo, desde el 1.1.2009 se añadió otro estado-ciudad con también un 4,5 %, y probablemente seguirán otros Estados federados.
2. La Hacienda alemana también puede exigir el impuesto sobre la adquisición de inmuebles sobre los costes de producción cuando el terreno se haya adquirido previamente en gestión propia (TJUE, sentencia de 27.11.2008, C - 156/08). Pues la carga de los promotores con impuesto sobre la adquisición de inmuebles e impuesto sobre el valor añadido no vulnera el derecho de la UE. Alemania no está impedida a incluir en la base imponible para el impuesto sobre la adquisición de inmuebles futuras prestaciones de construcción al adquirir un terreno aún sin edificar y así gravar un proceso además con otros impuestos. La sentencia del TJUE confirma la tendencia creciente a someter el objeto total al impuesto sobre la adquisición de inmuebles. Partiendo de la jurisprudencia más estricta del BFH (por ejemplo, sentencia de 23.8.2006, II R 42/04, BFH/NV 2007 p. 760 y resolución de 2.4.2009, II B 157/08, BFH/NV 2009 p. 1146) las oficinas de Hacienda captan cada vez más el valor de la contraprestación conforme al § 9 párr. 1 nº 1 de la Ley del impuesto sobre la adquisición de inmuebles de suelo y del edificio posteriormente construido, por lo que cada vez es más frecuente la imposición de la obra llave en mano.
Un tratamiento separado y por tanto impuesto sólo al suelo solo se considera _en caso de que_ el nuevo propietario busque por sí mismo una empresa constructora adecuada y no exista relación con el vendedor del terreno.
Debido a la base imponible cada vez más amplia, no es de extrañar que la administración se provea de pruebas que demuestren la adquisición del objeto terminado. Para las oficinas de Hacienda no hay negocio más transparente que la adquisición de un inmueble en el país.
· Los notarios deben comunicar el contrato de compra del terreno conforme al § 18 de la Ley del impuesto sobre la adquisición de inmuebles.
· Las partes contratantes como sujetos pasivos deben comunicar el contenido de sus acuerdos no otorgados en escritura pública en un plazo de 2 semanas (§ 19 Ley del impuesto sobre la adquisición de inmuebles).
· La administración financiera obtiene indicios que acrediten una base imponible sobre el objeto total. Para ello, solicitan al comprador de terrenos sin edificar en zonas edificables o con indicios de intención de construcción a tiempo datos sobre el proyecto previsto mediante el formulario “816/9 Consulta para la edificación”.
· Se recopilan informaciones de anuncios en los periódicos locales o carteles de obra para determinar si está previsto un único proceso de venta más construcción.
· Con los avisos que llegan automáticamente se pueden deducir datos financieros sobre la situación económica del antiguo propietario y del comprador. Por ello, en general se elaboran avisos de control sobre los comunicados enviados por los notarios a las oficinas recaudadoras para importes a partir de 125.000 EUR.
· En operaciones inmobiliarias con participación de una sociedad extranjera como adquirente o vendedor se envía inmediatamente la notificación de transmisión presentada con una copia del contrato del terreno a la oficina fiscal responsable de la tributación sobre la renta de la sociedad extranjera.
Nota práctica
El BFH (resolución de 27.5.2009, II R 64/08) duda de la constitucionalidad en transmisiones de bienes inmuebles, en las cuales el impuesto no se calcula sobre la contraprestación sino conforme al § 8 párr. 2 nº 3 de la Ley del impuesto sobre la adquisición de inmuebles según el valor fiscal. Pues aquí no se ha aplicado la directriz del Tribunal Constitucional Federal sobre el impuesto de sucesiones de valorar todos los tipos de patrimonio a nivel de mercado.
Saludos cordiales
Aquí son especialmente destacables dos aspectos:
1. Los distintos Estados federados pueden determinar la tarifa mediante la Ley acompañante de la reforma del federalismo. Berlín ya utilizó esto el 1.1.2007 para aumentar la tasa uniforme nacional desde 1998 del 3,5 % al 4,5 %. Con Hamburgo, desde el 1.1.2009 se añadió otro estado-ciudad con también un 4,5 %, y probablemente seguirán otros Estados federados.
2. La Hacienda alemana también puede exigir el impuesto sobre la adquisición de inmuebles sobre los costes de producción cuando el terreno se haya adquirido previamente en gestión propia (TJUE, sentencia de 27.11.2008, C - 156/08). Pues la carga de los promotores con impuesto sobre la adquisición de inmuebles e impuesto sobre el valor añadido no vulnera el derecho de la UE. Alemania no está impedida a incluir en la base imponible para el impuesto sobre la adquisición de inmuebles futuras prestaciones de construcción al adquirir un terreno aún sin edificar y así gravar un proceso además con otros impuestos. La sentencia del TJUE confirma la tendencia creciente a someter el objeto total al impuesto sobre la adquisición de inmuebles. Partiendo de la jurisprudencia más estricta del BFH (por ejemplo, sentencia de 23.8.2006, II R 42/04, BFH/NV 2007 p. 760 y resolución de 2.4.2009, II B 157/08, BFH/NV 2009 p. 1146) las oficinas de Hacienda captan cada vez más el valor de la contraprestación conforme al § 9 párr. 1 nº 1 de la Ley del impuesto sobre la adquisición de inmuebles de suelo y del edificio posteriormente construido, por lo que cada vez es más frecuente la imposición de la obra llave en mano.
Un tratamiento separado y por tanto impuesto sólo al suelo solo se considera _en caso de que_ el nuevo propietario busque por sí mismo una empresa constructora adecuada y no exista relación con el vendedor del terreno.
Debido a la base imponible cada vez más amplia, no es de extrañar que la administración se provea de pruebas que demuestren la adquisición del objeto terminado. Para las oficinas de Hacienda no hay negocio más transparente que la adquisición de un inmueble en el país.
· Los notarios deben comunicar el contrato de compra del terreno conforme al § 18 de la Ley del impuesto sobre la adquisición de inmuebles.
· Las partes contratantes como sujetos pasivos deben comunicar el contenido de sus acuerdos no otorgados en escritura pública en un plazo de 2 semanas (§ 19 Ley del impuesto sobre la adquisición de inmuebles).
· La administración financiera obtiene indicios que acrediten una base imponible sobre el objeto total. Para ello, solicitan al comprador de terrenos sin edificar en zonas edificables o con indicios de intención de construcción a tiempo datos sobre el proyecto previsto mediante el formulario “816/9 Consulta para la edificación”.
· Se recopilan informaciones de anuncios en los periódicos locales o carteles de obra para determinar si está previsto un único proceso de venta más construcción.
· Con los avisos que llegan automáticamente se pueden deducir datos financieros sobre la situación económica del antiguo propietario y del comprador. Por ello, en general se elaboran avisos de control sobre los comunicados enviados por los notarios a las oficinas recaudadoras para importes a partir de 125.000 EUR.
· En operaciones inmobiliarias con participación de una sociedad extranjera como adquirente o vendedor se envía inmediatamente la notificación de transmisión presentada con una copia del contrato del terreno a la oficina fiscal responsable de la tributación sobre la renta de la sociedad extranjera.
El BFH (resolución de 27.5.2009, II R 64/08) duda de la constitucionalidad en transmisiones de bienes inmuebles, en las cuales el impuesto no se calcula sobre la contraprestación sino conforme al § 8 párr. 2 nº 3 de la Ley del impuesto sobre la adquisición de inmuebles según el valor fiscal. Pues aquí no se ha aplicado la directriz del Tribunal Constitucional Federal sobre el impuesto de sucesiones de valorar todos los tipos de patrimonio a nivel de mercado.
Saludos cordiales