Taxe d'acquisition immobilière sur une maison pas encore construite - oui/non ?

Non, pas de taxe sur l'acquisition immobilière sur tout.
La construction est la suivante : A vend à B un terrain. A conserve la partie voisine. A veut construire une maison jumelée sur sa partie. Pour cela, il a choisi GU Z. A exige maintenant de B : si tu achètes de moi, tu dois t'engager à construire une maison jumelée avec moi, et en effet avec Z, car autrement cela ne fonctionne pas, j'ai déjà choisi Z. Si tu le fais, alors on conclut l'affaire.
À mon avis, ce n'est pas une vente liée, où terrain et maison sont vendus en package par Z. Mais on pourrait aussi régler l'obligation de construire avec Z par un accord privé en dehors de l'acte notarié et ne pas réveiller les chiens.
K.

J'avais aussi cherché à ce sujet et j'ai trouvé un jugement (Googlez : steuertipp-grunderwerbsteuer-wann-Baukosten-nicht-besteuert-werden - je ne peux pas linker le site lui-même) :

Selon moi, il en découle que la taxe sur les acquisitions immobilières est également due sur la maison lorsque l'obligation figurant dans le contrat d'achat correspond au contrat d'entreprise. Un comportement coordonné visant à conclure le contrat de construction est présent, ainsi qu'une offre préalable des prestations, donc je pense qu'il faut le prévoir ainsi. Ou bien, comme le propose Nordlys, régler cette affaire en dehors du contrat d'achat.

À mon avis, il en résulte que la taxe sur les droits de mutation immobilière est également due pour la maison, si l’engagement apparaît avec le contrat d’ouvrage dans le contrat d’achat.

Je suis d’accord avec ça aussi. Mais ...

La construction est la suivante : A vend à B un terrain. A garde la partie à côté. A veut construire une maison mitoyenne sur sa partie. Pour cela, il a choisi l’entrepreneur général Z. A exige maintenant de B : si tu achètes de moi, tu dois t’engager à construire une maison mitoyenne avec moi, et ce avec Z, parce que sinon ça ne fonctionne pas, j’ai déjà choisi Z. Si tu acceptes cela, alors nous faisons affaire.

... là aussi je suis d’accord, on ne doit pas forcément voir une opération liée.

Surtout si A construit sa moitié pour son propre usage - et qu’il ne reçoit aucune rémunération prouvable ou avantage équivalent de la part de l’entrepreneur général - le fisc ne devrait pas non plus soupçonner une astuce.

Peut-être qu’A est tout simplement un lecteur fidèle de mon mantra, que les maisons mitoyennes doivent être planifiées de manière coordonnée ? ;-)

En particulier si A construit sa moitié pour son usage propre – et qu’il ne reçoit au minimum aucune rémunération justifiable ou avantage équivalent de la part du maître d’œuvre – l’administration fiscale ne devrait pas non plus soupçonner de manœuvres frauduleuses.

C’est seulement cela que le TE doit prouver en cas de doute – sans connaître les contrats. Rien que l’idée qu’une demi-maison jumelée soit moins chère qu’une maison individuelle...

Il s'agit en tout cas d'une opération couplée. Nous avons rencontré exactement cette situation, à la différence que le terrain nous appartient et que nous aurions voulu choisir l'entrepreneur en construction. C’est pourquoi nous nous étions alors bien informés. Je cite la réponse de notre conseiller fiscal, qui lui-même s’était renseigné :

"Avec la version du 1.4.99 du § 8 al. 2 phrase 2 de la loi sur la taxe d’acquisition immobilière (Grunderwerbsteuergesetz), le législateur a expressément repris dans la loi sur la taxe d’acquisition immobilière les principes développés par la BFH (Cour fiscale fédérale) concernant l’objet unique de la prestation ou le contrat unique.


Selon cette disposition : l’objet de l’opération d’acquisition n’est pas le terrain non bâti, mais le terrain bâti, lorsqu’il existe entre les contrats, d’une part relatifs à l’acquisition du terrain et d’autre part à la construction ultérieure sur ce terrain, un lien factuel si étroit que, d’un point de vue objectif, l’acquéreur obtient, en tant qu’objet unique de la prestation et sur la base d’un contrat unique, le terrain bâti.


La BFH a pour la première fois, par décision du 18.10.89 (BStBl II 90, 181 et 183), retenu le critère du « lien factuel entre plusieurs contrats » et a précisé sa position dans diverses décisions ultérieures (BFH 23.11.94, BStBl II 95, 331 ; BFH 27.10.99, BStBl II 00, 34). Il en résulte les affirmations suivantes concernant la détermination de la contrepartie imposable de la taxe d’acquisition immobilière :

Un lien factuel peut également exister lorsque plusieurs personnes agissent comme contractants du côté du vendeur. Il n’est pas décisif de savoir si les droits relatifs au transfert de propriété du terrain et à la construction sont encerclés juridiquement contre différentes personnes. Ce qui importe vraiment, c’est de savoir si les circonstances de la coopération de ces différentes personnes font que l’acquéreur reçoit un terrain bâti.


Un lien factuel étroit entre les contrats avec pour conséquence que l’acquéreur reçoit en objet unique de la prestation le terrain bâti existe notamment lorsque l’acquéreur (au plus tard) à la conclusion du contrat d’achat du terrain n’est plus libre de sa décision sur le « si » et le « comment » d’une construction vis-à-vis du vendeur.

S’il existe un lien factuel étroit entre le contrat d’achat du terrain et le contrat de construction, l’objet de l’opération d’acquisition pertinent pour l’évaluation de la taxe d’acquisition immobilière est le terrain en état bâti. Dans ces cas, la contrepartie de la taxe d’acquisition immobilière (base d’imposition) comprend toutes les prestations de l’acquéreur qu’il accorde au vendeur du terrain et à des tiers pour acquérir la propriété du terrain dans son état futur (bâti)."

Un lien factuel étroit existe selon cette opinion précisément lorsque A achète un terrain à B et s’engage à conclure avec C, qui est déjà contractuellement lié à B à cet égard, un contrat d’entreprise pour la construction d’une maison. Les administrations fiscales appliqueraient ici des règles très strictes et restrictives. La charge de la preuve incomberait à celui qui affirme que ce qui a été convenu n’a justement pas été convenu. Même si on réglait cela par voie privée en contournant le contrat notarié d’achat du terrain, l’accord privé – sous quelque forme que ce soit – serait en cas de doute nul, car il faudrait nier son existence pour éviter le paiement de la taxe d’acquisition immobilière sur la maison. Mais si j’ai bien compris TE, cela a été inscrit dans le contrat d’achat ?! Alors il faudrait probablement, malheureusement, aussi payer la taxe d’acquisition sur la maison.

Désolé pour ce petit hors sujet, mais...

Est-ce que A serait peut-être un lecteur assidu de mon mantra selon lequel les maisons jumelées doivent être planifiées de manière coordonnée ? ;-)

Nous, en tout cas. Tu sais comment ça s’est terminé ;) Nous avions fait vérifier cela aussi juste par gentillesse envers l’acheteur potentiel. Exemple dissuasif tout récent sur le terrain en face en diagonale : un terrain, division en copropriété, une maison jumelée. La moitié I avec un maître d’œuvre « campagne, forêt et prairies » du village, « célèbre » pour « je te fais tout très bon marché » – maçonnée en Poroton, sous-sol et totalement en retard. Maintenant, il aurait déjà dû avoir au moins le toit, quand la moitié II, longuement planifiée, est arrivée : ossature bois de Bien-Zenker, pas de sous-sol. Un rêve. Le toit de la maison maçonnée n’est toujours pas en place, la maison préfabriquée est maintenant « terminée », la jointure entre les deux maisons est 10 cm plus large en haut qu’en bas, même un aveugle avec une canne peut voir qu’il y a eu un montage bizarre, les voisins sont déjà en pleine dispute depuis des mois avant l’emménagement. Un rêve.
Ça ne sert pas non plus au demandeur, mais il y a bien pire que de faire construire deux moitiés de maison jumelée par un seul entrepreneur. Si ça peut se faire en même temps, il y a peut-être même un *petit* effet d’économie.