Eso es sin duda una operación vinculada. Tuvimos exactamente esta situación, con la diferencia de que el terreno nos pertenece y queríamos elegir al constructor. Por eso nos informamos a fondo en su momento. Cito la información de nuestro asesor fiscal, que a su vez se había documentado:
"Con la versión del artículo 8, párrafo 2, frase 2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados válida desde el 1.4.99, el legislador adoptó expresamente en la ley las normas desarrolladas por el BFH (Tribunal Federal de Finanzas) sobre el objeto del servicio unitario o el contrato unitario.
Según esto se aplica: el objeto del acto de adquisición no es el terreno sin construir, sino el terreno con construcción, cuando entre los contratos que por un lado tratan la adquisición del terreno y por otro la posterior edificación del mismo existe una relación tan estrecha que, desde una perspectiva objetiva, el adquirente adquiere como objeto único del servicio basado en un contrato unitario el terreno edificado.
El BFH estableció por primera vez en la sentencia del 18.10.89 (BStBl II 90, 181 y 183) el criterio de "la relación estrecha entre varios contratos" y concretó su opinión en diversas sentencias posteriores (BFH 23.11.94, BStBl II 95, 331; BFH 27.10.99, BStBl II 00, 34). De ello se desprenden las siguientes afirmaciones para determinar la contraprestación sujeta a impuesto de transmisión patrimonial:
Puede existir una relación estrecha incluso si en el lado del vendedor hay varias personas que actúan como contratantes. No es decisivo si las reclamaciones para la transferencia del terreno y la construcción del edificio se dirigen jurídicamente contra distintas personas. Lo esencial es si las circunstancias de la colaboración de estas diferentes personas resultan en que el adquirente recibe un terreno edificado.
Existe una relación estrecha entre los contratos con la consecuencia de que el adquirente recibe como objeto único del servicio el terreno edificado, especialmente cuando el adquirente (a más tardar) al firmar el contrato de compra del terreno no es libre en su decisión sobre el "si" y el "cómo" de la construcción frente al vendedor.
Si existe una relación estrecha entre el contrato de compraventa del terreno y el contrato de obra, el objeto del acto de adquisición relevante para la evaluación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales es el terreno en estado construido. En estos casos, la contraprestación sujeta a impuesto (base imponible) incluye todos los servicios que el adquirente otorgue al vendedor del terreno y a terceros para adquirir la propiedad del terreno en su estado futuro (construido)."
Según esta opinión existe una relación estrecha cuando A compra un terreno a B y se compromete a celebrar con C, quien ya está vinculado contractualmente con B, un contrato de obra para construir una casa. Las autoridades fiscales actuarían aquí de manera muy estricta y restrictiva. La carga de la prueba recaería en demostrar que exactamente lo acordado no se acordó. Incluso si se regula de forma privada y sin pasar por el contrato notarial de compraventa del terreno, en caso de duda el acuerdo privado -por más que se redacte- sería nulo, ya que habría que negar su existencia para evitar el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales por la casa. Pero si entendí bien a TE, eso fue consignado en el contrato de compraventa, ¿no? Entonces probablemente habría que pagar lamentablemente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales también por la casa.