Planification de notre financement immobilier

Bonjour à tous,

Nous avons notre premier entretien préalable pour le financement le mois prochain. Pour me préparer, j'aimerais avoir votre avis pour savoir si mes idées sont réalisables. Comme la discussion se fera avec mon père, j'ai un peu peur qu'il me traite avec des gants de velours. Alors soyez honnêtes (mais ça, c'est de toute façon votre habitude ). Parfois, je suis trop optimiste ou je ne vois pas la forêt à cause des arbres.

Concernant les revenus :
Moi 2 500 euros nets en tant que fonctionnaire (plus remboursement des frais de déplacement ; à partir de mi-année prochaine 2 700 euros ; assurance maladie privée déjà déduite)
Lui (32 ans) 2 000 euros nets (plus indemnités, voiture de fonction déjà déduite)

Dépenses : 480 euros de loyer hors charges
En tout environ 2 300 euros de dépenses régulières (sans mes coûts de voiture, car ils me sont remboursés).

Nous avons actuellement 25 000 euros d'apport personnel. En option, je pourrais encore apporter un Riester de 13 000 euros. Après avoir payé la dernière facture du mariage le mois dernier, nous souhaitons mettre 1 700 euros de côté chaque mois pour la maison. Ce mois-ci, ce sera par exemple plus de 2 000, mais ça varie.

Comme la question du faible apport personnel va arriver : l'année dernière, notre apport personnel a été fortement réduit à cause d’un déménagement nécessaire incluant une nouvelle cuisine. Ensuite, le mariage, l'achat de voiture... comme ça arrive.

Notre projet :
Nous voulons acquérir un terrain à la fin de l'année. Avec les frais annexes (8 %), nous sommes à 100 000 euros. Je financerais cela d'abord séparément.
La construction doit avoir lieu dans les trois ans. Comme je suis impatiente, je voudrais commencer à l'automne 2019, au plus tard au printemps 2020.
Le terrain serait financé soit à taux variable, soit pour une durée déterminée (plutôt au printemps 2020), selon le taux d'intérêt.

Avec notre taux d'épargne, nous aurions au minimum 35 000 euros à la fin de l'année, dont 5 000 euros dans un contrat d'épargne logement. Devrais-je payer uniquement les frais annexes du terrain (arrondis à 10 000 euros) avec l'apport personnel ou y mettre autant que possible ?
Je pense rembourser le terrain à hauteur de 1 500 euros par mois. Il resterait alors quelques centaines d'euros par mois pour la réserve générale. Ou vaut-il mieux une petite mensualité et épargner davantage en liquide ?

Selon mon calcul, nous aurions début 2020, terrain remboursé inclus, un apport personnel de 47 000 euros. Est-ce suffisant ou vaut-il mieux attendre avant de construire ? Éventuellement, en ajoutant la rente Riester pour augmenter notre apport.

Peut-être que mon mari changera d’emploi. Il aurait alors au moins 500 euros nets de plus, mais plus de voiture de fonction. Pour la deuxième voiture indispensable : vaut-il mieux mettre 10 000 euros en liquide ou un paiement en mensualités avec le revenu augmenté ?

Merci pour votre aide ! Désolée pour le long texte. Si j'ai oublié quelque chose, n'hésitez pas à demander.

Bonjour Lenschke,

Félicitations pour le mariage et pour les plannings très bien organisés.

Le prêt variable peut être une bonne idée, en principe, à condition de choisir un partenaire bancaire fiable, ce prêt peut aussi être souscrit à long terme, mais il faut alors être sûr du partenaire bancaire. Dans ce cas, les augmentations de taux d’intérêt, si elles arrivent, n’auraient pas d’effet négatif.

L’apport en fonds propres dans la variante variable sera plutôt indifférent, car le taux variable plutôt n’est pas dépendant de la durée, c’est-à-dire que la plupart des banques appliquent un taux variable uniforme (qui est en général assez bas), cela devrait être vérifié individuellement.

L’apport en fonds propres pour le taux fixe peut être aussi élevé que possible, car il est généré en fonction de la durée (rapport entre le montant du financement et la valeur du terrain), ce qui permet de sécuriser à long terme un taux d’intérêt plus avantageux.

Le remboursement avec un taux variable est en principe indifférent, car le prêt sera de toute façon remboursé et c’est toujours la valeur du terrain qui sert de contrepartie, et cette différence réduit le taux de prêt sur la totalité des fonds empruntés. Que les fonds propres soient investis dans le remboursement du terrain (et donc dans la valeur créée) ou disponibles en liquide ne joue aucun rôle décisif.

Pour le taux fixe, je ne rembourserais pas rapidement les fonds empruntés, car cela implique de rembourser de l’argent bon marché et comme d’autres fonds, potentiellement plus chers à cause de l’évolution des taux, seront nécessaires, je préférerais emprunter ces nouveaux fonds en moindre quantité.

Ici, les offres et la préférence individuelle (voulez-vous sélectionner le marché pour obtenir les meilleurs taux d’intérêt, ou seulement un petit choix de banques locales, ou même seulement la banque principale) montreront quelle variante, variable ou fixe, est la plus judicieuse.

Je n’ai pas tout à fait compris la déclaration…

D’après mon calcul, nous aurions jusqu’au début 2020, y compris le terrain remboursé, un apport en fonds propres de 47 000 euros.

Pourquoi ou de quoi le terrain devrait-il être remboursé ?

La réflexion concernant Riester pour augmenter les fonds propres doit être bien réfléchie et ne peut être envisagée que si vous faites appel à un expert Riester pour la gestion du financement. Personnellement, je recommande de ne pas inclure Riester dans un financement immobilier, ce qui nécessite toutefois une discussion séparée.

Tout compte fait, il faut encore noter qu’une évaluation globale du projet par rapport à votre situation financière ou vos conditions initiales visibles n’est possible que si l’on connaît le coût prévu de la maison, ou au moins une indication sur le montant total d’investissement prévu.

Cela me semble raisonnable pour le moment.
La question importante est toutefois la suivante : quel genre de maison avez-vous en tête ? Quelle doit être sa taille et quel "prix" doit-elle impérativement avoir ?

Bonjour, je me joins à readytorumble. Quel prix peut coûter la nouvelle maison ? Toi 29 ans, marié, construction d'une maison (nid) et ensuite ? Enfant ? 1 ? 2 ? Avez-vous aussi fait ici une planification financière personnelle ? Pire scénario : vous avez un terrain, mais vous ne pouvez pas financer la maison parce qu'elle devrait coûter 800 000 € (c'est juste un exemple fictif exagéré).

Concernant l'utilisation des fonds propres pour le terrain. Il faut garder autant de fonds propres que possible comme tampon. Avec une construction neuve, beaucoup de choses peuvent arriver, un financement complémentaire coûte cher. Bien sûr, il faut réfléchir à quel taux de fonds propres est raisonnable à cause des intérêts, etc. Mais si tu mises maintenant tout ton fonds propres dans le terrain, tu ne pourras pas le récupérer lors du financement principal. Autrement dit, les fonds propres indiqués dans le financement global doivent être utilisés en priorité. Seuls vous pouvez juger si vous pouvez encore économiser beaucoup pendant la phase de construction. Vous avez déjà une double charge avec le financement du terrain.

Je n'ai pas tout à fait compris la déclaration....

D'après mon calcul, nous aurions un capital propre de 47 000 euros jusqu'au début de 2020 inclus, y compris le terrain remboursé.

Pourquoi ou de quoi le terrain devrait-il être remboursé ?

Cela correspondrait à une mensualité de 1 500 euros pour le terrain. Dès que le projet de construction commence, j'inclurais le terrain dans le financement global. Sinon, il pourrait y avoir des problèmes concernant les rangs de l’hypothèque dans le registre foncier. Si je ne me trompe pas, ce que j'aurais remboursé jusqu'à présent sur le terrain, plus l'argent supplémentaire disponible, devrait représenter mon capital propre.

La maison doit simplement être conçue : rectangulaire, toit en pente, environ 140 m² de surface habitable. Pour simplifier, j'ai calculé à 1 800 euros par m² (norme RT 2016, chauffage au gaz, quartier résidentiel relativement bon marché).
Les frais annexes incluent déjà une marge de sécurité. Ici, nous n'avons que des terres plates, donc probablement peu de terrassement. Dans le lotissement adjacent, il n'y a eu au moins aucun problème avec les terrains (avec un sol quasi identique).

Nous essayons d'avoir les taux d'intérêt les plus bas possibles car nous n’avons pas beaucoup de capital propre. Donc, beaucoup d’aménagements extérieurs seront faits par nous-mêmes, éventuellement finir le premier étage nous-mêmes. Nous n'avons pas encore d’enfants.

Bonjour, je me joins à readytorumble. Quel budget pour la nouvelle maison ? Toi 29 ans, marié, construction de la maison (nid) et ensuite ? Enfant ? 1 ? 2 ? Avez-vous déjà fait une planification financière personnelle ? Pire scénario : vous avez un terrain, mais vous ne pouvez pas supporter les coûts de la maison parce qu’elle coûterait 800 000 € (c’est juste un exemple fictif exagéré).

Nous y avons aussi réfléchi. Pendant le congé parental, j’aurais droit à une allocation parentale de 1 800 euros (les enfants sont prévus seulement dans quelques années). Comme je travaille principalement de chez moi, le travail à temps partiel (environ 60 %) est aussi possible. Mon mari travaille également beaucoup à domicile. En tant que fonctionnaire avec supplément familial et allocations pour enfants, les places en garde d’enfant peuvent être bien financées. Les parents habitent en plus sur place.
En principe, le financement global doit être calculé avec un revenu de seulement 4 000 euros. Les bonnes années, nous faisons des remboursements anticipés. Je ne veux pas rester longtemps à temps partiel.

J’espère pouvoir assumer un remboursement de 1 200 euros par mois. Mais je dois encore refaire les calculs en détail lorsque les offres seront disponibles.