Besoin de votre évaluation pour la rénovation d’un bien locatif

Remboursement aussi rapide que possible car les amortissements se déroulent sur 5 ans

J'ai délibérément renoncé à sortir la calculatrice pointue, car je pense que cela ne fait aucune différence dans ce cas.
Si l'on résume toute l'histoire à l'essentiel, vous avez 350 000 € que vous voulez/pouvez investir et vous réfléchissez actuellement à savoir si un levier supplémentaire de 200 000 € (financé par crédit) rendrait le tout encore plus lucratif.

Mon point est qu'une maison, ou la rénovation d'une maison dans votre cas (horizon relativement court, fort besoin de sécurité), ne constitue pas un "investissement raisonnable", pas plus que de laisser l'argent sur un compte courant. Si jamais, alors sans "levier", donc sans rénovation (importante) ; c'est un risque inutile.

La cheminée n’est pas en service, il y en a déjà une pour le système de chauffage, donc pas de point faible sur le toit et pas de revêtement compliqué si elle est démontée jusqu’au plancher du grenier

Je ne te suis pas. Il y a une cheminée qui n’est actuellement pas en service et qui doit être démontée. À quelle cheminée sont raccordées les installations existantes ? Ou y a-t-il deux cheminées, dont l’une doit être démontée car superflue ?

Pour une maison à 115 Effizienzhaus avec 2 unités d’habitation, une subvention de 15 % signifie pour moi 2 x 15 K = 30 K.

Mon erreur, j’avais oublié la deuxième unité d’habitation. Cela ne change rien en ce qui concerne les mesures individuelles et ne doublerait éventuellement la subvention de remboursement dans la variante crédit (151) qu’à 25 000 €. Cependant, les choses comme la lucarne, les salles de bains ou les revêtements de sol n’en font toujours pas partie.

Il sera important à l’avenir d’avoir une maison efficace, car personne ne veut plus vivre dans une maison non isolée.

Je ne suis pas d’accord. Bien sûr, tout le monde aimerait vivre dans un bâtiment énergétiquement rénové, tout simplement parce que les charges y sont bien moindres. Mais si le propriétaire récupère les charges économisées sous forme d’un loyer froid plus élevé, en tant que locataire je n’ai rien gagné. Donc, cela m’est égal que la maison ait la norme KFW ou pas.
Ce serait éventuellement un argument pour les acheteurs, et là il faudrait poser la même question : est-ce que l’investissement initial rapportera vraiment un gain à la fin ?

J’évaluerais tout cela différemment si vous projetiez d’habiter vous-mêmes le bâtiment sur un horizon temporel de 20 ans ou plus. À votre âge, je ne m’engagerais toutefois plus là-dedans, surtout dans la perspective de devoir en plus contracter un crédit. Il existe des placements d’investissement intéressants avec un risque comparable sans avoir à mettre tous ses œufs dans le même panier.

Les mesures peuvent très rapidement dépasser les 200.000€. Avez-vous consulté un planificateur ou architecte ainsi qu’un conseiller en énergie ? Je vois cela aussi de manière très critique. Beaucoup trop d’investissement pour une location. Est-ce vraiment un emplacement aussi recherché ?

La situation est très bonne, une rue résidentielle calme et très centrale d'une manière agréable. Il n'y a pas de constructions neuves, mais presque toutes les maisons ont été rénovées dans la rue et les environs.
La maison est libre. Il est absurde de laisser la maison inoccupée, mais il n'y a pas non plus d'investissement utile pour le produit de la vente. On pourrait pratiquement rembourser en 5-6 ans jusqu'à la retraite, avec des déductions fiscales supplémentaires on aurait maintenant un bel avantage fiscal. Disons donc un avantage avec les subventions KFW BAFA de 35-40 K. La valeur intrinsèque est donc correcte, dans 5 ans la maison pourrait continuer à être exploitée ainsi ou éventuellement être vendue. Il est clair qu'une vente directe ne permettrait probablement pas de réaliser une plus-value de 100 K sur le produit de la vente, cela ne fonctionne qu'à long terme. Mais je pourrais vivre avec ça.

Il est clair que sans un conseiller énergétique et des chiffres plus précis, je tournerai en rond pour décider s'il faut le faire ou non. Pour conclure, merci à vous, vous le voyez aussi de manière critique comme moi – mais bien sûr, ce sujet est toujours difficile à traiter sur internet. Éventuellement, j'aurais attendu encore plus de questions sur certains points de la structure du bâtiment, mais c’est aussi toujours un hasard qui lit en ce moment. Je poserai sans doute encore beaucoup de questions et je rendrai compte à la fin de la décision à laquelle je serai parvenu...

La maison est libre. C’est absurde de laisser la maison inhabité, mais il n’y a pas non plus d’investissement rentable pour le produit de la vente. On pourrait pratiquement rembourser en 5-6 ans jusqu’à la retraite, et avec des amortissements supplémentaires exonérés d’impôt, on aurait maintenant un bel avantage fiscal. Disons donc un avantage avec les subventions KFW BAFA de 35-40 K. Ainsi, la substance est correcte, dans 5 ans la maison pourrait continuer à être exploitée de cette manière ou éventuellement être vendue. Bien sûr, en cas de vente directe, environ 100 K ne pourraient probablement pas être valorisés dans le produit de la vente, cela ne fonctionne que sur le long terme. Mais je pourrais vivre avec ça.

Ça semble compliqué, je ne peux pas comprendre. C’est pourquoi je demande directement : la maison vaut aujourd’hui 100 000 €, n’est-ce pas ?

200 000 euros de rénovation prévue

Ok, mais c’est comme avec le prix neuf d’une voiture, parcouru un kilomètre (habité un mois par un locataire) et elle ne vaut plus que la moitié.

La vente de la maison apporte environ 350-380 K

100k valeur + 200k rénovation ne font pas 350k.

Où est mon erreur de raisonnement ?

La valeur de la maison a été estimée par le département immobilier de la banque entre 350 et 380 K. Le terrain vaut déjà 200 K selon la valeur référence du sol. Cela ne correspond certainement pas à la valeur actuelle de vente, qui sera un peu plus élevée. La forêt adjacente au jardin est la petite et paisible zone de loisirs de proximité [Nachtigallntal]. En 5 minutes, on est sur l'autoroute, au centre commercial [EKZ Essen] ou au centre [Reinruhrzentrum]. On ne peut pas faire mieux... L'appartement supérieur a déjà été rénové. Par conséquent, cela m'a surpris que la contribution de "Galdreth" avec ses 120 m², le prix d'achat, un terrain plus petit, ne se trouvant pas dans une grande ville et pourtant des rénovations coûteuses, ait été évaluée de manière beaucoup plus positive par presque tout le monde que ma demande. Il s'agit ici d'un investissement en fonds privés de 170-180 plus les aides de 25-35, ce qui porte la valeur finale bien au-dessus de 500 K...

Malheureusement, l'escalier vers le grenier n'est pas assez large avec 75 cm pour devenir une surface habitable selon la norme DIN. Mais les coûts de rénovation sont déjà tels que le loyer + les charges réparties de 8 % ne peuvent pas être demandés à un locataire - sinon le loyer devient trop élevé. Pourtant, la pièce est assez jolie avec un accès direct depuis l'appartement par cet escalier. Ne pas le prévoir tout de suite serait bête. Le grenier a une chape et 10 cm de polystyrène puis du bois, on devrait pouvoir poser directement du stratifié ou de la moquette dessus. 5 cm de polystyrène auraient probablement suffi, mais cela n'avait pas été bien pris en compte par quelqu'un. La sortie de secours vers le toit / les lucarnes est alors possible, une visite l'a déjà montré. Que ce soit du stratifié ou de la moquette, c'est ensuite au locataire de décider...