Absence de droit de passage après l'achat de la maison

Bonjour à tous,

nous avons acheté une petite maison mitoyenne et sommes sur le point de recevoir les clés.

Toutefois, notre banque a été très rigoureuse lors de la vérification de tous les documents et a constaté par la suite une servitude de passage manquante.
Nous avons un accès par le jardin à l’arrière, cela correspond. Cependant, nous ne disposons pas d’une servitude de passage chez le voisin pour accéder à la porte d’entrée.

Cela n’était jusqu’ici connu de personne. Le voisin pensait que nous avions cette servitude, le vendeur également, et le notaire nous a aussi assuré avant la signature du contrat de vente qu’elle existait.

Il semble maintenant que la servitude de passage n’ait pas été inscrite au registre foncier par l’administration. Cela serait dû à une erreur du notaire lors de la vente de la maison il y a 4 ans, du promoteur au vendeur actuel.
Notre notaire en a été assez surpris et s’est rapidement occupé de l’inscription.

Ma question est maintenant : quels sont les coûts pour une inscription rétroactive de la servitude de passage (118 m² de surface habitable, 185 m² de terrain) et qui en assume les frais ? Le contrat de vente indique simplement : Le vendeur déclare que les frais de viabilisation ont été entièrement payés.

Les frais liés aux servitudes de passage font-ils partie des frais de viabilisation ?

Par ailleurs, cela retarde désormais le paiement du prix d’achat et donc aussi la remise des clés.
Le contrat de vente mentionne des intérêts de retard en cas de paiement non ponctuel. Mais la clause selon laquelle une information préalable du notaire doit être donnée annule le retard, n’est-ce pas ?

Veuillez excuser ces incertitudes, mais pour nous, le thème de la propriété est encore nouveau...

Merci beaucoup !

Nous avons accès par l'arrière par le jardin, tout est cohérent. Cependant, nous n'avons pas de droit de passage chez le voisin pour accéder à la porte d'entrée.

Peux-tu s'il te plaît dessiner la situation du terrain, avec la rangée et vos deux voisins ? Qu'en est-il de ceux qui viennent "après" vous ? Cela les concerne-t-il aussi ?

N'avez-vous pas de surfaces communes pour les chemins ?
Le premier de la rangée doit-il accorder des droits de passage à tous ?
Ou êtes-vous le dernier de la rangée et avez donc le terrain final ?
Pour les terrains avant, vous avez cependant des droits de passage ?

Le droit de passage lui-même devrait, le cas échéant, n'être qu'une inscription au registre foncier. On ne l'achète pas. L'inscription doit être payée. Avis de profane.

Malheureusement, je ne peux pas faire de dessin pour le moment, mais la situation est la suivante :

Trois maisons en rangée, nous avons la maison mitoyenne du milieu. Tous les droits de passage pour toutes les parties sont en place et sont également inscrits au registre foncier, à l'exception de notre droit de passer sur le terrain A pour accéder à notre porte d'entrée.

Les propriétaires du terrain A sont informés, les documents pour l'inscription du droit de passage ont été signés par les deux parties entre-temps.

Je me demande seulement qui doit maintenant payer les frais pour l'inscription ...

Je contacterais le notariat qui a authentifié à l'époque, c'était leur erreur s'il n'était pas encore enregistré.

J'ai essayé avec un croquis...

Par l'arrière, en passant par le jardin et une voie d'accès privée, je pourrais aussi entrer dans la maison.
Devant, en rouge marqué, les droits manquants pour passer par la parcelle A jusqu'à notre porte B.

Comment retrouve-t-on le notaire de l'époque ? Peut-on le consulter quelque part ?

Contrat d'achat du promoteur immobilier de l'époque consulter ou lui demander. Ou bien sûr le vendeur.

Les frais pour l'inscription ultérieure sont d'environ 50 euros plus 1,1 % de la différence du prix de base avec et sans servitude de passage (en principe la différence actuelle entre terrain de jardin et terrain constructible chez vous)